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一房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供相关专业意见的活动。二、房地产估价的本质（掌握）（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术第二节房地产估价的要素一、估价当事人（熟悉）二、估价目的（掌握）三、估价对象（掌握）四、估价时点（熟悉）五、价值类型（掌握）六、估价依据（熟悉）七、估价假设（熟悉）八、估价原则（熟悉）九、估价程序（熟悉）十、估价方法（熟悉）十一、估价结果（熟悉）房地产含义的总结□三部分■土地■建筑物■其它土地定着物□三位一体的综合体■实物■权益■区位第二节房地产的特性一、不可移动（掌握）二、独一无二（掌握）三、寿命长久（熟悉）四、供给有限（熟悉）五、价值量大（熟悉）六、用途多样（熟悉）七、相互影响（熟悉）八、易受限制（熟悉）九、难以变现十、保值增值（了解）第二节房地产价格的特征□房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格）□房地产价格受区位影响很大□房地产价格实质上是房地产权益的价格□房地产价格形成的时间较长□房地产价格容易受交易者的个别情况的影响3.市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值----按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类3.1市场价值（5+3条件）□一般条件（5个）①交易双方自愿进行交易②交易双方是出于利己动机进行交易③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价□隐含条件（3个）①最高最佳使用②继续使用③市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准3.2快速变现价值□卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值□不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件□由于交易时间较短，一般低于市场价值3.3谨慎价值□谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值□一般低于市场价值□如抵押价值、保险价值3.4在用价值□在用价值是指在现状使用下的价值□现状使用包括目前的用途、规模、档次□它可能是最高最佳使用，也可能不是□当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值□当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值3.5清算价值□清算价值是指在非继续使用条件下的价值□一般低于市场价值□特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估其市场价值进行拆迁补偿3.6投资价值□是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值□投资价值与市场价值的区别■市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。市场价值是唯一的■投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值会因投资者的不同而不同5.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值----按经济行为类型来划分的价值5.1买卖价格□买卖价格也称为销售价格，也称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益5.2租赁价格□概念■是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收费的货币、实物、无形资产和其他经济利润5.3抵押价值□概念■抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额■法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金7.实际价格和名义价格□估价中最常用到的含义■实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格■名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格【重点】名义价格与实际价格的换算□根据资金的时间价值的换算，交发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格10.基准地价、标定地价和房屋重置价格——评估价值的几种□基准地价■是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格12.总价格、单位价格和楼面地价12.3楼面地价□楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格□楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低2.房地产价格影响因素的分类■自身因素□区位因素□实物因素□权益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□经济因素□社会因素□国际因素□心理因素□其他因素房地产自身因素（掌握）一、区位因素二、实物因素三、权益因素1．区位因素□区位经济理论概述□杜能的农业区位论□经济地租理论□位置□交通□周围环境和景观□外部配套设施位置□方位□距离□朝向□楼层2.实物因素□土地实物因素■土地面积■土地形状■地形■地势■土壤■地基■土地开发程度□建筑物实物因素■建筑规模■外观■建筑结构■设施设备■装饰装修■层高和室内净高■空间布局■防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照■维修养护情况及完损程度3.权益因素□权利状况（权利的设立和行使的限制）□使用管制□相邻关系二、房地产估价原则的种类（熟悉）六项（普适性原则，或一般原则）：基本原则，最高行为准则——独立、客观、公正原则技术性原则——合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则第二节独立、客观、公正原则（掌握）独立：要求估价师凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预。客观：要求估价师从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带着自己的好恶、情感和偏见。公正：要求估价师公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人任何一方。第三节合法原则（掌握）1、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。此处的“法”是广义的“法”。第四节最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。最高最佳使用必须同时满足四个条件下：（1）法律上许可（2）技术上可能（3）经济上可地（4）价值最大化第五节估价时点原则（掌握）估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。第六节替代原则（熟悉）替代原则要求估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。第七节谨慎原则（熟悉）谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。一、市场法的含义（熟悉）□选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。□可比实例■交易类型与估价目的吻合■成交日期与估价时点接近■成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格□市场法的本质■以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值市场法估价的操作步骤（熟悉）□搜集交易实例□选取可比实例□对可比实例的成交价格进行适当的处理■价格换算——建立比准基准■价格修正——交易情况修正■价格调整——市场状况调整和房地产状况调整□求取比准价格、成本法的含义（熟悉）□含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。□重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。□折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。□又称“积算法”；成本法测算出来的价值简称“积算价格。”□本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。、成本法估价的操作步骤（熟悉）□弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料□测算估价对象重新购建价格□测算建筑物折旧□求取估价对象积算价格□房地产价值的表达式：房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润、成本法最基本的公式房地产价值=重新购建价格－折旧、建筑物重新购建价格的求取方法（掌握）（一）单位比较法（二）分部分项法（三）工料测量法（四）指数调整法、建筑物折旧的求取方法（一）年限法（二）市场提取法（三）分解法一、收益法的含义（熟悉）□收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。□收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。□根据资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法：■直接资本化法：是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。■报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。四、收益法估价的操作步骤（熟悉）■搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；■预测估价对象的未来收益（如净收益）；■求取报酬率或资本化率、收益乘数；■选用适宜的收益法公式计算出收益价格。二、净收益每年不变的公式（掌握）（一）收益期限为有限年的公式此公式的假设前提是：净收益每年不变为A；报酬率不等于零为Y；收益期限为有限年n六、净收益按一定比率递增的公式（掌握）（一）收益期限为有限年的公式公式的假设前提：净收益未来第1年为A，以后按比率g逐年递增；净收益逐年递增的比率g不等于报酬率Y；收益期限为有限年n一、假设开发法的含义（熟悉）1、又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。2、其本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。四、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；预测后续开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；预测后续必要支出及应得利润；进行具体计算，求出待开发房地产的价值。一、假设开发法最基本的公式待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－后续必要支出及应得利润其中，后续必要支出及应得利润＝取得税费＋后续开发成本＋后续管理费用＋后续销售费用＋后续投资利息＋后续销售税费＋后续开发利润YnYAV111YgngYAV111一、路线价法概述（熟悉）路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。一、城镇基准地价的概念城市基准地价是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评