国瑞都江堰项目总体策划

国瑞都江堰项目总体策划王志纲工作室四川国瑞置业2008年1月目录第一部分态势分析第二部分总体定位第三部分项目构建第四部分开发策略三个成都在空间上并存、时间上继起，代表了成都的历史演进路径。目前，第一个成都作为老城区，已被完全填满，第二个成都即现在的主城区也已得到充分发展，并已进入第三个成都阶段。经济全球化背景下，成都作为西部地区领袖城市的地位日益突出，已经成为“西部之心，休闲之都”。随着成都的价值被重新发现，对四川、西部、全国乃至世界的吸引力越来越强，“第三个成都”应运而生。123第一个成都：低端，市民化,成都人的成都第二个成都：中端，逐渐外向化，四川、西部的成都第三个成都：高端，外向化、国际化，世界、中国的成都一、发现成都：外向化和高端化的成都第一部分态势分析1、三个成都随着经济持续快速发展，中国的奢侈品市场尤其是奢侈置业市场进入快速成长阶段。目前奢侈品市场年销售额已达20多亿美元，占全球销售额的12%，已经成为世界第三大奢侈品消费国。大到别墅、汽车，小到香水、珠宝，奢侈品的消费量呈急速增长态势。2005年安永会计师事务所研究报告预测，至2008年中国奢侈品消费市场年增长率达20%，至2015年，中国将成为仅次于日本的世界第二大奢侈品消费国，年销售额达115亿美元，占全球总量的29%。2006年全球管理咨询机构BCG发布《2006年全球财富报告》显示，2005年中国富有家庭财富增长18%，成为新兴市场家庭财富增长最为突出的地区之一。中国共有百万富翁家庭25万户，排名全球第六。2、中国“奢侈置业”快速发展全国层面从2005年开始，外向化消费需求带动了成都房地产价值的释放。世邦魏理仕《2006年成都楼市研究报告》显示，2003-2006年间成都商品住宅价格年均增长11.4%，2006年商品住房价格同比增长12.9%，高档住宅市场蓬勃发展，别墅增长幅度达到23.8%，中高档公寓平均售价增幅为12.5%。当前高档住宅市场仍处于起步阶段，随着成都不断走向全国、走向世界，高端物业的价值将进一步得到释放。[链接]：成都房地产市场高端物业发展迅猛随着近两年成都房地产价值的不断释放，高档住宅市场蓬勃发展，不但别墅市场行情火爆，而且出现了迎宾大道一号、高山流水等千万级的顶级别墅项目。市区别墅土地资源稀缺，地价高昂，以浣花区域最集中，独栋售价从8千元到1.3万元每平方米再到1.8万元、2.4万元节节攀生，影响并拉升了整个别墅市场售价。目前浣花区在售别墅只有锦宏·流水山庄，售价在380-1000万元/栋，1.5-2.5万元/平方米。有成都第一豪宅之称的迎宾大道1号一期早在2004年10月底开盘，2005年5月底该项目1期31套独栋豪宅就已售罄。2006年二期16栋豪宅上市，户均占地2.5亩，均价700万元一栋的超级别墅吸引了众多富豪关注，其中推出两栋高达2500万的豪宅，创下了成都住宅价格的历史新高。青城山板块的高山流水项目中也出现了面积1000平米以上，总价达1500万的顶级别墅，价格比周边同类项目高出一倍，但销售情况良好。春天大道依靠社区良好的景观环境取胜，60套单价在7000—10000的联排和双拼别墅开盘不久就已售罄。物业名称05年单价06年单价增幅高山流水8000-100009000-1100010%麓山国际12000—16000鹭岛国际5000550010%迎宾大道一号110001300018.2%成都房地产市场代表性高端物业价格变化3、都江堰对高端市场具有强大吸引力都江堰“因水成堰，依堰建市”，已有二千余年的历史，文化底蕴深厚，与临近的青城山一起于2000年被评为世界自然与文化遗产。余秋雨说过“我以为，中国历史上最激动人心的工程不是长城，而是都江堰。”（1）中国文化吸引世界眼光（2）城市综合环境基础良好一方面，都江堰生态环境绝佳，“山、水、堰”自然景观独特，积累了深厚的历史文化底蕴，地域特色突出，另一方面城市配套设施较为完善，拥有高尔夫球场等高端休闲娱乐项目，形成了具有魅力的旅游环境、休闲度假环境和生态人居环境，著名IT企业东软集团也选择了青城山作为在国内的第三家软件教育基地，并出现了高山流水等一批受到市场追捧的高端物业。青城山高尔夫东软IT教育基地高端项目的集中高调亮相，预示着高端的都江堰正浮出水面，城市的价值未来将得到无限释放。（3）都江堰未来价值释放无限青城山－都江堰正在打造世界级休闲度假旅游区，形成水文化、道文化展示与体验之地，当前主要有三个重点方向。一是重点品牌，把都江堰、青城山建成国家5A级景区，虹口、翠月湖建成国家4A级景区；二是重大文化旅游产业项目，修建都江堰水文化博物馆、青城山道文化博物馆和中国道教学院成都分院，摄制电视连续剧《千秋伟业——蜀郡守李冰》，包装开发青城洞经音乐，策划运作“道解都江堰”大型实景演出；三是重要文化节事活动，李冰文化节、中国文化遗产日·都江堰文化遗产周、2006中国（都江堰）首届网络音乐节、道教文化节等活动层出不穷。此外，正在推进的项目还有市区的特色太平水街、700亩侏罗纪温泉公园；堰区1500亩旅游度假地产项目（中海）、青城山的东软学院、北大青鸟软件基地、中唱公司影视基地；玉堂新区4平方公里高档旅游休闲区（中信公司）。1、养生时代到来改革开放30年来，中国老板阶层一直处于高速发展时期，但环境污染、工作压力过大、竞争加剧同时带来生理、心理的亚健康，明显影响工作效能和生活质量，极易导致精神心理疾患，严重亚健康可造成英年早逝，这就是造成王均瑶现象的祸首。亚健康已成为全社会共同面对的课题，老板们在实现原始积累之后开始寻求可待续发展，休闲越来越朝着“养生”功能升级，“身体”和“心灵”的双重养生越来越被高端化人群追捧，养生时代已经到来。2、高端养生市场庞大我国亚健康人群发生率在45％—70％，发生年龄主要在35—60岁。其中中年知识分子和从事脑力劳动为主的白领人士、领导干部、企业家、影视明星是亚健康高发的人群。因此高端养生市场非常庞大，特别是高端市场需求亟待去满足。3、养生时代呼唤养生城市随着养生时代的到来，高端消费群体已经不满足于传统、零散的养生设施，追求一种养生生活方式，渴望全面系统的养生。在此背景下，养生城市呼之欲出，三亚、珠海等拥有优良自然环境以及养生产业发展较完善的城市已经脱颖而出。二、发现都江堰：世界级“养生城市”4、都江堰是最适合养生的城市都江堰是全国著名的长寿之乡都江堰市健在100岁以上的老人54位，最高年龄114岁，人均寿命77.1岁，比全国平均寿命高5.7岁，比“长寿之乡”的国际标准高出了18.3％；比我国标准高出了195.7％。气候环境最宜养生都江堰地处川西平原与川西北高原结合部，属于亚热带湿润气候，夏无酷暑，冬无严寒，全年平均气温15.2℃，常年湿度80%左右，人体的生理机能和新陈代谢均处于最佳的状态。空气环境最宜养生都江堰市区大气环境质量80%天数达到国家一级标准。是岷江的出山口，又是青藏高原和四川盆地交界处，空气中含有大量负氧离子，具有松弛、催眠、祛臭、杀菌和延迟衰老特性。水文资源最宜养生都江堰水的活性高，对人体有益的元素如偏硅酸盐、锶、CO2、锌、硒等元素的含量较高，可以有效防止消化道疾病、咽喉炎、气管炎和结石病，同时对儿童的发育及软化血管有利。历史文化最宜养生都江堰是道文化发祥地，养生是道家文化核心。道教高度重视通过调节饮食来养生，很多具有医药保健的野菜和果实被引入膳食，达到了食疗养生的效果。三、发现本案：都江堰的城市新客厅老城板块新区板块玉堂板块本案板块都江堰市区（不含青城山）大体可以分为四大板块：老城板块：以堰为核心的老城区，包括杨柳河风情街、夜啤酒广场等，走的是历史文化保护的道路。以观光旅游功能为主，是大众化的城市客厅。新区板块：都江堰城市发展过程中拓展的新区，包括为城市本身服务的行政功能、现代化居住区、现代服务业等，以内向化城市服务功能为主。玉堂板块：中信介入的大规模综合性开发，未来有可能成为集休闲、旅游、度假、居住等功能为一体的城市组团。本案板块：必须实现与其他板块的差异化经营，如果坚持走国际化、外向化道路，有望成为都江堰的城市客厅，担负起第三个成都的国际化、高端化使命。一、战略定位国际养生小镇第二部分总体定位本项目将面向国际化养生消费市场，体现国际化的养生功能体系，兼收并蓄、融会贯通打造国际顶级水准的养生系统，传播“科学养生、健康生活”的理念。二、市场定位以休闲度假为主导的市场以高带低，以外带内以休闲度假为先导，逐步吸引中高端商务市场、外来居住市场、以及本地市场的集聚。根据本案高端化、外向化的定位，目标市场大体可以分为三级：高端市场：面向全国及世界的高端化、外向化、国际化市场的“第三居所”市场和休闲养生市场。中端市场：面向成都及西部的“第二居所”市场、休闲度假市场与会议培训市场。低端市场：面向都江堰本地及周边区域的“第一居所”市场和集团消费市场。1、个人客户A.主要消费群国内及海外知名企业领袖（金融、证券、贸易、房地产、能源、矿业等行业），有雄厚的经济基础和较高社会地位与声望；体育、演艺界知名成功人士。B.购买用途与成都有密切的工作或商务往来，或用作第三居所、退休养老等用途。C.客户特征年龄层次：客户年龄大约在40—60岁之间；经济状况：个人可自由支配千万乃至数千万以上的资金；居住状况：一般拥有三次以上的投资置业经验，目前居住环境已经非常舒适；生活状况：受过良好的教育，事业成功，有足够的财富实力，经常出入能显示自己身份的与地位的场所：如五星级酒店、高尔夫球俱乐部等；惯用一流品质的国际名品；回归健康生活方式，偏爱绿色食品和休闲度假。2、企业客户A.主要消费者：省内的大型企业；B.够买用途：用作接待客户、度假和培训基地使用。高端市场需求产品类型：为其度身定做的个性化的五星级会所酒店、私人/名流会所、顶级养生大宅以及“国瑞会”高端服务等。高端市场1、个人客户A.主要消费群体企业私营业主；外资企业高层管理阶层；高购买力的政府公务员；体育、演艺界人士、自由职业者（律师、设计师、广告人、画家等）；专业房地产投资者。B.购买用途作为度假型第二居所；酒店式公寓和养老公寓集度假养生功能和投资功能于一身，是一种享受型的投资方式，在充分了解这种属性后会产生购买欲望。C.客户特征年龄层次：客户年龄在30—55岁之间；经济状况：家庭年收入10万元以上，可自由支配30万元以上的资金；居住状况：一般拥有第二套或第三套住房，拥有两次以上的投资置业经验；生活状况：客户具有一定的经济实力，经常参与各种社会活动；为有车一族；有时间就会出去度假、旅游，追求休闲养生的生活方式。2、企业客户A.主要消费群体与成都有密切商务关系的公司；发达地区外资企业、国有企业、股份制企业或政府机关。B.购买用途企业领导疗养度假、企业高端培训。中端市场需求产品类型：度假村、运动会馆、酒店式公寓、双拼、联排等。中端市场1、个人客户A.主要消费群体都江堰及周边地区的企业私营业主或企业高管；都江堰及周边地区的高级政府公务员；其他。B.购买用途主要作为第一居所。C.客户特征年龄层次：客户年龄在28—55岁之间；经济状况：家庭年收入10万元以上，可自由支配30万元以上的资金；居住状况：一般拥有第二套住房，拥有一次以上的投资置业经验；生活状况：事业平稳，收入殷实，注重性价比，追求生活品质，向往大都市国际化生活方式，紧跟时代潮流。低端市场需求产品类型：多层/高层住宅、餐馆娱乐设施、社区商业、教育配套等。低端市场三、档次定位总体上定位为高端项目。以高档产品为主，中档产品为辅。在都江堰和成都是顶级项目，在全国是高端项目，在世界是较高端项目。面向高端客户：五星级会所酒店、独立别墅、双拼、大户型公寓、“国瑞会”VIP服务等。面向中端客户：度假村、普通公寓、酒店式公寓、“国瑞会”一般服务等。四、主题定位养生主题建议本案以养生文化为核心主题，融合水文化、道文化、堰文化，通过养生主题酒店、运动会馆、山地公园、生态农庄等设施，以及“国瑞会”等服