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商联智胜类别：策划报告第1页共62页目录一、项目地块概况1、项目地块区位环境2、周边环境分析二、项目市场环境分析1、郑州概况2、郑州市人口状况3、郑州宏观经济4、城市区域规划概况对项目的影响5、2006年上半年主要房地产宏观政策对本项目的影响三、房地产市场情况调查1、郑州总体房地产情况2、05年郑州房地产市场总结3、06年上半年郑州情况分析4、郑东新区分析5、市场调查个案分析四、消费者调查分析1、此次调查样本的基本情况2、调查数据分析五、本项目分析及定位1、本项目swot分析2、本项目整体定位3、项目物业发展建议4、配套及关键内部经济数据5、规划分期建议6、销售分期建议商联智胜类别：策划报告第2页共62页一、项目地块概况1、项目地块区位环境项目位于郑东新区商住物流区内（金水路以南），东临农业东路（太行路），西靠七路河，北面与未来市政规划的文化中心广场相依。项目从整体上看被中央大道划分为两个相对独立的区域。北边地块（地块一）从整体上看呈三角形分布，由中央大道、七里河、太行路围合而成。南边地块（地块五）从整体上看呈平行四边形分布，由中央大道、太行路、漓江四路、崂山路围合而成。基本经济技术指标：地块1地块5-1地块5-2总建筑面积（亩）103容积率2.52.52用地性质综合综合居住建筑高度（米）505035建筑密度30％30％25％绿地率35％35％40％2、周边环境分析2.1目前地块所处的区域正在大规模开发建设阶段。2.2项目周围政府已经规划完毕，在政府的控制下已经有步骤地开发建设，目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。2.3交通方面，项目地块交通便利发达，中央大道和农业东路贯穿东西南北，且项目离金水东路约1公里，距离郑汴路约500米，距离规划中的郑州四站一体新客站仅2.5公里，距离新107国道约4公里，到CBD仅需3分钟车程，到中心城区约10分钟车程。项目从整体上被中央大道和崂山路分为两部分。其中地块一所临道路为中央大道、太行路和七里河；地块二所临道路围合为平行四边形。农业东路（太行路）为双向八车道，中央大道为双向八车道，路面状况良好，环境优美。商联智胜类别：策划报告第3页共62页2.4周边商贸配套：五洲陶瓷精品城、郑东建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大卖场、郑州国际窗帘布艺城、管城中医院、澳柯玛物流中心、麦德龙2.5目前，项目周边土地已经被大规模的开发，有的甚至已经接近尾声。从周边项目的销售状况来看，比较喜人。2.6周边的配套极其落后。虽然政府已经规划出在项目周边修建公园、绿地、学校、医院、事业单位等公共机构，但目前开发进度滞后，已经跟不上房地产开发的速度。二、项目市场环境分析1、郑州概况郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经112°42'--114°14'，北纬34°16'-34°58'，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4°C。7月最热，平均27.3°C；1月最冷,平均0.2°C；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2005年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积262平方公里；2005年末全市总人口716万人，其中城镇人口424.1万人，乡村人口297.1万人。非农业人口257.6万人。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。郑州是一座古老的城市。早在3500年前，这里就是商王朝的重要都邑。郑州历史悠久，是中华民族的发祥地之一，孕育了中华民族及其光辉灿烂的文化。悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威商联智胜类别：策划报告第4页共62页震海内外的少林功夫从这里走向世界。这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。在郑州周围，还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址，中华人文始祖黄帝，著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等就出生在郑州。郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。围绕拉大城市框架，高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起107国道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约150平方公里，预计人口150万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。同时，还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。2005年，初步统计，全市实现生产总值1650亿元，增长15.8%，人均生产总值达到2850美元；地方财政收入151亿元，增长30.7%；全社会固定资产投资820亿元，增长28.6%；社会消费品零售总额706.7亿元，增长14.5%；非公有制经济完成增加值875亿元，增长22%，占全市生产总值的比重达到53%。城镇居民人均可支配收入达到10640元，增长13.6%；农民人均纯收入达到4774元，增长14.1%。商联智胜类别：策划报告第5页共62页2、郑州市人口状况05年底，郑州市常住人口为716万人，与2000年11月1日零时第五次全国人口普查的常住人口666万人相比，增加了50万人，增长7.5％；年平均增加10万人，年平均增长2.5％。全市人口中，居住在城镇的人口424万人，占常住人口的59.23％；居住在乡村的人口292万人，占常住人口的40.77％。郑州市人口状况有如下特点：2.1人口老龄化程度加深从年龄构成可以看出，郑州市呈现出老龄化社会特征，65岁以上人口占总人口的比例由2000年的6.96％上升到2005年的8.53％。我市15~64岁的人口为527万人，占常住人口的73.57％；65岁及以上的人口为61万人，占常住人口的8.53％。2.2家庭户规模逐渐缩小据调查资料：全市家庭户的平均人数由1990年的4.06人，降到2000年的3.5人，又降到去年的3.28人。2.3随着郑州经济的发展，外人口大量涌进郑州。2005年年末六区总人口为302．2万，根据２０２０年郑州市要达到５００万人的市区人口目标计算，每年市区人口平均增幅为１３．５万人，据郑州市公安系统的数据显示，２００４年郑州市人口增加２３．５２５５万人；２００５年增加１７．０７６５万人。目前，郑州市市区常住人口202万，流动人口约100万。3、郑州宏观经济3.12001-2005年郑州GDP增长柱状图商联智胜类别：策划报告第6页共62页3.2GDP增幅和房地产业发展状况的关系可以看到郑州自01年以来GDP增幅就在10%以上，随之相伴的就是房地产业的高速发展，尤其近两年GDP增幅在15%以上，而房地产业也出现了井喷式的发展。预计06年郑州GDP继续会议两位数的速度增长，房地产业发展势头依然强劲。3.3人均GDP与房地产业发展的关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。数量与质量兼有以数量为主。平稳发展。数量与质量兼有以质量为主。缓慢发展综合发展型05年郑州人均GDP约为2850美元，正处在快速发展的阶段。3.42001-2005年郑州人均可支配收入增长柱状图小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展商联智胜类别：策划报告第7页共62页3.52001-2005年郑州城乡居民储蓄存款余额柱状图3.62001-2005年郑州社会消费品零售总额商联智胜类别：策划报告第8页共62页3.72001-2005年全社会固定资产投资增长图3.82001-2005年财政收入柱状图商联智胜类别：策划报告第9页共62页3.9宏观经济小结市场正处于初期快速启动阶段，宏观经济大势向好及政策引导的大规模投资为房地产市场提供了环境支持。相对城市的宏观背景和经济地位而言，房地产相对滞后于经济发展。但城市发展缺乏规模性工业支持，经济基础相对薄弱，总量不足。短期内的集中放量存在着一定的消化困难。各区因经济发展和主导产业的不同，使各区房地产市场的发展极不平衡。4、城市区域规划概况对项目的影响4.1郑东新区规划简介商联智胜类别：策划报告第10页共62页郑东新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。共分六个功能区：（1）CBD，是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区，规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。（2）商住物流区,是CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。（3）龙湖区，规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积6.08平方公里，是郑东新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。伸入龙湖的半岛为CBD副中心，规划面积约0.48平方公里；CBD副中心是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”型，运河两岸是40米高的建筑。（4）龙子湖高校园区，规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分，也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。（5）科技园区,规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和研发机构。（6）国家郑州经济技术开发区，规划面积约50平方公里，已开发12.5平方公里左右，是郑东新区的工业支撑区。六个功能区相辅相成，相得益彰，使郑东新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新兴城区。郑东新区建设“三年出形象”目标基本实现。累计完成投资232亿元，引进项目170个，开工项目120个。基础设施建设明显加快，续建和新建道路137条（段