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多伦路及周边地区文化、商业整体形象策划项目书项目综述：中国入世和北京申奥成功，为中国旅游业的发展提供了巨大的发展空间。旅游这一被誉为永不衰落的朝阳产业正成为各地政府关注的新的经济增长点，同时，以争夺游客第一目的地的竞争也如火如荼。作为老牌的旅游重市，在新的竞争中能否胜出，并继续保持其品牌号召力，已成为上海旅游发展的瓶颈。多伦路开发的这项动议，最早取自于90年代初把虹口区域分成功能区来开发的设想，按照这个设想，虹口区被分割成四川北路商业区。提篮桥口岸文化区、曲阳新村文化区、海宁路乍浦路金三角娱乐区和多伦路雅文化区，而实际上多伦路雅文化区最初的重点是放在鲁迅公园与山阴路一带。随着徐家汇商业区的崛起，四川北路原先“坐三望二”的商业地位受到严重威胁，附属在这条路上的多伦路这才受到了格外的关注，同时多伦路满眼地摊、假货当道、乌烟瘴气。既无序、有坑蒙之嫌疑，又大大违背多伦路开发改造德初衷、影响多伦路雅文化的对外形象甚至已经影响到周边四川北路商业圈的购物、旅游氛围，影响及其恶劣。有关部门希望通过多伦路文化产业的开发，来带动四川北路的人气。然而，让文化与商业产生互动效应，说起来容易，做起来又谈何容易。素有中国现代文化重镇之称的上海多伦路，即将迎来斥资二十亿元人民币的再度开发改造。改造工程依照“修旧如旧”的原则，并有望扩大名人故居的艺术功能。多伦路二期改造的主要区域位于虹口区北部、以多伦路为核心，西起明珠轻轨、东接四川北路，北望鲁迅公园，占地面积共计22.56万平方米。1、环境优势：（1）交通环境：项目地块地处四川北路、横滨路、秦关路交界处，位于四川北路地区的中心区域，区域囊括了十几条交通繁华道路：四川北路、山阴路、东江湾路、大连西路、东体育会路、溧阳路、黄渡路、甜爱路、四达路、吉祥路、祥德路、欧阳路、海伦西路、多伦路、横滨路、秦关路、东宝兴路、宝山路等；周边还有高档商务大楼，有二十条公交巴士线路及一条轻轨往来穿梭，人气旺盛！交通比较便利，以项目地块为中心，周围分布二十条公交线路站点，公交线路有101路、70路、18路、139路、21路、231路、132路、939路、机场四线、65路、97路、47路、51路、52路、302路、723路、115路、310路、515路、597路和一条轨道交通线明珠线101路：鸿兴路，同心路，大连西路，上农新村，新华一村，大柏树，纪念路，江湾镇，场中路，三门路，高境庙，马桥，何家湾路，严家宅，张行，张华浜，北张华浜，泰和路，水产路。70路：杨树浦路，平凉路，长阳路，陈家头，新华医院，鞍山路，和平公园，四平路。玉田新村，曲阳路，虹口游泳池，花园路，多伦路。18路：高雄路，市九医院，瞿溪路，斜土路，斜桥，陆家浜路，老西门，淮海东路，福州路人民广场，北京东路，新疆路，浙江北路，四川北路，虬江路，横滨桥，山阴路，鲁迅公园。139路：嫩江路，包头路，嫩江路，明星路，兰花村，浣纱浜，五角场，国定路，复旦大学，电力所，运光新村，大柏树，上农新村，大连西路，鲁迅公园。21路：丰镇路，凉城路，奎照路，车站北路，广粤路，汶水东路，广灵二路，水电路，广中路，虹口足球场，鲁迅公园，山阴路，横浜桥，虬江路，海宁路，武昌路，江西中路，福建中路，西藏中路，成都北路，泰兴路，常德路，静安寺。231路：鲁迅公园，山阴路，横浜桥，虬江路，武昌路，江西中路，四川中路海宁路，西藏中路，泰兴路，常德路，乌鲁木齐北路，江苏路，中山公园，中山公园地铁站。132路：永兴路，同心路，上农新村，广灵一路，广灵四路，汶水东路，车站北路，丰镇路，华严路，水电路，江湾医院，场中路，三门路，高境庙，高境新村，殷高西路桥，淞南十村，新二路，通南路。939路：鲁迅公园，山阴路，横浜桥，虬江路，武昌路，海宁路，江西中路，四川中路，西藏中路，泰兴路，常德路，乌鲁木齐北路，江苏路，安西路，中山公园，中山公园地铁站。机场四线：浦东国际机场，德平路，控江路，五角场，大柏树，鲁迅公园65路：南浦大桥，多稼路，董家渡，复兴东路，十六浦，新开河，南京东路外滩，天潼路，武进路，四川北路，宝山路，和田路，，芷江西路，北区汽车站。97路：丰镇新村，江湾镇，车站北路，新市南路，水电路桥，广灵四路，新中新村，广中路，花园路，多伦路。47路：惠民路，长阳路，保定路，周家嘴路，张家巷，临平北路，溧阳路，四川北路山阴路，同心路，中兴路，芷江中路，西宝兴路，共和新路，普善路，骊山路。51路：宝昌路，同心路，大连西路，新华一村，大柏树，，纪念路，江湾镇，场中路，三门路，高境庙，马桥，何家湾路，严家宅，张行，张华浜，北张华浜，淞兴路，吴淞码头，水产路，双城路永乐路，宝杨路，淞宝路，宝杨码头。52路：花园路，大连西路，，上农新村，大柏树，纪念路，江湾镇，场中路，三门路，高境庙，马桥，何家湾路，严家宅，西塘桥，长江南路，吴淞煤气厂。302路：上海火车站，晋元路，山西北路，鸿兴路，同心路，大连西路，上农新村，新华一村，大柏树，纪念路，江湾镇，场中路，三门路，高境庙，马桥，何家湾路，西塘桥，长江南路，吴淞煤气厂，张华浜，北张华浜，泰和路，同济支路，水产路，七号桥，宝杨路，宝交公司。723路：香山新村、云山路、居家桥路、张扬路、罗山新村、德平路、控江路、控江新村、四平路、密云路、东体育会路、中山北一路、广中路、花园路、同心路、西宝兴路、中兴路、上海火车站115路：双阳路、黄兴路、江浦路、铁岭路、同济大学、巴士一汽、密云路、曲阳路、中山北一路、广中路、花园路、同心路、西宝兴路、和田路、中华新路、共和新路、上海火车站310路：杨树浦路、平凉路、长阳路、陈家头、新华医院、延吉西路、铁岭路、同济大学、巴士一汽、四平路、玉田新村、曲阳路、虹口游泳池、花园路、中山北路、芷江中路、中兴路、鸿兴路、长途客运站（下行）、和田路、共和新路、上海火车站515路：松花江路、安图路、水丰路、隆昌路、双阳路、黄兴路、江浦路、铁岭路、同济大学、巴士一汽、密云路、曲阳路、中山北一路、广中路、同心路、西宝兴路、和田路、中华新路、共和新路、上海火车站597路：惠民路、长阳路、保定路、周家嘴路、张家巷、临平北路、溧阳路、四川北路（上行）、山阴路（下行）、花园路、广中路、新中新村、广灵四路、水电路、奎照路、万安路、场中路、江要南路、阳泉路、临汾路、保德路、彭浦新村明珠线：江湾镇站，汶水东路站，赤峰路站，虹口足球场站，东宝兴路站，宝山路站，，上海火车站站，中潭路站，镇坪路站，曹阳路站，金沙江路站，中山公园站，延安西路站，虹桥路站，宜山路站，漕溪路站，龙漕路站，石龙路站，上海南站站。由于有大量的线路到达多伦路、四川北路。公交线路将项目地块周边地区的结成一体，人员流动方便，加上项目改建后，其服务功效，项目设置不会逊色于任何其他文化休闲场所，且由于针对中档消费群体，定位低，收费也相对较低，对周围居民有相当大的吸引力。（2）商业环境：虹口商贸业历史悠久，素来为上海的商贸大区之一。如今虹口商贸业得到蓬勃发展，2001年工业销售产值26.2亿元，社会消费品零售总额86.6亿元，成为虹口经济的重要支柱。而这和四川北路商业圈作为虹口商贸业零售大户的业绩是分不开的，商贸业以其规模效应跻身上海商界，专业化、多元化、大众化的特色声名远播。市级商业街四川北路繁华似锦，是上海市著名商业街之一，在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。商业街商业文化设施齐全，综合消费功能完善，是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街。虹口区是商业发达的老城区。2002年共完成全区第三产业增加值41.1亿元，比上年增长16.0％，第三产业增加值占区级增加值的81.9％。第三产业中商业（批发和零售贸易业、餐饮业，下同）增加值19.1亿元，比上年增长12.0％；房地产开发与经营管理业增加值4.8亿元，比上年增长22.6％。多伦路、四川北路该区域辖区内现有天兴、东宝等大型商厦，宏基休闲广场。有各类商业网点1.2万个；有集贸市场59处，其中，较大的市场有虬江路电子产品市场、乍浦路路商品批发市场等，均属淘金热土，商机无限！居民消费结构不断变化，层次不断提升，餐饮业消费增势强劲，节假日消费效应继续凸现。全年完成社会消费品零售总额93.2亿元，比上年增长7.6％。消费品市场全年成交额20.8亿元，比上年下降4.2％。房地产业加速发展。全年商品房开发投资56.2亿元，比上年增长8.5％。房地产买卖交易量显著上升，全年各类房屋买卖212万平方米，比上年增长20.5％，其中商品房销售130万平方米，比上年增长33.0％。作为上海最大规模的线状休闲街市及四川北路商业街的主要支马路，多伦路文化名人街强调具有三十年代的特色的，其文化品味及商业效益都较为突出。四川北路商业街是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街。在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。吴淞路－四平路外贸商务金融功能显现，沿街已形成外贸商务金融功能带和上海城市景观线。另外由于房地产商看重附近有鲁迅公园和虹口体育场的优势，开始加强对附近的楼盘建设。在多伦路、四川北路地区的中心区域即项目地块周边两公里的地区强建设成中高档次的商务楼及集娱乐、休闲、教育、居住为一体的居住区，大量中高档楼盘建设必将周边的商业、文化发展，提高周围的文化氛围和生活品质，居民素质。同时也将带来高收入的消费者，从而带动周边第三产业经济，见解刺激此处的消费欲望，多伦路、四川北路地区也将从中受益匪浅。（3）科技、教育、文化环境：科技创新力度加大。全年新增科技型企业260家，市高新技术企业累计达到48家，完成新产品开发63项，列入上海市科技型中小企业创新基金和种子基金项目42项。全面提升中小学教育水平，加快基础教育现代化建设步伐。初步形成0—6岁学前教育体系。规划建设教育园区，做好华东师大一附中新校舍建设的前期准备。加快教育信息化建设，完成中小学“校校通”工程。年末实有普通中学55所，学生47636人，比上年减少3.8％；小学47所，在校学生29339人，比上年减少13.8％；幼儿园51所，在园幼儿10913人，比上年增加2.8％；教育占地面积105万平方米，建筑面积94万平方米。文化事业取得新发展。精心组织，出色完成重大节庆文艺活动。成功举办2002年四川北路欢乐节、鲁迅公园“五一”游园文艺演出和第五届上海敬老节虹口区老龄文艺汇演。虹口区级图书馆的阅览室座席841个，藏书59.6万册，全年图书流通57.1万人次。年末共有电影院、影剧院11个，文化馆、艺术馆5个。卫生、体育事业不断进步。全区各级各类医疗卫生机构共46家，其中公立医院22家，民办医疗机构24家。在公立医院中，三级医院3家、二级医院12家、社区卫生服务中心7家。包括民办医疗机构在内，有卫技人员7552人，其中执业医师2868人，执业助理医师198人，注册护士3039人。期末医院固定床位数6477张，其中公立医院床位数5909张。竞技体育取得新突破，在2002年上海市第十二届运动会上，虹口区代表团取得青少年组总分第二名、金牌第三名；成年组总分第二名，金牌第六名。虹口教育事业发达，是上海市唯一获得“全国文化模范区”称号的区。区内有复兴高级中学、华东师大一附中、北郊中学等市重点学校。还有诸多文化场馆，如群众电影院――四川北路1552号，文物遗址史料馆――多伦路201弄2号，虹口文化艺术馆――巴林路68号，朱屺瞻艺术馆――欧阳路580号，国际电影院――海宁路330号，东海电影院――海门路144号。应该说，项目地块周边地区的文化氛围还是比较浓的，从长远来看，随着项目地块改建建设的推进，周围文化氛围提高的潜力将达到空前的高涨。对项目地块来说是与生俱来的优势。值得好好把握。（4）人口环境：该区域年末户籍人口797174人，比上年减少0.3％，出生率3.48‰,死亡率7.76‰，自然增长率-4.29‰。该区域年末职工人数68123人，比上年减少4853人，其中：国有单位职工32021人，减少4746人；集体所有制单位职工24856人，减少3227人；其他所有制单位职工11246人，增加3120人。个体经