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2020/4/1311.房地产估价：全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。由持有“房地产估价人员岗位合格证书”或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产热特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。2.房地产估价师房地产估价师是指经全国统一考试，取得“房地产估价师职业资格证书”，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。合格的房地产估价师应具备的素质：（1）扎实的估价理论知识；（2）丰富的估价实践经验；（3）良好的职业道德修养；（4）较高的市场调查、判断能力。3.房地产房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体3.容积率容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率=总建筑面积/土地总面积4.建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。5.房地产按开发程度划分的种类：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。（3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；（4）在建工程：指地上建筑物已经开始建设但是尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了许多年；（5）现房（含土地）：指地上建筑物已经建成的，可以直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。6.房地产价格：房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。7.楼面地价：又称为建筑物面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率8.市场比较法：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法采用市场比较法求得的房地产价格通常称为比准价格理论依据：房地产交易中的替代原则2020/4/132市场比较法的操作步骤：（1）搜集交易实例（2）选取可比实例（3）建立价格可比基础（4）进行交易情况修正（5）进行交易日期修正（6）进行房地产状况修正（7）求取比准价格9.收益还原法是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法收益还原法的操作步骤：（1）搜集有关房地产收入和费用的资料（2）估算潜在毛收入（3）估算有效毛收入（4）估算运营费用（5）估算纯收益（6）选用适当的还原利率（7）选用适当的计算公式求出收益价格10.成本法：又称原价法、承包商法、成本逼近法、或重置成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法成本法操作步骤：（一）搜集整理资料（二）估算重新构建价格（三）估算折旧（四）求取积算价格11.重新构建价格：也称重新构建成本，是假设在估价时点重新取得或重新开发建设估价对象所需的各项成本费用、税金和正常利润之和12.重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的估价水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物所必需的支出和应该获得的利润，可以理解为“替代”13.重建价格：又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物所必需的支出和应该获得的利润，可以理解为“复制”14.假设开发法：又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法假设开发法估价程序：（一）调查待估房地产的基本情况（二）确定待估房地产的最佳开发利用方式（三）估计开发建设期（四）预测开发完成后的房地产价值（五）估算各项费用成本（六）确定开发商的合理利润（七）估算待估房地产价格15.长期趋势法的基本原理：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析法和回归分析法，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法2020/4/133运用长期趋势法预测房地产价格的步骤：（1）搜集有关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料（2）整理这些价格资料，按时间顺序排成时间序列（3）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势（4）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估价时点的价格16.路线价法的基本原理：路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算同一街道的其他宗地地价的一种方法路线价法的操作步骤：（1）划分路线价区段（2）设定深度标准（3）选取标准宗地（4）调查评估路线价（5）制作深度百分率表和其他修正率