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两代居专题研究框架一、两代居的发展起源二、两代居的市场定位三、两代居的产品特征四、厦门的两代居案例一、两代居的发展起源在中国传统文化中，习惯以家庭为中心，几代人同居一室，形成“老有所养、少有所依”的家庭结构。然而这种家庭模式结构的聚居形式，无法避免两代乃至三代人之间观念的差异，由此形成的不和谐造成了家庭内部感情受到伤害。同时，观念的更新，越来越多的年轻人和老人开始追求独立的生活，但这种独立是东方式的传统，即保持相对独立的同时仍要易于联络，方便相互照应。“两代居”产品，正是为这一需求而生。中国大陆“两代居”产品的发展，经历了以下四个阶段：第一阶段，单套大户型阶段传统上，在经济条件允许的情况下，带老人、孩子的多口之家一般选择三室或四室的大户型，老人、子女拥有各自的卧室，具有相对的独立性，但这种独立性也仅限于卧室的独立，而公共活动空间如客厅、餐厅、厨房乃至卫生间，使两代人生活空间存在很大的交叉，而两代人因生理、心理、年龄、生活习惯、思维方式、文化水平及行为方式等等的差异，存在显而易见的代沟，产生各种不和谐与矛盾。第二阶段，近距离“1＋1”阶段一方面是越来越多的老人和子女观念逐步更新，期望能够在便于相互照应的基础上开始独立的生活，另一方面是市场尚未认识这一需求，而传统的大户型又不能真正做到互不干扰，因而无法满足这一需求。在这一前提下，出现了一些购房者选择同一小区或相近小区的一大一小两套房子，较大的供年轻夫妇及小孩居住，较小的供老人居住，即近距离“1+1”模式，这种模式较好的解决了独立居住和便于联络的双重需求，成为该阶段购房者自主创新的表现。第三阶段，初始“两代居”阶段近距离“1+1”购房模式的反复出现，使市场感敏锐的开发商率先认识到了此类需求；而对人口周期理论和居住观念的研究深入，更是从理论上论证了此类需求的存在与发展潜力，自此，“两代居”产品应运而生。这一阶段的“两代居”产品，还仅仅只是在户型功能上实现两代居，即户型设计上两个单元既拥有共同的大门，又拥有独立的入户门，在部分使用功能上实现独立，而在另一部分使用功能上实现互通，两个单元既相互独立，又可连成一套。第四阶段，全面“两代居”阶段不同于初始“两代居”阶段仅限于户型功能的分合，这一阶段的“两代居”产品更多的考虑到了居住群特别是老人的生活习惯，从小区的灯光、声控，到户型内部老人活动空间的采光、日照和防滑，两单元之间的互动，再到整个社区的文化氛围，物业服务等，表现的更为全面，朝深耕化方向发展。此外，对两代居的目标客群也进行更深入的细分，出现了一对年轻夫妇两对老人的“1+!+!”产品模式等等，目标市场的细分也正是“两代居产品”走向成熟的标志。在老龄化问题严重而且地价金贵的日本、香港和台北等地，“两代居”产品已非常流行；而在国内，当前的“两代居”产品正从第三阶段后期开始向第四阶段过渡，整体而言，产品及外延内涵仍处于起步水平，但市场创新和发展力快。二、两代居的市场定位两代居产品是介于传统共居产品和“银发”产品之间的一类细分产品，三类产品的特征比较如下：产品类别传统共居产品两代居产品“银发”产品客群描述两代以上成年人，共同生活，独立性弱两代以上成年人，相互照顾又各得其所单代老年人独立生活，与子女缺乏沟通户型特征一般为单套三房或四房产品，户型设计为不可分割的整体“1+1”，既中户型加小户型，两者相互独立又可合二为一中小户型老年公寓，根据老年人生活习惯注重细节设计优劣势比较两代居具有传统共居产品的优势和规避了“银发”产品的劣势——既符合中国以家庭为中心，互相照顾，互相依赖的传统；又规避了传统共居产品的劣势并发挥了“银发”产品的劣势——老少两代生活过于紧密易产生的矛盾与不和谐。从本质而言，传统共居产品、两代居产品和“银发”产品代表了三种不同细分市场的客户需求，而两代居产品具有传统共居产品和“银发”产品各自的优势，又规避了各自的劣势，是根据市场发展和客群特征变化，在两者基础上发展的更为先进的产品。从目标客群的年龄结构，我们发现40岁以下（特别是35岁以下）的夫妇较为接受两代居产品，而40岁以上的夫妇，观念相对传统，对两代居产品的接受度要低于前者。我国已经步入老龄社会，老人的问题越来越突出；还要看到，我国仍是一个发展中国家，人们生活并不富裕；与此同时，由于城市发展造成的土地价格日益升高，使“有分有合”的“两代居”无疑将成为相当长时间内一种有价值的住宅形式，并有着极大的市场潜力。三、两代居的产品特征两代居产品，它的户型最大特点是既分又合、分合自如，既要考虑到年轻人的生活习惯，也要照顾老年人的生理、心理特点，具体而言有以下几点：1、相对独立性；为适应两代人不同的生活需要，应该进行合理分区，使两代人的生活起居分而不离。这样，老人可以得到照顾，年轻家庭也可以有人看管。2、格局合理性；由于老年人退休或身体较弱，在家的时间相对多一些，因此考虑户型设计时，首先应注重老年人活动空间，注重老人休息和娱乐。在私有空间上，年轻人的卧室则需要一大一小两个房间，以供年轻的夫妇及小孩居住；而老人仅需一个卧室即可。3、老人舒适性；充分考虑老年人的生理、心理特点，在专供老人生活起居的空间应重视细部设计。例如老人的起居室宜朝阳布置，朝阳亦应相对宽敞；室内尽量不设台阶、坡道、门槛等，以防老人摔倒；地面采用防滑措施以防老人滑倒；卫生间内马桶、浴缸旁要设置保持身体平衡的扶手；在设计各种设施的开关、把手等时，应考虑使用方便，易于操作；老年人多反映迟缓，肢体活动受阻，且有一些急性病突发的可能，在老年人的居室、厨房、卫生间等处应设急救按钮，并与年轻人的居室相通等等。4、户型可变性；根据家庭结构或人口的变化，两代居设计应具有可变性。例如当老人亡故之后，方便年轻人对“两代居”进行改造。这种改造可以有这样三种方式：首先，是卖掉另购新房。这要求“两代居”能适应新买主的要求。其次，全部自用。这要求一些空间有扩大的可能性。再者，部分出售或出租。这要求原有住宅有改造成两套标准住宅的可能性。两代居具体的户型功能设计，主要有两种形式即单元式和独立式两大类。单元式单元式多适用于城市大量性建筑，这对于想“分而不离”的住户来说，可以减少辅助面积、降低购房投入。但“分”的顺序依次为：卧室、卫生间、厨房、餐厅和客厅。一般说来，卧室都是独立设置的，那么要解决的主要是其他房间的“分”与“合”的问题。对此，可以有以下几种组合方式：独用卫生间，合用客厅、厨房和阳台。这一类标准较低，但面积较为经济。老人独用卫生间比较方便，两代人共用厨房，共用进餐可使老人免去一些寂寞。独用厨房，合用客厅、卫生间和阳台。这一类标准亦较低，面积较为经济。独用厨房可减少因口味不同和家务劳动而造成的矛盾。独用卫生间、客厅，合用厨房、阳台。客厅分开使用，可减少因休闲娱乐方式与社交方式不同而造成的相互影响。独用厨房、客厅，合用卫生间、阳台。厨房、客厅分开使用，可减少因饮食习惯不同、休闲娱乐方式与社交方式不同而造成的相互影响。独用厨房、卫生间、和用客厅、阳台。此种户型独立性较好，合用客厅和阳台对两代人不同要求的影响不是很大。独用客厅、厨房、卫生间。这一类小而全，独立性较强，两代人既可使用同一个入口又可分开入户，对于避免相互干扰较为有利；另外又可较方便地分隔为两个独立的户型，适用性较强。独立式一般越式结构，都有各自独立、完整的生活起居空间和设施，标准较高，比较适合于城市中高收入者。通常老人住底层，年轻人住楼上。根据入户方式不同，可分为：公用门厅，分区使用。这一类“合”的成分较多，老人的底层客厅可大些，以供两代人团聚或社交使用。楼梯紧靠门厅，尽量减少相互干扰。公用门厅，再增设一个直通上层的辅助性室外楼梯。这一类子女的自由度比较大，可通过室外楼梯直接上楼，避免打扰底层。底层分设两个门厅入口，其中一个直上二层。这样，两代人既可以从内部相互来往，又可以相互隔离。两代人独立性更强。四、厦门的两代居案例厦门市在前几年就已出现两代居产品，但仅限个别楼盘、零星开发，例如加州花园；进入2007年后，两代居产品开始兴盛，变现为市场热度不断攀升，市场供给开始放量，目前代表性的在售或即将发售的楼盘有时尚国际、古龙居住公园、同安·大唐世家、特房·锦绣翔安等。1、时尚国际时尚国际地处厦门最为繁华的莲坂商圈，规划为18F小高层和25F高层住宅，主力户型为80-90㎡左右的2房，另有30㎡的单身公寓及110多㎡的小三房，其中部分30㎡一房和90㎡两房组成了“1+1”式的两代居产品，具体如下图所示：A类：上方左图为两梯五户，其中01和02单元组成一套“两代居”，如右图所示；01单元约30㎡，为一房一卫一阳台，并可装修简易厨房；02单元约90㎡，为两房两厅一卫一厨两阳台。B类：上方右图为两梯六户，其中01和02单元，05和06单元各组成一套“两代居”，如左图所示；06单元约30㎡，为一房一卫一阳台，并可装修简易厨房；06单元约90㎡，为两房两厅一卫一厨两阳台。时尚国际为平层式“两代居”，形成了一大一小两个单元，两者分多合少，各自拥有厨房和卫生间，在使用上独立性很强。时尚国际的“两代居”两个单元各自拥有独立的产权，可分割出售，但销售人员有意识的引导有需求的客户统一购买两代居。在销售价格上，不考虑朝向、楼层等差异，“两代居”产品销售价格与其它产品销售价格并无差异。该案5月31日开盘，目前认购登记的客户远远超过了户型套数，但多数“两代居”户型均分割预约。2、古龙居住公园古龙居住公园岛内枋湖片区，近五缘湾，是城市热点板块。项目规划为独栋别墅和11F公寓，总共500多户，全部规划为150㎡以上户型。古龙居住公园规划为一梯三户，每单元“两代居”建筑面积约为155㎡，其中主单元为两房两厅一厨两卫两阳台，次单元为一房一厅一厨一卫一阳台。古龙居住公园“两代居”产品为统一单元，不可分割出售。两者共用公共大门，老人房还有独立的入户门。古龙居住花园普通公寓为厦门唯一的纯“两代居”规划项目，2007年2月开盘，开盘均价8800元/㎡，目前均价10000元/㎡，销售率已经达到70%以上。签约客户家庭结构50%以上为三代同堂，户主年龄结构多数在35-45岁之间。3、同安·大唐世家同安·大唐世家位于厦门同安中心城区，目前在售的三期B、C区总建126300㎡，规划为32F商住楼，为同安第一高楼，共规划住宅1351户，户型从一房到四房。同安大唐世家“两代居”产品主单元为两房两厅一厨一卫，次单元为一房一卫一阳台。同安大唐世家“两代居”两单元均有独立产权，可分割销售，两者也有独立的入户门，没有合一的入户门，所以更多的表现为两套产品。同安大唐世家“两代居”产品在销售上60%以上产品有一户家庭统一购买，作为“两代居”使用，约30%为分割出售。4、特房·锦绣翔安特房·锦绣翔安位于翔安区马巷镇东部，为总建316800㎡的翔安第一大盘，规划为低层和小高层住宅。“两代居”产品主要位于小高层部分，有两种户型，具体如下图所示：A户型：上左图为“两代居”户型，两梯两户，“两代居”主单元为三房一厅一厨一卫，次单元为一房一厅一厨一卫一阳台，两者共享入户花园。上右图为“两代居”户型可改为五房两厅一厨两卫一阳台一入户花园。B户型：上左图为“两代居”户型，主单元为一房两厅一厨一卫一阳台，次单元为一房一厅一厨一卫，两者共享入户花园。上右图为“两代居”户型可改为三房两厅一厨两卫一阳台一入户花园。特房·锦绣翔安“两代居”产品为统一单元，不可分割出售，但从两单元分合的格局来看，应是设计为单套户型再将内部空间改为“两代居”户型。目前该项目尚未正式销售。5、厦门“两代居”产品综述项目名称时尚国际古龙居住公园同安大唐世家特房锦绣翔安（A户型）主单元户型两房两厅一卫一厨两阳台两房两厅一厨两卫两阳台两房两厅一厨一卫三房一厅一厨一卫次单元户型一房一卫一阳台一房一厅一厨一卫一阳台一房一卫一阳台一房一厅一厨一卫一阳台共享单元无入户门无入户花园销售形式独立产权，可分割出售统一产权，不可分割出售独立产权，可分割出售统一产权，不可分割出售客户群体年轻上班族，绝大多数分割销售客户半数以上为三代同堂，户主年龄在35-45岁之间60