地铁综合体的建筑策划思路与盈利模式

建设和谐城市的地铁综合体的建筑策划思路与盈利模式一、地铁综合体的最佳盈利模式城市广场与地铁综合体的教训新摩尔公司组织专题考察上海、深圳、沈阳、徐州等多个城市广场，已经建设的城市中心广场地下空间利用大多不够科学，突出表现在公共停车场的缺乏以及地铁连接空间规划设计不合理。日本在火车站与地铁站结合的城市综合体与城市设计方面已经取得成熟经验，车站与商业设施、地下与地上空间一体化设计，顾客流线与机动车流线完全分离。胡宝哲博士总结了日本站前再开发的模式图，在东京商业中心专著中详细介绍。新摩尔公司在２００５年及２００８年分别考察日本高速铁路火车站与地铁站前广场开发的过程中，全面总结了日本经验，可以应用于国内各类火车站广场及周边综合开发的策划中。通过总结国内教训，借鉴日本成功的地铁开发和地下空间利用经验，运用城市设计和商业建筑设计理念，新摩尔公司提出了一个基于城市广场的地铁综合体盈利模型，把握社会效益与经济效益的平衡。表1基于城市广场的最佳地铁综合体盈利模型二、城市ＣＢＤ地铁项目城市设计的机制完全依靠开发商进行城市ＣＢＤ改造和建设，难以确保城市的和谐，需要政府引导，确保公众利益和社会效益优先，尔后为开发商提供公平的开发机会。借鉴法国新城区和ＣＢＤ开发的成功经验，我国城市ＣＢＤ核心区开发可以成立政府为主的城市开发公司，主要负责土地一级开发，首先做好城市设计工作，尔后与地铁公司联合完成交通枢纽建设，城市广场，地下空间开发，共同为开发商提供良好的城市空间，准备比较充足的公共空间停车位，发展商可以专心开发好自己的物业项目，可以是城市综合体项目，也可以是购物中心或餐饮娱乐文化设施。图1广州珠江新城ＣＢＤ城市设计模型一般以核心枢纽地铁作为综合体重点开发区域，充分挖掘人流的商业价值，形成城市商业中心和文化中心。综合体项目需要良好的城市设计作为依托，而城市设计的有效实施需要适当的开发机制。地铁公共空间可以采用两种利用方式，一种是深圳大剧院地铁站模式，新开发的华润万象城利用２００多米长的地下通道与购物中心连接，已经运营多年的地王大厦也直接和地铁在地下连通。深圳书城等地下无法连通的建筑在大门口附近设立出站口。另外一种是华强北地铁站开发模式，充分利用地下空间设立大型商场，同时改善交通环境，让过街人流通过地下通道。三、地铁综合体的物业组合与营销时机研究由于地铁综合体一般涉及酒店、购物中心、写字楼和公寓等多种物业，一般酒店设置在主楼顶端，充分利用ＣＢＤ城市景观，有效提升物业价值。通过高级酒店品牌带动写字楼和公寓的价值提升。其中公寓多数销售，销售时机选择非常重要。通过研究美国桃树中心案例，我们发现会展中心与酒店、购物中心、专业市场和写字楼以及公寓同样可以进行有效组合。桃树中心是美国亚特兰大市的一组为旅游服务的建筑物，总建筑面积１７６万平方米，包括十幢办公楼，三座会议酒店、三个交易市场和零售商场，一个大型健身俱乐部和整体式停车场.其中最高的一座建筑物桃树广场旅馆,是一座圆柱形超高层建筑,建成于1975年,共70层,曾是世界最高的旅馆。图2美国亚特兰大桃树中心开放式地铁综合体图3桃树中心广场与综合体的结合在地铁站设计中波特曼运用了协调单元的城市设计思想，有效利用了地铁提供的便利，设置大型中庭连接地铁。作为开放地铁综合体，桃树中心的成功之处在于１、建立了完整的步行系统，天桥、地下步行道、边缘开敞的人行道和购物中心与酒店形成了完整的网络。2、相临建筑之间有效连接，形成综合体。３、街区的内部空间充分利用，可以开展娱乐活动。４、促进城市多种功能的的有机结合，形成综合体共生功能，桃树中心成为亚特兰大城市名片。四、地铁综合体的购物中心定位与经营分析地铁综合体物业经营难度最大是购物中心，服务要求最高的是五星级酒店。做好购物中心定位和经营分析是整个综合体成功的标志。广州高德置地广场位于珠江新城中央核心区域的高德置地广场是高德置地在珠江新城发展的大型商业项目，总建筑面积达92万平方米，汇集商场、超甲级写字楼、朱美拉星级酒店、公寓等多种功能。其中商场SeasonsMall建筑面积超过17万平方米，分春夏秋冬四个主题区；工程方面也分四期开发：一期、二期部分计划于明年年中开业，三期、四期则于2010年完成。该项目将大量引入国际流行时尚品牌商品，配置全新的业态组合，展示最现代的生活方式，打造成广州CBD最具魅力的国际时尚购物中心。SeasonsMall划分四个区域，可以借鉴英国蓝湖购物中心的成功经验，设置不同的主题，初期以聚集人气的业态为主，在酒店区的购物中心部分重点设置高端品牌。新摩尔商业管理公司通过２００８年对广州商业的深入研究和分析，认为广州顾客是理性消费为主，因此，我们主张以白领风格与价位作为珠江新城的购物中心主流定位，局部突出金领品味，避免盲目定位过高，导致开业后冷冷清清的曲高和寡现象。地在商业建筑设计方面，新摩尔主张借鉴日本一流综合体设计经验，注重打造人性化空间，形成生活美学的展示和使用空间。图５日本东京中城综合体公共空间与艺术作品五、铁车站与综合体的人性化设计１．地下站点和综合体的公共空间，艺术作品，导示系都是需要人性化设计的重点。２．在设计地铁线路时候要充分考虑换乘站的步行距离不要超过１００米。深圳会展中心的环城就是非常便利的换乘站点，而北京地铁的很多换乘站设置非常不合理，乘客换乘距离太长，缺乏人性化思考。３．在地铁与火车站结合时候，出租车和公共汽车等可以利用地下空间和地上形成立体双路进站模式，避免乘客的过长等待。深圳罗湖火车站广场交通系统设计就是一个典型的失败案例，缺乏对乘客的关心和专业思考。在飞机场出站时候，一方面要考虑方便进入地铁，第二要方便通过双线路模式乘坐出租车辆，避免乘客过长等待时间。４．地铁综合体的设计要重点考虑使用好地下空间，充分挖掘地下空间的商业与公共空间价值，实现聚集人流作用，在整个综合体建筑中要注重购物中心、写字楼和酒店的节能与环保，让顾客感觉舒适，运营成本较低。新加坡在地铁综合体人性化设计方面很有特色，IONOrchard购物中心注定将成为新加坡和亚洲的新地标性商业建筑。该项目包括一个建筑面积达125,000m²的零售中心、艺术画廊，以及一座带有观景台的豪华住宅楼。该项目的设计灵感源于提供了充足的公共空间，发达的行人道路的城市，以及平衡美感和商业可行性的设计概念。图6benoy设计的乌节路购物中心与豪华住宅楼图７地下空间的有效利用六、地铁综合体的实施策略新摩尔公司在地铁和轨道交通综合体领域厚积薄发，以国际化视野与国外著名商业建筑设计公司联手提出如下策略：１．与地铁公司合作进行联合开发，政府规划部门牵头，做好重点地段城市设计和联合开发的准备工作。从被动的城市规划审批，转向主动地推动城市设计工作。２．政府需要把握城市社会功能，避免不服责任以过高地价拍卖土地，应该明确规定城市设计要求和社会文化要求，避免出现过度损害公众利益的单纯地铁物业开发模式，房地产开发企业也需要注重社会效益和经济效益的统一，为和谐社会做出贡献。３．我们与国外最著名的设计公司联手完成商业规划与商业建筑方案设计，实现两者最佳的匹配，达到吸引顾客和降低运营成本的目的。４．房地产开发低潮时候拿地和策划，高潮时候销售部分物业。５．开业顺序我们一般建议五星级酒店和购物中心可以同时建设，主张五星级酒店首先开业，购物中心在随后开业。一．省级城市新区的发展的经济学分析1．最优的人口规模与空间范围匹配2.以知识创新和应用作为经济增长的主要途径3.以政治革新作为经济发展的保证二．省级城市新区规划的新思想---中外城市新区案例比较1.从田园城市到第三代新城规划思想变迁2.办公与居住的合理空间规划，降低生活成本3.公共教育和医疗的优质资源配置，提升生活质量4.统一规划和集中力量实施新区开发的关系三．关于城市新区CBD开发模式的中外比较四．中外城市新区开发的产业结构调整与人才引进1.钱江新城的产业结构研究---突出现代服务业2.产业结构调整与人才引进结合3.移民精神和制度保证---创造个人权力最大的自由社会空间，保证新区居民的幸福指数五．省级城市新区的城市综合体—以迪拜和钱江新城为例六．省级城市新区的不同社会阶层和谐发展1.以品德和才华作为新区公开选拔行政官员的唯一标准2.混合居住区为主的策略3.知识阶层带动贫困人群智力脱贫的机制摘要我们从经济学角度分析了新城建设的初步规律，运用了城市新区规划的新思想，总结了中外不同的新城建设模式，不仅要重视新区的硬件建设，而且根据科学发展观要求，提出了城市新区社会和谐发展的新思路。杭州建设现代化城区需要制度创新。钱江新城与迪拜相比，自然条件优越，今后要更高起点引进一流投资商建设世界一流综合体。我们结合深圳新摩尔公司多年实践经验，为杭州综合体建设提出了自己的具体建议，阐述了世界一流综合体内涵，强调了质量第一的思想。为打造品牌城市尽我们的力量。关键词新区建设城市综合体一、省级城市新区的发展的经济学分析1．最优的人口规模与空间范围匹配二十世纪六十年代经济学家提出最佳城市规模，最佳城市规模是城市化过程中一个重要实践和理论问题。作者认为中等城市以100万人口作为比较理想的规模，省城规模以400万人作为比较理想的规模，作者提出一种人口均等的省城规模模型。图1一个中国省城的400万人口规模这种规模对于城市商业和教育资源等配置都是比较理想的，中心城区和副城区之间至少有3公里的田园绿地。城市新区开发一般以20万－50万人口为理想规模，人数过少难以设置大型教育和商业设施。我们认为适合配置CBD的城市新区，至少要考虑商务区、公园、居住区合理的比例。城市外延型在空间上新区规模一般应该达到6公里半径，城市内部建设新区半径可以在3公里之内。2.以知识创新和应用作为新区经济增长的主要途径，保持新区生态环境优美传统的资源消耗型经济发展以破坏环境为代价，造成中国经济难以可持续发展，只有提高人口素质，提升教育水平，以知识的创新和应用作为经济增长的主要途径，中国经济才能长期健康发展。新区的产业选择要重点选择没有放弃破坏污染的产业，保护新区的生态环境是新区成功发展的基础，新区的环境要明显优于老区，这样才能保证新区的入住率稳步提高。3.以政治革新作为经济发展的保证以众多的人口分享有限的资源，造成中国很多制度不利于人权的保障，落后的户口制度限制人才的自由流动。我国的行政管理以人治为主，还没有形成行政以法制为主的氛围，城市领导人的更迭不断变换新区开发方向，因此带来了巨大的资源浪费问题应该妥善解决。二、省级城市新区规划的新思想与发展模式－中外城市新区案例比较城市新区规划方案水平高低直接影响城市开发的质量，国内外在新区开发方面形成了很多创新的思路。1.从田园城市到第三代新城规划思想变迁在19世纪末英国社会活动家E.霍华德关于城市规划的设想提出了田园城市的概念，20世纪初以来对世界许多国家的城市规划有很大影响。霍华德在他的著作《明日，一条通向真正改革的和平道路》中认为应该建设一种兼有城市和乡村优点的理想城市，他称之为“田园城市”。田园城市实质上是城和乡的结合体。霍华德针对现代社会出现的城市问题，提出带有先驱性的规划思想。城市规模、布局结构、人口密度、绿带等城市规划问题，提出一系列独创性的见解，是一个比较完整的城市规划思想体系。田园城市理论对现代城市规划思想起了重要的启蒙作用，对后来出现的一些城市规划理论，如“有机疏散”论、卫星城镇的理论颇有影响。从最早的田园城市到后来的第三代城市，英国在城市规划思想方面不断创新。位于伦敦附近的密尔顿凯恩斯(MiltonKeynes，以下简称MK)新城是20世纪规模最大的新城开发项目之一，也是英国最后一批第3代新城。MK于1967年进行规划编制，1971年开始进行建设。它是在3个小镇的基础上发展起来的，原有人口4万，现在为20万，总建成区面积88.8平方公里。MK是在一个平坦的农业地区上进行建设的，规划试图通过景观设计使它成为具有吸引力和标记性的城市。1970年代初开发时决定不建轻轨，当时汽车还是一种主要的交通方式，规划引入了美国洛杉矶的网格式道路布局模式，每个网格1平方公里，即每1公里有