项目设计主要成本控制指标(试行)

1蓝城集团企业标准BGS56020-2014项目设计主要成本控制指标（试行）2014-10-9发布2014-10-10实施蓝城房产建设管理集团有限公司发布2前言项目全成本管理的意义，在于强化项目经营管理、提高管理精细化水平、实现目标利润、达成经营目标。在项目实施过程中，需要对全成本各项构成要素进行有效预测、计划、控制、跟踪、调整、分析和考核；其中，加强项目成本管理工作的前置尤为重要。基于此，我们在传承公司多年优秀经验的基础上，结合蓝城房产建设管理集团有限公司在项目全成本管理方面的探索与实践，并对标学习行业内管理经验，组织编制了《项目设计主要成本控制指标》，作为BOS61000-2014《项目运营手册建设项目成本弦》的支持性标准文件。本标准为首次发布，给出了前期及设计阶段成本控制的重点与工作程序，旨在强化项目成本关键指标的前端控制，推进公司成本管理工作的标准化、精细化。本标准由产品中心成本管理中心负责起草并归口管理。3项目设计主要成本控制指标1目的本标准旨在强化项目成本关键指标的前端控制，加强设计图纸、方案的经济性管理，明确设计成果的成本控制要点，力求在前期及设计阶段将影响成本的主要因素控制在合理范围之内。2适用范围本标准给出了设计阶段成本控制的重点与工作程序，适用于项目各阶段设计控制性指标确定的对比分析。本标准适用于蓝城房产建设管理集团有限公司（以下简称“公司”）本部及其管控的所有项目公司。3术语及定义3.1控制指标为满足不同建筑产品成本控制要求而设定的，对设计阶段主要成本指标进行控制的限制值。3.2主要面积指标名称定义建筑面积指GB/T50353—2013《建筑工程建筑面积计算规范》（2014年7月1日起实施）计算的建筑面积，全国统一计算规则。销售面积指为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。（销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积）可售装修面积指装修范围内的销售面积。实际装修面积指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。3.3项目档次定位类别定义豪华住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200%及以上的项目。高档住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%~200%（含140%）的项目。中档住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%~140%（含80%）的项目。普通住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的项目。注：以上为行业内通用划分标准，具体以项目拓展与论证阶段评审确定为准。44职责4.1项目公司4.1.1负责根据项目实际确定各阶段《设计控制性成本指标》，并下达至设计单位，并监督执行；4.1.2负责对设计成果中控制指标执行情况进行验证。4.2公司产品中心4.2.1产品中心规划设计中心、工程质量督导部、精装修管理中心、景观管理中心、建筑科技管理中心分别负责跟踪相应专业线设计出图计划、控制性指标执行情况，并围绕项目利润目标提供对设计成果的优化建议。4.2.2产品中心成本管理中心为各专业成本控制指标的归口管理职能部门，负责统筹相关指标限值的设定。5主要成本控制指标序号指标名称单位序号指标名称单位1标准层结构钢筋含量kg/m210外墙门窗元/㎡2地下室钢筋含量kg/m211外立面装饰元/㎡3标准层结构砼含量m3/m212硬景面积比例％4地下结构砼含量m3/m213环境工程平米造价元/m25标准层层高m14装修套内单方造价元/m26地下车库层高m15进户门(含门锁)元/樘7地下车位平均面积m2/辆16电梯元/部8地上地下车位比例％17可视对讲系统元/户9可售比％18弱电智能箱元/户6成本指标控制工作程序6.1项目公司工程管理部组织设计管理人员，将拓展阶段评审确定的《方案设计控制性成本指标—具体要求》下达给委托的设计单位，在设计任务书或设计合同中给出控制数值，约定相应出图计划及设计概算提交要求，并明确控制标准执行情况作为付款条件之一。同时，应参照以往经验，就实现指标的技术措施、设计关键点等，与设计单位进行沟通，做到事先控制。6.2项目公司工程管理部负责跟进设计出图计划，并要求设计单位在按时提交设计成果的同时完成设计概算及《方案设计控制性成本指标—落实情况》；本部相关职能中心对计划执行情况进行同步跟踪督导。56.3方案设计完成后10天内：项目工程管理部组织设计管理人员对设计成果进行审核，并根据设计概算验证《方案设计控制性成本指标—落实情况》；设计管理人员将审核结果及相关材料提交至项目成本管理部复核后，上报项目公司总经理及委托方。6.4《初步设计控制性成本指标—具体要求》、《施工图设计控制性成本指标—具体要求》的下达与执行同上；并分别在初步设计完成后10天内、施工图设计完成后20天内完成指标落实情况审核、复核及上报。6.5各阶段设计控制性成本指标下达时，若因特殊情况不能满足成本控制指标要求，项目公司总经理应组织项目相关部门分析原因，探讨处理办法及后续设计优化方案，并报产品中心成本管理中心及相应职能部门审核必要性与经济性，经本部审批通过及委托方确认后，下达至设计任务书或设计合同中。6.6各阶段设计控制性成本指标下达后，项目公司应严格按照设计任务书或设计合同约定对设计成果进行审查；当控制指标超出约定成本控制指标时，须由设计单位出具原因说明及解决措施。项目公司总经理应组织项目相关部门论证分析，并形成《设计成本指标超额处理报告》，经本部审批通过后，报委托方确认。6.7各阶段控制性指标执行情况复核确认后，方可按合同支付比例进行付款；项目成本指标控制管理情况将作为项目成本管理考核参考依据。7注意事项7.1成本控制性指标超额处理过程中，不仅要对相应指标有深入的研究和认识，还应结合项目实际情况及利润目标，积极与相关专业部门进行深入沟通和探讨，协调各项指标的平衡，确保整体目标的达成。7.2对于本标准以外的指标，在进行项目成本控制性指标设定时，应结合项目及具体情况确定。8记录文件8.1××设计控制性成本指标（附录B）8.2××设计成本指标超额处理报告（附录C）6附录A第一部分：主要指标说明序号指标名称指标说明控制指标1标准层结构钢筋含量（Kg/m2）为上部标准层所有结构钢筋与标准层建筑面积的比值详见表12地下室钢筋含量(kg/m2)为地下室所有结构钢筋（含天然基础和承台（不含桩基））与地下室建筑面积的比值详见表23标准层结构砼含量（m3/m2）为上部标准层所有结构砼与标准层建筑面积的比值详见表34地下结构砼含量（m3/m2）为地下室所有结构砼与地下室建筑面积的比值详见表45标准层层高(m)标准层层高指上下两层楼面之间的垂直距离详见表56地下车库层高(m)地下车库层高指地下车库地面建筑完成面至结构板面的垂直距离详见表67地下车位平均面积(m2/辆)分子为所有地下室面积，扣除（赠送业主的面积、可售的储藏室、库房等面积、规划要求的自行车位或摩托车位面积），分母为地下车位数量。【地下室面积须列明人防区域面积和主楼地下室面积】有人防要求：当人防区域面积和主楼地下室面积占总地下室面积50%及以上时，应控制在40m2以内；当人防区域面积和主楼地下室面积占总地下室面积小于50%时，须单独报批。无人防要求：控制在32m2以内。8地上地下车位比例地上车位数量/总车位数结合当地情况，与政府部门合理沟通，多做地面停车【《城市居住区规划设计规范》8.0.6.2居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居民住户数的比率）不宜超过10%】9可售比销售面积/总建筑面积结合当地情况，分别列出架空层、地下室、会所、管理用房（物管用房、社区用房等）、设备用房（配电室、电信机房、水泵房、消防控制室、通风机房等）及不可分摊的其他面积，与政府部门合理沟通，以经济够用为原则，保证最大可售面积。10外墙门窗1）窗地比=外墙门窗洞口面积/地上建筑面积（不含入户门、装饰百叶、采光井天窗等）2）综合价格详见表711外立面装饰1）墙地比=外墙墙面面积（含外墙装饰面、装饰线条展开面（石材线条按安装投影面），不含阳台底部涂料）/地上建筑面积详见表87序号指标名称指标说明控制指标2）外立面装饰地上建筑面积单方，材料选用12硬景面积比例硬景面积（包含消防通道、园路、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等，不含架空层、屋面景观、临市政道路的商业街部分）/总景观面积（红线内总占地面积扣除首层建筑占地面积、车行道路、地面停车面积、商业街面积后的面积，别墅类还应扣除私家庭院面积）别墅类公共区硬景面积比例≤30%；多层、高层类硬景面积比例≤35%。（为项目全期综合统计，不以开发及施工分期分别计算）13环境工程平米造价（元/m2）1）环境面积＝用地面积－建筑占地面积＋架空层面积＋屋面景观面积＋红线外环境面积2）本标准中环境工程包含硬质景观（消防通道、园路、景墙等）、绿化、景观构筑物、景观小品、水景、泳池、围墙（外围墙、组团围墙等）、门楼、500mm以内厚种植土回填、景观水电安装（含室外照明、灯具、泛光等）、标识系统、排水层处理（如陶粒回填、土工布）等。详表914装修套内单方造价（元/m2）销售中心实际装修面积、装修标准控制指标具体参会所（销售中心考虑改造会所等用途再利用）样板房可售装修面积、装修标准精装修交付楼盘的样板房单方造价按大面精装修交付标准【大面户内精装修单方造价应结合项目售价、周边市场情况等合理确定】进行控制（样板房销售时考虑50~70%成本回收）会所实际装修面积、装修标准会所面积根据项目定位、所处位置、户数等并结合委托方意见进行设定；具体详见表10公共部位实际装修面积、装修标准详见表1015进户门(含门锁)（元/樘）每樘造价详见表1116电梯（元/部）梯速、层站、载重、每部造价含电梯设备、安装调试费、轿厢简单装修费用，具体详见表1217可视对讲系统每户造价详见表1318弱电智能箱每户造价详见表148第二部分：指标控制限值表1标准层结构钢筋含量控制指标序号设防烈度建筑层数（层高）控制指标（kg/㎡）6度7度8度12~3层42434924~8层（≤24m）41434839~19层（≤60m）424651420~25层（≤80m）434752526~34层（≤100m）495060635~41层（≤120m）5153.564742~48层（≤140m）536267说明：1.含钢量以层高2.9m为基准，每增减0.1m，6度、7度、8度设防烈度含钢量控制指标可增减1kg/㎡、1.2kg/㎡、1.5kg/㎡；若有结构转换，本指标须单独报批。2.控制指标不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网。9表2地下室钢筋含量控制指标序号类别塔楼信息控制指标（kg/㎡）6度设防烈度7度设防烈度/8度设防烈度普通地下室纯地下车库人防地下室普通地下室纯地下车库人防地下室非塔楼区塔楼区非塔楼区塔楼区180米以下桩基：110独（条）基：115片筏基础：130130桩基：120独（条）基：125片筏基础：140160桩基：110独（条）基：115片筏基础：130140桩基：120独（条）基：125片筏基础：140165380米以上140165150170说明：1.普通地下室指有塔楼进入的地下室（含设备房）；纯地下车库指仅有停车区的地下室（不含设备房）；2.表中数据按地下室顶板为有梁楼盖，顶板覆土1.2m，地下水位按埋深；若顶板采用无梁楼盖，非塔楼区减5kg/㎡；若顶板覆土厚度超过1.2m时（若覆土增加0.3~0.5m以上，含钢量增加5~7kg/㎡），项目公司需按《项目成本指标控制标准》6.5条要求报批；3.塔楼按桩基考虑，若采用天然筏基，塔楼区地下室控制指标增加15~20kg/㎡；4.人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于（低于）6级，可酌情考虑增（减）控制指标；5.人防基础按桩基考虑，若采用天然基础增加20kg/㎡；6.以下情况另行增（减）控制指标：地下室顶板上有消防车道，则该区域面积的钢筋控制指标增加10kg/㎡；纯塔楼地下室，增加20kg/㎡；纯半地下室相应减少15kg/㎡；纯塔楼人防地下室增加10kg/㎡；两层地下室减10kg/㎡。7.塔楼