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《房地产估价理论与方法》复习题1简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2)答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析测算和判断并提供相关专业意见的活动；特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿服务，他有担当法律责任。2简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)；答：本质：评估房地产价值现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建设用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。3房地产为什么需要专业估价？(P12)答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多妨碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行代替市场的估价。房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。4房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13)1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。5简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49)答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处6房地产含义的总结（P46）房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产是建筑物及其他相关地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。7从房地产估价和把握房地产价值的角度看，房地产主要有哪些特性？(P58)答：1:不可移动2：独一无二3：寿命长久4：供给有限5：价值较大6：用途多样7：相互影响8：易受限制9：难以变观10：保值增值8为什么说房地产的变现能力弱？(P64)答：房地产由于具有价值较大、独一无二、易受限制等特性，加上交易手续较繁杂等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。9简述房地产价格与一般物品价格的异同(P83)答：同：都是价格，是价值的货币表现；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价，既优质高价劣质低价。异：房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大；房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格是物品本身的价格；房地产价格有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格；房地产价格容易受交易者的个人情况影响，一般物品的价格不易受交易者个别情况的左右；房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格行程时间一般较短。10名词解释：估价时点（P31）：也称为价值时点、评估基准日、评估期日。所评估的估价对象价格或价值对应的某一特定时间。估价假设（P34）：针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。房地产需求(P85)：某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。房地产供给(P88)：房地产开发企业和拥有着在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。残余价值(P100):估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。基准地价(P110):在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价(P110)：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。房地价格(P111)：房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占有范围内土地的价格，或者土地及其上建筑物的价格。楼面地价(P112)：简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率。期房价格(P114)：是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的房地产价格。定基价格指数与环比价格指数(P192)：在价格编制中，需要选择某个时期为基期，如果是以某个固定时期为基期的，则为定基价格指数。如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。11决定房地产需求量(P86)、供给量的因素主要有哪些？(P88)决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。12什么是房地产均衡价格(P90)？简述其形成机制(P91)房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致买方之间或者卖方之间的竞争，形成价格下降或上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。13房地产价格影响因素有哪些分类？每种分类的内容是什么？（P121）房地产价格影响的分类：房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。房地产外部因素有人口、制度政策、经济、社会、国际、心理和其他。也可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素。个别因素是指对特定房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。也可以分为房地产状况因素、房地产市场因素和房地产交易因素。房地产状况因素是房地产自身因素。房地产市场因素是指房地产市场状况方面对房地产价格有影响的因素。房地产交易因素是指房地产交易中对房地产交易价格有影响的因素。14金融政策、利率变动、税收政策变化是怎样影响房地产价格的？(P138,展开)金融制度政策:采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨，相反，会导致房地产价格下降。利率变动：提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力，提高购房门槛，减少商品房的需求，使商品房价格下降，反之，会使商品房价格上涨。税收制度政策：1.增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而推动房地产价格上涨，反之，会使房地产价格下降。2.增加卖方的税收会使房地产价格上涨，减少卖方税收会使房地产价格下降。增加买方税收，比如提高契税税率，会抑制房地产的需求，从而使房地产价格下降。见面契税，会刺激房地产需求，从而使房地产价格上涨。3.增加房地产保有环节税收，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，抑制房地产投资与投机，减少房地产的需求，房地产价格下降。15试列举一些对房地产价格有影响的规划和计划，并简述其对房地产价格的具体影响。（P140,展开）对房地产价格有影响的规划有：国民经济和社会发展规划：十一五规划的实施抑制普通商品房价格上涨，会使大户型高档商品房价格上涨。城市规划：如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。土地相关规划和计划：土地利用总体规划确定建设用地总量、农用地转用量和国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局，决定了房地产开发用地的供应状况，对房地产开发用地和商品房价格有较大的影响。住房相关规划和计划：住房建设规划是引导和调控城市近期住房建设的专项规划，其确定的住房建设目标、建设总量、结构比例、建设时序和空间布局等，特别是普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加，对房地产价格价格有较大的影响。16影响房地产价格的交通条件可细分为哪些？它们是如何影响房地产价格的？交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、道路状况、交通收费情况、停车的方便程度、交通管制。如何影响：1.对交通依赖程度越高的房地产，其升值幅度会越大。2.从房地产位置看，离道路和站点越近的房地产，其升值幅度就越大。3.从影响发生的时间看，对房地产的升值作用主要发生在交通项目立项之后，完成之前。17影响房地产价格的外部配套设施主要有哪些？（P133）它们与房地产价格的关系如何？(P134)外部配套设施：教育质量高的中小学、医疗水平高的医院购物中心和休闲娱乐场所。外部配套设施完备的住宅，其价格就越高，反之，其价格越低。18房地产估价原则主要有哪些？(P153)房地产估价为何要遵守最高最佳使用原则？如何衡量及找出估价对象的最高最佳使用？(P166)房地产估价原则：①独立客观公正原则②合法原则③最高最佳使用原则④价值时点原则⑤最高最佳利用原则⑥谨慎原则房地产估价之所以遵守最高最佳利用原则，是因为在现实房地产利用中，每个房地产拥有着都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。如何衡量：(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4)价值是否最大。19房地产估价原则中的替代原则对房地产估价有何要求？为什么要遵守该原则？(P165)要求：：(1)如果附近存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知其价格，则可以依据替代原则，由这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。20房地产估价原则中的谨慎原则对估价有何要求？何种目的的估价应遵守该原则？为何？(P171)要求：1.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。2.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率和资本化率不应偏低。3.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折扣。4.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。在房地产抵押价值评估应遵守谨慎原则。由于需要处分抵押物的时间与估价时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金。损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押房地产的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注。21简述比较法的含义(P173)、理论依据及比较法估价的操作步骤(P175)比较法含义：选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。理论依据：替代原则步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例的成交价格进行处理(分为价格换算、价格修正、价格调整)④求取比准价格。22简述比较法适用的估价对象及比较法估价需要具备的条件(P174)比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。例如：住宅、写字楼、商铺、标注厂房和房地产开发用地。具备条件：1.比较法估价需要在价值时点的近期较多类似房地产交易。2.获取房地产真实成交价格及估价所必要的房地产状况信息3.运用比较法估价需要把营业税、所得税、契税、交