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万科城商业街项目整体租售策略方案万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行18项目综合调研分析－－项目启示项目启示－－可覆盖消费群体参考：1.鉴于项目所在位置较为偏僻，周边较少商业配套，商业气氛不浓厚；2.项目可覆盖范围参考，除自身规划户数约900户、保利林语山庄项目规划户数约1500户、及周边零散居住人群；3.粗略合计该项目，主要目标消费人群约超过2万人，并可辐射科学城区域约超过11万人口；项目启示－－业态定位参考建议：1.鉴于项目位置及周边商业气氛之缺欠，该项目之整体业态定位应以社区配套为主，主要针对项目自身与周边项目之消费群体、及周边零散消费群体等；2.为扩大项目的可辐射范围、提高项目整体经营效益，可考虑增加餐饮功能，吸引更多目标消费；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行19三．项目商业定位及总体规划优化建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行20项目定位与规划优化－－整体商业形象与功能定位建议通过以上我司对项目周边主要竞争商业街之调研分析，结合对万科城商业街项目的综合理解，建议万科城商业街之整体商业形象定位为：案名：万科城柏拉图商业街尊显万科城项目整体之尊贵、和谐、时尚、贵气之中、高档商业形象！通过以上之整体商业形象定位，并在业态规划与组合方面加以优化，以满足主要目标消费群体之实际需求，将商业街之功能定位为：具有异国浪漫情调之生活、休闲、享受之社区配套型风情商业街！万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行21项目定位与规划优化－－商业功能分区建议根据以上项目整体形象定位与功能定位建议，该项目之商业功能分区建议如下：1.中央主题活动广场（待定）通过一定主题形象包装与装饰，可适合进行不同形式、不同主题、不同性质之商业性推广活动，以达到提高商业街整体商业气氛之效果；2.异国浪漫风情走廊（A区）以法国浪漫情调为背景，通过绿化、灯光效果、情景设施等手段，配合异国特色之休闲业态组合，打造一条异国浪漫风情之休闲走廊；3.时尚走廊商业区（B区）通过许多体现时尚、潮流气息之业态组合，为业主提供追逐时尚、体验尊贵之消费享受；4.异国特色餐饮区/配套商业区（C区）C区C区A区B区万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行22项目定位与规划优化－－商业业态规划与组合建议根据以上对万科城商业街商业功能分区之设想，各功能分区之业态规划与组合建议如下：异国浪漫风情走廊（A区）•业态规划描述：1.具有异国特色之休闲业态；2.配合走廊之形象特色，适当增加个别露天固定特色摊位；•业态组合：包括：特色情调咖啡厅、休闲书吧、花店、便利店、时尚精品等等；时尚走廊商业区（B区）•业态规划描述：1.满足追求时尚潮流之消费需求；2.满足追求生活享受之消费需求；3.满足追求质量与品味之生活需求；•业态组合：包括：名品服饰、时尚饰品、宠物医院/宠物精品、美容美发、SPA会所、家居饰品、装潢设计、卫浴用品、橱柜系列等等；异国特色餐饮区（C区建议1）•业态规划描述：1.以异国特色餐饮为主要业态；2.以配套商业业态为辅；•业态组合：包括：咖啡厅、西餐厅、特色快餐、其它特色餐厅、数码冲印、洗衣店、银行（24H）、药店、邮政快递、小型超市等等；配套商业区（C区建议2）•业态规划描述：1.主要以社区配套商业业态为主；•业态组合：包括：数码冲印、洗衣店、银行（24H）、药店、邮政快递、小型超市、家居饰品、装潢设计、卫浴用品、橱柜系列等等；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行23项目定位与规划优化－－意向引进商家名录根据以上业态规划与组合建议，建议引进之业态商家名录如下：业态组合建议引进商家名录情调咖啡厅星巴克、百怡咖啡、避风阁咖啡厅、引力休闲天地咖啡、柏鹂现磨咖啡、…….休闲书吧书巢连锁书业、美诗文化机构、书之影、汉德书店、学而优书店、三联书店、……花店七彩鲜花、八零零花店、春天花店、英姿花店、花花世界鲜花店、……便利店7－11便利店、OK便利店、喜之多便利店、……时尚精品/饰品唐山骨瓷、茗雅工业品、海雨天风、红泥庄、绿宜雅、时代饰品、顶好饰品、凯特斯饰品、典藏饰品、劲怡饰品、……..名品服饰美伊意、艾格、COOCAN（酷肯）牛仔系列、喜善服饰、柏盈、天兰、……孕婴用品知婴国、迪妙多纳、巴拉巴拉、新福婴儿用品、丽婴房、柯琪童装、……宠物医院/宠物精品国锋动物医生、全派特宠物医生、全穗宠物医生、欣欣宠物医生、宝宝宠物店、来福宠物店、梵妮宠物天地、好运宠物服务店、……美容美发IOU、苏豪、八佰伴、积奇、AC发型设计中心、达芬尼斯发型设计、名流、……SPA会所淑雅SPA、生活馆、水玲珑、莱丽国际连锁、……家居饰品（布艺）睡得好床上用品、富之岛、雅兰、雅芳婷、美居布艺、匠心坊、名宅轩、伊莎丽尔家饰、……装潢设计春满人间、丽晶装饰、万业装饰、柯思柏装潢设计、宏海装饰、……万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行24项目定位与规划优化－－意向引进商家名录根据以上业态规划与组合建议，建议引进之业态商家名录如下：业态组合建议引进商家名录卫浴用品美标、科勒、箭牌、乐家洁具、汉斯格雅、TOTO、和诚卫浴、……橱柜系列澳柯玛、欧派、海尔橱柜、好家档橱柜、金牌橱柜、方太橱柜、……西餐厅VABENE意大利餐厅、SOHO英式酒吧餐厅、自由空间、名仕阁、萨提西餐酒廊、……特色快餐永盈茶餐厅、表哥来餐厅、多丽美餐厅、德克士炸鸡、麦当劳、华辉快餐、味然点、……其它特色餐厅仙踪林、水果捞、哈根达斯、纽西兰雪糕、许留山、YBOX奶茶、……雪茄红酒雪茄在线、雪茄客、雪茄红酒吧、V.BAR、骏德酒业、品味轩、……数码冲印富士冲印连锁、柯达冲印、彩图美冲印、美亿数码冲印、全茗数码冲印、……洗衣店福奈特连锁、索拉娜、布兰奇、连锁洗衣、……银行（24H）招商、广发、建行、工行、中银、农行、……药店老百姓、博济、百源堂、采之林、健民、一致药店、同仁堂、国大药房、……邮政快递EMS快递、中国邮政、…….小型超市宏城、百事佳、胜佳、实惠多、信和超市、1＋1超市、胜意超市、……万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行25四．项目产品亮点优化建议（备注：以下图片均为示范图片）万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行26项目产品亮点优化建议项目之特色亮点部分－异国浪漫风情走廊该区域之整体形象为：异国（如法国）情景/情调之景观场景设计，并通过绿化与灯光效果，更添许多浪漫气氛；配合个别精致之休闲、活动设施布置，提供一个抒发情感、缓解压力、浪漫别致之消费场所；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行27灯光效果设计配合各商业功能区域之形象特点，设计形象各异之灯光效果，可增加商业街夜晚之经营气氛、与景观视觉效果；加强商业街主入口处、外立面、沿街面等灯光效果，提高商业街夜晚之整体经营气氛与形象；项目产品亮点优化建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行28项目产品亮点优化建议外立面灯光效果示范图片：万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行29商铺形象包装统一商铺外观形象与风格，提高各经营商家整体档次与形象；设计富有特色与吸引力之招牌形象；项目产品亮点优化建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行30商铺招牌示范图片：项目产品亮点优化建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行31广告灯箱形象富有强烈的时尚感及视觉效果；整体风格应统一，并与相应之商铺形象相呼应；项目产品亮点优化建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行32五．项目整体营销策略建议万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行33策略原则：项目整体营销策略建议－－整体租售策略1.根据以上项目综合调研结论、结合项目自身特点，解决项目目前存在地理位置较偏、周边商业气氛不浓厚、主要目标消费群体数量不高等经营缺点；2.项目之整体商业功能定位，仅限于有特色之社区型配套商业；3.提高项目整体形象与档次、满足万科城业主日常消费需求；4.产品最终销售、利润最大化之经营目的；5.万科城商业街整体租售策略建议如下：万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行34策略一：连租带售策略（建议采用）项目整体营销策略建议－－整体租售策略优点：最大程度保证万科城项目的整体经营形象与档次；最大限度提高项目最终整体销售利润；具体操作：首先对项目进行整体包装；通过适当的宣传与推广手段，按合理的价格定位，同时进行租赁与销售方式，个别已出租商铺可带租销售；缺点：项目前期需要投入一定的包装与宣传、推广成本；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行35策略二：返租销售策略项目整体营销策略建议－－整体租售策略优点：可于项目经营前期回笼部分资金；保留项目整体经营权利，保证项目整体经营形象与档次；可回笼部分经营利润；具体操作：首先对项目进行整体包装；通过适当的宣传与推广手段，按5－6％之年回报率，以五年返租形式进行销售；缺点：项目前期需要投入一定的包装与宣传、推广成本；存在一定经营风险；操作较为复杂；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行36策略三：整体打包销售策略项目整体营销策略建议－－整体租售策略优点：减少项目前期包装与经营成本；减少项目经营人手配置；操作简单；具体操作：就万科城商业街施工工程完成后，以现状整体打包出售；缺点：项目销售后，失去经营权，对项目将来经营业态、档次、形象等较难控制；对于寻找目标客户存在一定难度；由于以现状整体打包形式出售，销售价格不高，将降低整体销售利润；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行37项目整体营销策略建议－－租售价格建议根据以上项目综合调研－－周边主要竞争商业街之价格参考为：整体平均租价水平约为：65元/m2/月整体平均售价水平约为：9750元/m2整体平均投资回报率为：8％如根据项目及周边商业现状，就以上周边市场整体平均价格水品，按上下浮动10％粗略计算：整体平均租金水平范围约为：58-72元/m2/月整体平均售价水平范围约为：8800－11000元/m2整体平均投资回报率范围约为：6.3－9.8％较符合目前项目所在区域商业市场之整体租售价格水平！万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行38项目整体营销策略建议－－租售价格建议根据以上租售价格分析，万科城商业街之整体平均租售价格，保守建议为：保守平均租金建议约为：58-72元/m2/月保守平均售价建议约为：8800－11000元/m2综合项目目前人流少、周边缺乏商业气氛、及项目仍处于施工阶段等现状缺点，故以上平均租售价格之保守建议范围，仍可适当下降50%之弹性空间；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行39项目整体营销策略建议－－宣传推广建议项目现场招商、销售气氛营造：1.设立项目招商/销售中心，以便开展招商/销售工作；2.准备项目宣传推广物料，包括：宣传手册、商业街整体与局部效果图、商业街平面图、招商/销售指示牌、形象海报等；媒体宣传：1.主要媒体投放阶段：项目招商/销售准备期、及正式招商/销售阶段；2.主要投放策略与媒体选择：（准备期）以大幅彩色报纸广告为主、（正式招商/销售阶段）以1/8版或专栏分类报纸广告为主；主题性推广活动：1.活动目的：提高商业街整体商业气氛、及吸引消费人流；2.活动内容：由于商业街经营规划不大，不必特意针对商业街举办相关商业性推广活动，可根据万科城（住宅部分）整体营销策略及阶段推广计划，配合相关主题性推广活动之特点与形式而配套进行；万科城商业街项目－－整体租售策略方案经纬物业顾问行谢谢阅读！