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思考核心经济效益（核心）企业形象社会影响其余效应追求经济效益是房地产开发的核心目的！核心目的衍生出对实际开发的种种要求：安全性——保障项目开发最终实现变现能力和变现成果高利性——保障基本安全的基础上追求可见的最高利润机会性——在既有安全、高利产品的基础上寻找创收点思考第一步—做什么地块用地指标地块布局地块方正，整体偏东北方向地块现状周边四至已用高墙围起占地面积12350平方米土地性质商办用地容积率3.3建筑密度0.55绿化率0.3建筑限高100米以市场实际表征为判断的基础；以项目操作目标为方向；进行合理的产品定位。本案产品设置原则以商办土地产权性质及数据指标出发充分考虑土地价值条件选取变现能力较强的产品类型从经济效应的安全性、高利性、机会性角度出发以市场判断为选取的根本参考方向以地块条件及市场环境判断各种产品类型的细节产品形态利用立面、布局等手段充分表达高水准的项目形象增强产品对销售推进、资金回笼的促进作用规避市场风险的同时，加强利润点既有产品类型——商业、办公机会产品类型——？思路项目自身物业条件价值点挖掘不同物业形态的机会市场验证利润最大化风险最小化速度最优化最优产品组合物业形态的比例及产品分割项目策划定位项目产品建议同策营销资源杨浦内环内，15公里范围辐射6大传统核心商圈区位分析本案五角场商圈同济大学陆家嘴商圈距离人民广场7公里距离南京西路7公里距离陆家嘴7公里距离中山公园11公里距离徐家汇14公里距离五角场3.4公里人民广场商圈徐家汇商圈中山公园商圈南京西路商圈新天地15公里内辐射5大核心商圈新江湾城板块中原板块五角场板块黄兴板块东外滩板块鞍山板块杨浦核心位置，毗邻虹口区位分析本案所处鞍山板块位于杨浦区内环内区域的北侧，临近虹口区；板块与临近的五角场板块、黄兴板块、东外滩板块，共同构成杨浦最核心的城区范围；处于五角场与市中心的过渡地段；轨道、公交便利，辐射能力强，本案未来即临地铁出口交通分析五角场3.4公里同济大学1公里人民广场7公里本案徐家汇14公里陆家嘴7公里新天地7公里中山公园11公里轨道连接地点用时M8四平路站人民广场15~20分钟徐家汇40~45分钟M10四平路站新天地20~25分钟中山公园40~45分钟公交连接地点用时123人民广场30~40分钟55五角场10~15分钟746浦东花木40~50分钟910南浦大桥35~40分钟本案远洋广场8、10号地铁四平路站成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交新村等新旧住宅区环绕；赤峰路、大连路、四平路配套成熟；远洋广场、骏丰广场等办公楼环绕；成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；同济提供了全面的知识文化学术支撑百年同济——独特的学科优势、人才优势，丰硕的科研成果，强大的科技实力同济大学建筑设计研究院——成立于1958年，全国知名的特大型甲级设计单位国际互动的联合教学机制持续营造的开发学术氛围“一杆七枝”的学术交叉背景不断完善的教学服务设施同济的品牌效应“环同济设计带”成为中国设计业的中心项目推动作用点院校人口规模院校产业支撑成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交新村等新旧住宅区环绕；是杨浦区内最成熟的居住区之一，区域内配套齐全，交通便利；目前，板块内住宅以老式公房为主，一部分次新房项目，目前阶段属于住宅供应空白阶段。成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边赤峰路、大连路、四平路配套成熟，商铺销售及租赁情况较佳；本案五角场商圈大润发百安居成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边远洋广场、骏丰国际、同济联合广场、国际设计中心等办公楼环绕；目前，周边聚集了大量的以同济带动的以设计类为主的办公物业；并且形成相对较大规模的向心效应，以及相对成熟的办公氛围；周边整体出租率较高，办公需求旺盛；周边聚居区的80万常住人口成熟氛围核心支撑点近百万人口数量，环境成熟、各类需求旺盛双轨道带来的人流与便捷度同济大学等10余万院、校群体产品类型初步判断办公物业支撑要素居住类物业支撑要素产品类型初步判断结合商办产权的产物为酒店式公寓商业物业支撑要素产品类型初步判断价值深挖优越的地理位置、便捷的交通条件、庞大的人口基数为住宅和商业提供最基本的发展条件同济大学带来的浓厚产业氛围为办公的发展奠定了坚实的客户基础价值初识办公、商业、住宅三种物业的发展皆有良好先天条件通过市场来寻找三种物业形态最优的产品组合贰、产品类型属性分析第一类、办公产品国家科技园区内完善的服务体系六大优势学科群体一园多基地的发展格局多方位的管理服务体系土木工程、海洋地质、环境科学与工程、城市建设与建筑及材料、机电与汽车、道路交通赤峰路孵化基地、国康路创业基地、安亭汽车研发基地、南汇产业基地科技园领导小组、工作小组、园区管委会同济科技园的服务范围和能力办公物业判断“环同济设计带”成为中国的设计业的中心环同济设计产业带目前现状企业分布在同济大学四周2.6平方公里范围内，以赤峰路、国康路、密云路为核心20万平方米的设计产业园区，800余家与设计相关联的企业国内设计界的“五大金刚”上海市政工程设计总院、上海邮电设计院、同济建筑设计院、同济规划设计院、中建国际设计有限公司的入驻以设计咨询产业为核心圈层设计服务、物品制造、软件制作这些直接为设计咨询业服务的为次心圈层企业研究、房地产、信息服务为包围圈层公共窗口联系服务等作为弱联系的外围行业为外围圈层办公物业判断周边项目周边重点租售项目分布出租出售租售瑞丰国际大厦财富国际广场万达广场A座榕辉大厦中图蓝桥明珠创意园万达广场C座蓝天大厦船只天地坊新纪元国际广场骏丰国际财富广场富城国际绿地汇创国际广场郡江国际大厦天科国际万达商业广场荣振大厦6个7个4个本案骏丰财富国际广场同济联合广场同济科技大厦大伯树930曲阳商务中心复城国际榕辉大厦明珠创意园柏宏大厦曲阳大伯树商务圈万达广场五角场商圈上海国际设计中心远洋广场复旦科技大厦近5年上海办公市场供求价量走势图050100150200250万平方米0500010000150002000025000供应161192149178191108成交15015918113020472成交均价135791305614745177301964020233200520062007200820092010宏观办公市场全市办公市场成交均价近年呈现平稳上涨态势，年均涨幅10%，成交量受宏观整体大势影响显著近五年全市办公市场价量走势全市近5年办公市场供应走势较为平稳，年供应量在150-190万㎡之间，年均供应175万㎡，其中06年和09年供应量最大，均在190万㎡；年去化量在150-200万㎡之间，年均去化165万㎡，其中08年受整体市场环境影响成交量为130万㎡，为近五年最低点；其中宏观市场形势良好的年份如05、07、09年均出现供需倒挂局面；从价格走势来看，办公类产品近五年呈现出较为平稳的上涨趋势，年均涨幅10%左右，09年全市办公类产品成交均价为19696元/㎡，直逼2万元大关；09年至今全市办公市场价量走势宏观办公市场办公类产品价格波动明显，上涨速度相对公寓产品较为缓慢，局部时间段会出现价格“倒挂”现象办公类产品价格在短期内波动较为显著，主要是由淡、旺季以及不同时间段不同区域和档次高低项目集中成交所致；办公类产品价格上涨相对缓慢，且局部时间段会出现与住宅价格“倒挂”现象；09年10月份以前上海市场办公均价基本在住宅均价之上，但10月份以后住宅成交均价开始超过办公成交均价，并且价格差距呈现放大的趋势；上海全市住宅均价两年涨幅达到75%，而办公产品目前成交均价较08年1月只有18%的涨幅；09年10月办公均价公寓均价公寓价格涨幅率办公价格涨幅率08年至09年上海办公、公寓均价走势比较单位（元/㎡）0500010000150002000025000300003500008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%09年至今全市各区县办公市场价量对比宏观办公市场供应主力区域为浦东、杨浦、普陀等区；从成交量来看，主要还是集中在供应量充足的区域，南汇、松江等地出现供不应求态势，其中浦东新区成交量最为突出，全年销售近50万方；各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域09年1月~10年6月上海办公类产品各区域价量对比0100000200000300000400000500000600000宝山区长宁区崇明县奉贤区虹口区黄浦区嘉定区金山区静安区卢湾区闵行区南汇区浦东新区普陀区青浦区松江区徐汇区杨浦区闸北区01000020000300004000050000供应量成交量成交均价高价段中价段低价段09年至今全市各环线办公市场价量对比宏观办公市场办公类产品的活跃区域逐渐向外转移，内环内办公类产品以浦东区域最为活跃，中外环间和外郊环间已逐渐成为市场主力，其中中内环间的供求严重失衡，供远大于求，未来竞争形势严峻内环内除浦东区域外的传统核心区市场份额减少，中内环间未来竞争严峻09年1月~10年6月上海办公类产品各环线价量对比510240613889529038856395118493578211206988746331722827100141103681790816088340761048002000004000006000008000001000000郊环以外内环以内外郊环间中内环间中外环间010000200003000040000供应量成交量成交均价浦东30万方浦东47万方09年至今全市各区县办公市场存量宏观办公市场10年初上海市房地产市场各类物业可售量合计约1457万方，其中商业可售量位居首位，而办公类产品可售存量约330万方；按照办公类产品09年190万方的销售速度，目前可售量预计销售周期为20个月；办公类产品目前可售量主要集中于浦东新区，近80万方，其次为普陀区，可售量约41万方，主要集中在长风板块；2010年初办公类产品可售余量区域分布7.9314.021.3813.5127.0213.0818.273.799.222.7413.7614.9841.610.299.496.3824.4917.9179.390102030405060708090宝山长宁崇明奉贤虹口黄埔嘉定金山静安卢湾闵行南汇浦东普陀青浦松江徐汇杨浦闸北目前办公类产品市场可售存量330万方，主要分布在浦东和普陀区，传统核心区域存量较少区域办公市场09年至今杨浦区办公市场供求价量走势0.002.004.006.008.00050001000015000200002500030000供应1.330.000.310.140.003.610.192.830.007.003.073.460.000.340.224.023.22成交0.100.360.781.000.850.790.941.944.353.652.584.430.511.420.510.400.56成交均价183302387616355204901634818791189321315514684176931825811772160281808717847218681932309-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-05供求关系相对平衡，办公产品整体均价2万/平方米左右市场表现和整体上海环境相