搜索
土地估价技术报告项目名称：位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权出让价格评估（澄迈县）受托估价单位：XXXX土地评估有限公司土地估价报告编号：（海南）正理[]土（估）字第号土地估价技术报告编号：（海南）正理[0]土（技）字第号提交估价报告日期：2010年月日关键词：澄迈县；集体土地使用权出让；XXXX土地评估有限公司；2010年土地估价技术报告XXXX土地评估有限公司1土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权出让价格评估二、委托估价方委托方一：委托方二：注册住法定代表人姓名；注册资本：人民币壹仟万元实收资本：人民币壹仟万元公司类型：有限责任公司经营范围：农业种植、农产品生产、加工、销售、休闲农业观光、工艺销售（以上项目凡涉及许可证经营的凭许可证经营）成立日期：二0一0年一月八日营业期限：至二O六O年一月七日三、受托估价方名称：XXXX土地评估有限公司住所：海口市滨海新村588号海景湾大厦主楼17层法定代表人：刘海涛执业范围：本机构已在中国土地估价师协会注册，可在全国范围内从事土地评估业务评估机构注册号：有效期限：2011年6月30日资信等级：联系人：联系电话：邮政编码：570105土地估价技术报告XXXX土地评估有限公司2四、估价目的根据评估委托书，委托方因集体土地使用权出让的需要，特委托XXXX土地评估有限公司对位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权价格进行评估，为集体土地使用权办理出让手续提供价格参考依据。五、估价依据1、全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规及技术规范（1）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正，自2004年8月28日起施行。）（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号，自1999年1月1日起施行。）（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，自公布之日起施行。）2、地方人民政府及有关部门颁布的法规、条例、规定及通知文件（1）《海南经济特区土地管理条例》（1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过，1999年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议修订，根据2008年7月31日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改海南经济特区土地管理条例的决定》修正，自2008年8月1日起施行。）3、有关技术标准（1）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）4、委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料（1）评估委托书；（2）《关于海南昆泰沉香文化发展有限公司农业开发项目土地规划用途的意见》；（3）《关于要求办理农村集体土地出让登记手续的申请》；（4）《海南昆泰沉香文化发展有限公司农业开发项目用地勘测定界图》；（5）《澄迈县土地利用总体规则图》（局部）；（6）《集体农用地使用权出让合同》（三本）；土地估价技术报告XXXX土地评估有限公司3（7）《企业营业执照》、《企业组织机构代码》和《法人身份证》；六、估价基准日：2010年8月10日七、估价日期：2010年8月10日至2010年8月15日八、地价定义根据委托方提供的资料及估价师的现场勘查，委估宗地土地面积为386697.92平方米（其中A地块356685.66平方米，B地块30012.26平方米），规划用途为农业开发项目用地，评估设定用途为农业开发项目用地，自估价基准日起算，土地剩余使用年限为49.33年。委估宗地实际土地开发程度为宗地外通路，宗地内具备农业用地的开发水平。本次评估设定土地开发程度宗地外通路，宗地内具备农业用地的开发水平。故待估宗地的评估价格是指在上述设定的土地用途和开发程度条件下，在估价基准日2010年8月10日、土地剩余使用年限为49.33年条件下的集体土地使用权市场价格，货币种类为人民币。九、估价结果土地单价：14921元/亩土地面积：580.047亩土地总价：865.4881万元人民币大写：捌佰陆拾伍万肆仟捌佰捌拾壹元整十、需要特殊说明的事项1、估价的前提条件和假设条件（1）在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。（2）土地使用者合法取得土地使用权，并交纳有关税费。（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（4）估价对象能满足在设定年期按现用途持续经营使用。（5）本次估价是以估价对象不存在产权纠纷为假设前提。（6）本报告评估价格是指在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2010年8月10日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的集体土地使用权价格。（7）根据《关于海南昆泰沉香文化发展有限公司农业开发项目土地规划用途的意见》，委估对象规划作为农业开发项目用地，评估设定用途为农土地估价技术报告XXXX土地评估有限公司4业开发项目用地。（8）本次评估对象为A、B两块地，根据《海南昆泰沉香文化发展有限公司农业开发项目用地勘测定界图》记载，A地块土地面积为356685.66平方米（合535.028亩），B地块土地面积30012.26平方米（合45.019亩），本次评估土地面积以此为准。若评估土地面积与政府相关部门出具的最终土地面积有出入，以政府部门出具的面积为准，评估结果应适当调整或重新评估。（9）根据《集体农用地使用权出让合同》，350亩集体土地使用权出让期限为50年，自2009年12月28日至2059年12月27日；125亩集体土地使用权出让期限为50年，自2009年12月21日至2059年12月20日；105亩集体土地使用权出让期限为50年。自合同签订日起算，上述三宗地块土地剩余使用年限均为49.33年，评估设定土地剩余年限为49.33年，若评估土地剩余年限与政府相关部门出具的土地使用期限有出入，应以政府部门出具的期限为准，评估结果应适当调整或重新评估。（10）委托方提供资料属实。2、估价结果和估价报告的使用（1）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产交易必须经过房地产评估机构评估，出具的评估报告及结果以此产生相应法律效力。（2）评估报告仅为集体土地使用权办理出让手续提供价格参考依据，用于其他目的，本报告无效。（3）本次评估技术报告仅供送交土地管理部门备案使用，土地估价报告供委托方使用。XXXX土地评估有限公司对估价报告书拥有解释权。（4）任何违规使用本估价报告及估价结果造成的不良后果、责任自负，给受托方造成的不良影响的，受托方保留依法追究权利。3、需要特殊说明的事项（1）本报告评估的土地价格是估价对象在估价基准日2010年8月10日现状价格，随着时间的推移及土地市场情况的变化，该价格应做适当的调整或重新评估。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定的条件下的集体土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应的调整。（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关土地估价技术报告XXXX土地评估有限公司5损失，受托估价机构不承担责任。（4）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（5）根据2008年8月1日起施行的《海南经济特区土地管理条例》第六十一条：集体所有土地使用权出让或者与他人联合举办企业用于农业开发的，由农村集体经济组织向市、县、自治县土地行政主管部门提出书面申请，经市、县、自治县土地行政主管部门审查后，报市、县、自治县人民政府批准。委估宗地必需依法完备上述相关手续情况下，才能办理集体土地使用权出让登记。4、资料来源说明（1）土地权属及规划利用等资料由委托方提供。（2）土地利用现状资料由评估人员现场勘察取得。5、其它说明（1）未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或一部分内容不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本评估报告对任何第三者不承担责任。（2）本报告采用的部分资料为委托方提供，由委托方对其合法性、真实性、准确性负责，如因委托方提供的资料数据失实而造成估价结果偏差，其后果由委托方负责。6、土地估价结果有效条件（1）评估结果有效期自估价基准日起半年内有效。（2）评估报告呈澄迈县国土环境资源局备案后生效。十一、土地估价师签字姓名估价师资格证号签字十二、土地估价机构法定代表人：XXXX土地评估有限公司二0一0年八月十五日土地估价技术报告XXXX土地评估有限公司6第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述（一）土地状况1、土地座落：澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会2、地类（用途）：农业开发项目用地3、使用权类型：集体土地使用权4、土地使用权面积：386697.92平方米（合580.047亩）5、四至范围：详见《澄迈县土地利用总体规则图》（局部）（二）土地权利状况1、土地权利归属根据委托方提供材料，估价对象所有权为集体所有，根据双方签订的《集体农用地使用权出让合同》可知：（1）澄迈县金江镇村头村委会村头上村经三分之二村民签章同意，以350亩集体土地使用权（四至：东至村头村委会土地；西至红光农场土地；南至村头下村村民小组和红光农场土地；北至红光农场和村头村委会土地。）出让给海南昆泰沉香文化发展有限公司作为农业开发项目使用；（2）澄迈县金江镇村头村委会村头下村第三村民小组经三分之二村民签章同意，以125亩集体土地使用权（四至：东至大催村交界土地；西至村头村第一村民小组交界；南至坡河交界；北至村头上头村交界。）出让给海南昆泰沉香文化发展有限公司作为农业开发项目使用；（3）澄迈县金江镇村头村委会村头下村第一村民小组经三分之二村民签章同意，以105亩集体土地使用权（四至：东至大队管区为界；西至水沟为界；南至崇典桥为界；北至村头村第三村民小组为界。）出让给海南昆泰沉香文化发展有限公司作为农业开发项目使用；上述三宗土地面积合计为580亩，现海南昆泰沉香文化发展有限公司拟向澄迈县政府申请办理该集体土地使用权出让登记手续。2、土地使用年限根据《集体农用地使用权出让合同》，350亩集体土地使用权出让期限为50年，自2009年12月28日至2059年12月27日；125亩集体土地使用权出让期限为50年，自2009年12月21日至2059年12月20日；105亩集体土地估价技术报告XXXX土地评估有限公司7土地使用权出让期限为50年。3、土地他项权利状况估价对象为拟出让的集体农业用地，经土地管理部门批准后，估价对象的使用权可以出让、转让、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护。根据委托方提供的材料，至评估基准日，评估人员未发现估价对象涉及抵押权、担保权及地役、地上、地下等他项权利。（三）土地利用状况1、宗地开发状况根据估价师的现场勘查，委估宗地为空地，地上无建筑物及附属物，场地内长有杂草，未平整，基础设施开发程度达到宗地外通路，宗地内具备农业用地的开发水平。二、地价影响因素分析（一）一般因素影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，主要包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况。1、澄迈县概况（1）地理位置澄迈县位于海南岛的西北部，地跨北纬19°23'—20°0',东经109°—110°15'。毗邻省会海口市，东接海