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大庆奥林国际体验式购物中心项目建筑策划方案发展商：大庆油田昆仑集团达源恒新房地产公司商业顾问公司：深圳市新摩尔商业管理有限公司商业建筑设计顾问：深圳中成设计顾问公司总工张中增西安建筑科技大学教授目录一、奥林国际购物中心位置及环境描述----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2二、项目服务目标客户------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4三、同类购物中心借鉴------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5四、理念设计与策划思路--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------21五、奥林国际购物中心建筑产品构思----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------22六、投资估算与项目销售预测-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------35一、奥林国际购物中心位置及环境描述图1项目区位图通过区位分析，我们结合对大庆城市商业网点总体规划的理解，大庆东城区和西城区作为两个市级商业中心所在地，东城区商业发展已经比较充分。而作为大庆石油管理局所在的西城区缺乏高水平大型购物中心，历史为我们留下难得发展机会。让顾客认可我们的项目，让投资者能够接受我们的商铺，经验和现实告诉我们必须高起点策划与开发，形成顾客目的地，才能立于不败之地。图2奥林国际项目现状图及模型大庆“奥林国际公寓”住宅区地块由以下四条道路围合：基地位于大庆市让胡路区，西起东环路（道路红线30米，以后扩建成60米）北至世纪大道南面规划道路（道路红线16米）、南至东葫芦泡水面规划道路（道路红线16米），东至规划道路（道路红线16米）总用地面积约为78.89hm2，红色现况内是商业用地，由东环路和世纪大道南面规划道路包围而成，占地面积6万平方米左右。其中商业用地内现有采油机一处，规划时候应该留意。二、项目服务目标客户通过对大庆市场的调研，特别是顾客访谈分析，我们主要顾客定位如下：1.大庆石油管理局和油田公司职工，其中23-30岁白领女性及大庆石油管理局和油田公司女职工作为本购物中心主力购买人群。这种顾客特征为年收入3万元以上，具有较强消费能力。2.大庆行政机关职员和银行、医院学院等知识分子群体。3.青少年学生。4.月收入2000元以上家庭。从长远角度看西城区消费发展潜力大于东城区，针对油田城市特点我们的项目可见性好。通过商业建筑及景观特色可以吸引顾客进入本项目，通过合理业态设置和商业经营才能长期留住顾客，得到顾客心才是成功的策划。三、国外同类购物中心借鉴他山之石可与攻玉，放眼世界与了解本地顾客需求相互结合，创造出一流的目的地式购物中心是我们的目标。美国的购物中心主题最富创意，欧洲的购物中心特别是法国和意大利购物中心富有文化内涵，日本购物中心注重装饰细节和服务，韩国美容服务世界一流，兼收并蓄，自主创新，在大庆土地上成功建设与运营一流购物中心是我们共同的心愿。（一）、难波城总体规划大阪是继东京后日本第二大城市。它位于全国中央位置，以完善的铁路网贯通各地，是前往古都奈良和京都的最佳起点。大阪经济实力：大阪商业文化特点：大阪属于日本关西地区，商业文化比较发达。大阪在世界的位置：大阪举办过很多重大国际体育比赛，开发商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd（南海電鉄株式会社），ObayashiCorporation南海都市創造株式会社概念设计：美国JonJerde设计公司项目管理公司：WasaSakamoto获得日本２００４年最佳建筑与环境设计奖项目所在位置：大阪市中央区難波中2-10-70图3难波城总体布局图4难波城白天立体鸟瞰照片一期开发总面积１６.７万平方米其中商业面积４万平方米，办公楼８万平方米。第２期76,600m2，合計243,800m2。难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。图5难波城夜间立体鸟瞰照片图6图休闲的人群在公共空间停留时间延长空中退台立体花园与购物中心相互结合难波城的灯光也是精心设计，夜晚的灯光充分反映出空中公园的立体特色，将空中公园何购物中心完美结合在一起形成真正的购物公园。一期公园面积８０００平方米绿地面积３０００平方米，广场与通道4700平方米，一期树木及花草种类・・・235種約40,000株，土层深度最深８０CM,较浅３０CM.图7难波城空中花园图8难波城花园局部图9图顶部花园场景图10茂盛的植物（二）、业态规划与动线设计特点业态平面图本项目本馆与南馆的主力商场是日本高岛屋，公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多。图11不同楼层的业态分布及业态平面图高島屋為日本著名百貨公司，走高檔消費品路線，業務及規模大分龐大，在東京、大阪、京都及橫濱等多個城市均設有分店。动线规划图12车站与商场之间的公共通道图13２F主要通道图14火车站入口缓冲空间图15步行街入口通道图16步行街中间地带立体动线图17木台阶作为公园的特色动线图18垂直观光电梯与公园公共空间结合——步行街端点（三）、建筑装饰与导示系统图19立面装饰图20空中花园咖啡厅店面装饰３F餐饮店面装饰图21墙面转角装饰细节图22水幕装饰细节图23难波城主力商场本馆导示南馆B1F南馆1F南馆２F图24难波城购物中心平面布局图图25公园广场核心导示标志（四）、经营管理以高岛屋促销作为核心，高岛屋善于举办有吸引离的促销活动，例如举办过铁壁阿童木纪念活动，以１６万美元年薪将将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意。高岛屋走高档流行路线，由于日本中老年顾客比较有钱，因此吸引了大量中老年顾客。图26购物中心主力百货—高岛屋百货南玻城设立日文网站，介绍每家商店与商业设施，及时刊登商店促销信息。难波城发展大量会员，会员享有５％优惠，销售定期的火车票，购物达到一定数额可以赠送火车票。南玻城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办活动。图27网站中的难波城照片国外项目对大庆奥林国际购物中心项目的策划很有启发，我们根据国外考察成果，对本项目建筑策划提出几点建议：建筑策划建议1发挥城市综合体优势从五星级酒店、购物中心、步行街和酒店式公寓和办公楼综合角度考虑城市综合体。图28东京六本木购物旅游商务综合体建筑策划建议2建议景观和画境艺术设计借鉴东京六本木的成功经验，通过原创打造艺术精品，明确表达项目主题。表6东京六本木新城公共空间艺术作品妈妈蔷薇花露易丝・布鲁乔亚作。高10米的巨大蜘蛛像是来自世界各地的人们聚集一堂，编织新的信息的场所之象征。伊扎・简兹肯作。远远超出人的身长之巨大蔷薇是六本木新城的爱与美之象征。（由好莱坞美容美发集团公司提供）COUNTERVOID壁画作品宫岛达男作。玻璃屏幕上飘荡的数码式数字唤起人们无穷的想象力。索尔・露维特作。这是为朝日电视台入口大厅而作的活泼多彩的圆环形象。（由朝日电视台委托制作）安娜之石只将爱……托马斯・珊黛尔作。斯得哥尔摩海岸群岛旅行时的回忆是我的设计的全部。（设计师语）内田繁作。与爵士乐名曲同名的椅子是根据想从东西中除去某种重力的思考而设计的。公园长椅DAYTRIPPER加斯帕・莫利森作。设计概念就是椅子本身。它的意图不是挑起好奇心，只是表现与环境的平衡。朵鲁格设计集团/约尔亘・贝与克里斯查尼・欧珀瓦尔＆尼尔万V.D.威尔登作。家具被结合在人类形成的波形上而形成一体。卡里穆・拉稀德作。斯・克普是漂流的彩色岛。它是作为东京景色之延续而设计的。城市综合体的公共艺术作品不仅点缀了空间，而且提升了城市艺术品位。建筑策划建议3室内空间室外化，通过空间变化，激发顾客好奇心图29采用退步方式布置的系列中庭图30伊势丹京都百货店一层中庭及广告鉴于本项目南北狭长，建议沿着南北向采用退步方式布置系列中庭，让顾客感受空间变化，激发顾客更多的好奇心。四、理念设计与策划思路设计思想目的地式购物中心与曲线步行街相互结合超越标杆：日本难波城购物中心建筑面积：15万平方米左右文化主题：浪漫、热情、优雅法国文化与东北民俗文化及大庆石油文化结合布局思想：按照杨宝民先生提出的购物中心与步行街洋流布局模型，让人流在整个城市综合体项目最大限度循环，让顾客能够停留更长时间。关于资金回收要求对设计的要求我们要求通过一层商铺和2，3层临街商铺的销售能够回收整个商业投资，因此在设计方面采用空间退台等方式形成多种临街面，增加本地顾客能够认可的商铺销售面积。五、奥林国际购物中心建筑产品构思商业占地面积6万平方米，其中广场退线1.2万平方米左右,内广场和步行街道路占用5000平方米左右,3000平方米左右酒店式公寓。建筑面积估算表一层3.8万平方米二层3.4平方米三层2.8万平方米四层2.4万平方米五层2含有空中滑冰场商业面积14.4万平方米商业经营面积商业购物经营面积10万平方米地下停车场及仓库3万平方米停车场所，包括仓库及设备间1万平方米仓库可以对外租赁。16.4万平方米酒店式公寓两栋，一栋全部销售，一栋按照酒店经营。大卖场大卖场类似沃尔玛300个车位2平方米餐饮餐厅面积1万平方米一层3.6万平方米（可以销售部分3万平方米）精品步行街及部分商场，200个停车位一层主力商店：ITAT品牌折扣店设在一层，莎莎国际2000平方米，北京药店2000平方米，主力百货白领风格百货（自营可以销售）2.4万平方米高档百货高档百货，西武百货或长春卓展百货1.5万平方米包含一层1万平方米电器商场类似苏宁电器0.8万平方米运动娱乐会馆包括健身中心，体育运动设施，包括滑冰场，儿童娱乐场1.5电影院数码影院6000平方米商业面积其中每层停车4000平方米，三层共计12000平方米12.2万平方米地下停车面积地下停车位按照40平方米一个车位计算，需要2万平方米，500个停车位。1万平方米作为设备间及仓库。3万平方米总面积其中购物面积10万平方米左右16．4万平方米广场停车200个,地下停车500个，合计700个。每层停车场包含空中，合计400个，共计1100个停车位。图31奥林国际规划总图商业建筑占地面积6万平方米五星级酒店图32购物中心及步行街一层平面图东环路世纪大道规划路关于水