长兴红星美凯龙项目策划方案

浙江长兴红星美凯龙项目策划方案2010.11纲要1一、1THINK1、天时（1）、城市定位和概况（2）、破题关键—“新生代商业综合体”2、地利（1）、项目商圈环境概况和定位（2）、商业地心3、人和二、2THINK站在项目角度的开发定位1、都市MALL开发定位站在城市角度的价值度量（1）、定位原则（2）、功能组合（3）、功能体系（6）、功能定位（4）、总体定位（5）、主题定位2、四大业态形象描述（4）、新生代消费品商城（3）、生活服务中心（2）、精品商业街（1）、都市MALL纲要2三、3THINK站在产品角度的概念规划3、深入剖析（1）、案例分析（2）、发展规律（3）、对比分析8、二期效果图（5）、产品规划（6）、模式创新（4）、必要性、必然性分析7、一期效果图6、平视图5、业态分布4、二期平面3、一期平面2、总平面1、分期开发四、愿景展望2、巨大成功1、成功要素红星美凯龙项目将为长兴奉献一个全新的商业地心这是长兴城市能级提升的突破口也是对国际最前沿商业模式的新尝试更是长兴填补高端商业空白的里程碑站在城市角度的价值度量THINK1天时一种模式：国际最前沿“新生代商业中心”蓄势待发二项要素：国际中高档品牌+一站式服务三类效应：品牌杠杆效应+财富驻留效应+磁力叠加效应四大业态：家居MALL+生活服务中心+消费品商城+精品商业街依托区位、交通和资源优势，长兴未来发展潜力巨大城市规模：长兴县位于浙江省的最北部，面积1427.7平方公里，人口61.84万，全县下辖16个乡镇。地理区位：东临太湖，西依天目，南望杭州，北接江苏，属长江三角洲的中心地带。对外交通：长兴拥有两条国道，三条高速，三条铁路，以及一条年运量超过2000万吨的“黄金水道”，目前长兴已成为上海的物流副中心，分担上海物流中转的压力。城市定位：山水园林型的中等工贸城市，区域交通枢纽和物流中心根据规划，长兴未来的城市化进程将使城区人口进一步实现集聚。近年来长兴经济发展势头良好，连续多年保持两位数的增长。2009年全县实现地区生产总值（GDP）242.32亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0%。尽管行政体制的限制长期束缚了城市发展速度，长兴仍然表现出超越国内常规四线城市的经济实力长兴经济结构中第二产业所占比重较高，2009年第一产业增加值22.17亿元，增长3.7%；第二产业增加值135.22亿元，增长10.0%；第三产业增加值84.92亿元，增长14.3%。第三产业具有较大的发展空间。参照联合国关于城市商业的发展规律，长兴2009年人均GDP达39132元，都市MALL和特色商业街区将进入蓬勃发展的阶段业态替代阶段业态丰富阶段传统形态阶段敏感因素人均GDP出现业态生存需求﹩500-1000价格品质便利文化、情感需求﹩10000以上﹩7000-10000﹩4000-7000﹩3000-4000﹩1000-3000﹩500以下集市&沿街商业百货商店&批发市场大型综合超市&专业店便利店都市MALL特色商业街区仓储式购物中心郊区MALL•刚走出农村社会的自给自足，商贸交易信息不充分形成条件形成过程阶段特征•市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争•商业业态细分完全，总量饱和•伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区•民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能区•随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展•市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力•随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争•相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额长兴（约合5755美元）具备国际视野的长兴地方政府通过创造良好的投资环境，陆续吸引包括红星美凯龙、欧尚在内的国内外一流品牌入驻，长兴的国际化道路越走越宽市场的声音——红星美凯龙和欧尚等国际品牌同时落地长兴，代表了一流品牌企业对长兴城市竞争力和政府执政能力的高度肯定。住宅楼盘底商汇总城区主要商业体汇总长兴现状商业主要以综合类百货、社区商业、专业市场为主，缺乏都市MALL、特色商业街区等现代化商业设施在长兴地方政府的领导下居民生活水平稳步提升，人均收入已超过湖州，消费需求增长迅速经济稳步增长、企业效益稳步提高、民生工程稳步推动、城乡一体化稳步实施等多种有利因素的带动下，长兴县城乡居民收入稳步增加。2009年城镇居民人均可支配收入23614元，比上年增长9.3%，人均消费性支出12465元，城镇居民恩格尔系数为31.5%；农民人均纯收入达11751元，比上年增长9.4%，人均生活消费支出6758元，比上年增长11.8%，农村居民恩格尔系数为36.1%。从未来发展看，长兴中心城区需要承载迅速增长的全域性商业需求9个镇商业总体量7.9万㎡，总人口34.5万人，人均商业面积0.23，且均为低端消费形态商业，不能满足消费者日益改善的的需求。中心城区需求周边地区需求潜在消费需求巨大2008年统计数据显示，长兴中心城区商业面积达到45万平方米，商业体量虽然庞大，商圈业态分布不均,同质化现象严重，呈现出量大而质低的现象。消费出现外延的倾向，而消费的方向将会往长兴中心城区及湖州发展。现状商业的自然式发展早已跟不上消费需求的增长速度，特别是中高端的商业需求无法得到满足商业体量庞大，商圈业态分布不均商业市场同质化现象严重成熟知名商业品牌较少精品商业稀缺，密集型小商业发展不足中心城区商业集中、周边地区商业落后缺少主题型商业街区、集中性高端消费场所商业现状随着生活水平提升，强烈的改善消费欲望正在形成，高端客户群的消费理念势必向中高端类型发展客户在居住条件得到改善后，对于物业周边商业配套的要求日益提升消费者对于老城区商业认知度高，周边副商业中心消费群仅以目的性消费群、生活消费群为主消费需求●长兴的商业在“量”上已达基本要求，而在“质”上却远远落后●根据长兴消费者调研问卷统计，“现代购物中心、特色商业街、高档百货”都是受到消费者欢迎也最缺乏的商业形态那么“质”如何提高？破题的关键——引入国际最前沿的商业模式“新生代商业综合体”“新生代商业综合体”开发模式适逢其时它代表了国际最前沿最先进的商业模式，超越传统的分散、自发的经营方式，整体规划—统一招商—统一经营—统一组织要素一要素二一站式服务One-stopService国际中高档品牌InternationalBrands要素三它代表了国际最前沿最先进的商业模式，超越传统的分散、自发的经营方式，整体规划—统一招商—统一经营—统一组织聚集型精品小商业atightsqueezecommerce新生代商业综合体的强大功能效应1品牌杠杆效应2财富驻留效应3磁力叠加效应借助红星美凯龙和欧尚国际一线品牌的商业影响力，引爆长兴商业市场的升级整合，用品牌杠杆提升城市商业档次长兴具有经济基础和高端消费的强力支撑，综合体可以有效截留城市财富的大量溢出，使中高端商业需求不再大量外流到苏州和杭州，把高端消费留在长兴综合体内部各业态的商业吸引范围叠加放大，可将整体辐射范围扩大至150公里圈层，通过强大的商业能级吸引安徽和苏南客源，全面提升长兴商业在区域的影响力和形象认知不久的将来，长兴也会拥有。。。多业态相互支撑区域商业磁力中心现代SOHO都市MALL特色商业街区新生代商业综合体的业态组合模型新生代消费品商城指标KPI特征适用性项目拟合程度区位选址城市或区域中心位置交通便捷、可达性高产品创新功能完善通过商业功能的升级，实现区域价值的增值用地条件、高度等受限制产品价值通过良好的商业氛围给消费者提供良好的消费环境产品及环境品质高城市综合配套周边聚集大型商场、高级写字楼及酒店等商业资源，区域配套齐全周边已有并规划大型商业设施配套品牌认知通过导入国际化品牌，提升项目商业认知度红星美凯龙和欧尚具有品牌先导功能，区域成熟指日可待经营模式统一招商，统一经营保持持续性经营效果新生代商业综合体是提升长兴商业能级的必然选择，本案完全具备相应开发条件地利品牌借力，高举高打，打造长兴“商业地心”！城市格局老城区、龙山新区以及经济开发区。规划结构十字型城市公建轴、二片工业用地、五片三点居住用地、一纵四横三片绿地、三环地带五大湖水系用地布局工业生产用地：东部、南部为生产用地。居住生活用地：西部、北部为生活居住用地。三环老城护城河；护城河北段、甘家港、龙山水面构成西环水系；护城河东段、甘家港、高阳公园、长兴港构成东环水系。四带长兴港、甘家港、合溪港、长水港景观绿带。五大湖龙山龙湖、高阳桥高阳湖、盛家漾盛家湖、城市东入口冯家湾、图影湖。老城区高度集聚导致腾挪空间有限，本案的核心区位有望形成新的商业地心本案老城区发展成熟但档次不高，新城区商业氛围薄弱，长兴缺少一个与其远超行政级别的经济实力相匹配的高档商业地心长兴城区内现有五大商圈，其中人民广场、古城公园和轻纺城商圈位于老城区，发展早成熟度较高；浙北和开发区商圈分别位于新城和开发区，起步较晚。由于长兴的商业业态仍属于发展初期，商业布局分散，社区商业与城区商业混杂，生活功能和购物功能尚未分离。商业档次也普遍偏低。新的住宅项目大都在建设过程中，新兴商圈目前商业氛围并不浓厚，商业经营面临着相当大的压力。红星美凯龙创建于1986年，是中国家居第一品牌，也是中国规模最大的连锁家居大卖场，已经在北京、上海等全国40座大中城市开办了60余家连锁大卖场，市场总规模达到670.8万平方米，2009年销售额达到313亿。并且连续6年跻身中国民营企业500强前50位！红星美凯龙和欧尚具有强大的品牌效应和聚客能力两大品牌共同选择起点规格高站在巨人的肩膀上两大品牌对国际大牌的商业号召力和向心力国际品牌经营的地标集聚效果这才是长兴的商业地心先进商业模式炙烈商业氛围国际品牌组合核心区域位置人和政府高瞻远瞩，企业品牌经营，实现合作共赢！红星美凯龙和欧尚等具有国际视野的企业抢先落地长兴，同时也是长兴进一步国际化开放的信号国际视野的企业眼光独到的商家政府高瞻远瞩，敏锐把握住高端消费在长兴巨大的发展机遇，筑巢引凤掀开国际化招商引资的新篇章高瞻远瞩的政府在统一经营管理的国际商业经营模式下，长兴将成功实现和更多国际品牌的对接和合作项目的成功离不开政府、开发企业、品牌商家的协力共赢天时地利人和启动！长兴新生代商业综合体•长兴发展进入快车道•城市中高端商业需求旺盛，现有设施亟待提升•综合体商业模式适逢其时•项目位于城市中心区位•“商业地心”名至实归•政府高瞻远瞩对项目的支持•国际化品牌商业项目的联动效应是时候了！THINK2站在项目角度的开发定位定位原则城市层面•用未来的视角和发展的眼光，站在提升长兴城市价值的高度审视项目区域层面•通过商业项目开发带动区域整体发展，打造长兴新生代商业地心•以泛商业理念实现购物、休闲、娱乐、服务等综合功能，创造领先的商业形态市场层面•城市功能需求高于财务需求，区域的长远健康发展是项目最大的成功•对商业项目进行永续经营，通过实现城市价值来获得项目的长期回报功能组合新生代商业综合体红星美凯龙大型建材家居MALL精品商业街个性生活小馆、创意家坊、设计工作室国际消费品商城本案着重以四大业态构成“新生代商业综合体”，能够最大程度满足不同客户的需求，覆盖不同的客户层次和类别，填补目前长兴商品市场的空白长兴市区域商业中心的新标志，诠释城市对文化、时尚新生活态度的追求。集家居、购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、交友、聚会多功能于一体的综合性、区域购物中心。品购享赏商业综合体趣饮乐食玩功能体系培育新生代商业综合体，打造长兴“商业地心”这是长兴新一轮跨越式发展的动力源也是长兴尝试高端商业综合体的突破口总体定位时尚中心生活服务中心新生代