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金座·领海世嘉“滨海双生态居住主义”营销方案没有一种快乐，能够超越在家门口沙滩上忘情踏浪嬉戏；没有一种闲逸，能够比喻在太阳伞下放纵思想遨游天际；没有一种和谐，能够形容在天地间依山傍海的永恒生活；没有一种知足，能够换取在金石滩上温馨浪漫的亲情乐伦。―――这就是金座·领海世嘉我们金座·领海世嘉位于国家4A级旅游度假区金石滩铂金地段，依山傍海、沙滩白云奇石景观荟萃，自然风光秀丽迷人，地势北高南低、坡度缓平，与亚洲最大的金石高尔夫球场相邻，绝版私家海域40万平方米，私家渔人码头、私人游艇俱乐部、私人领海空间，所以我们拥有充足的阳光、空气、海浪、沙滩自然风情，拥有自己的私人领海，在大海中遨游，漫步沙滩海岸。一、市场定位根据我们的前期规划和物业配置，我们的产品设计规划是近乎完美。但我们在文化与商业的运作环节较为薄弱，建议二期营销定位要为将来的商业经营打好基础，建议项目定位为：一座为高文化、高品位、高成长的北国滨海旅游商业地产。释义：高文化《黄帝·宅经》里说：宅因人得立，人因宅得存，人宅相扶，感通天地。——随着人们生活水平的不断提高，人们对住宅的需求也从“生存空间”向“质量性生活空间”再向“享受空间”转化，我们将为社会精英和中坚族群度身定做的一种生活方式――“滨海双生态居住主义”。一生态是纯净清馨的滨海天地——人与自然的生态；另生态是来自不同地域，不同国度，不同信仰所有个体间和谐共生的居住文明——人与人之间的社会生态。于是就有了“滨海双生态居住主义”。高品位——集居住、旅游、休闲、运动为一体的多功能综合社区，成为中国最大的旅游地产之一。拥有中国绝版私家海域40万平方米，渔人码头、欧洲商业街、五星级酒店、温泉、水景花园、水滑梯、冲浪馆、泳池、特色园林、人工沙滩……这些配套与“恐龙探海”、“叭狗浴池”、“龟裂石”等自然景观共同组成旅游地产的美丽画卷。国际会议中心、私人游艇俱乐部、私人领海空间，充分彰显贵族气质，打造高贵生活。高成长——我们金座·领海世嘉位于国家4A级旅游度假区金石滩铂金地段，规划上是属于“综合性社区”，而我们强调“旅游”的前缀是要把项目与居住文化主题、商业地产的实质性（集吃、住、休闲、运动、购物等旅游服务的配套性）更紧密的结合，让购买客户清楚的了解项目的商业价值。我们的顶级资源决定了项目的持续、稳定、快速成长；高速发展中的大连休闲旅游，必将造就我们金座·领海世嘉不可限量的高成长价值。反过来，我们的项目也将对大连旅游环境的优化、旅游产业链的延伸完善、旅游产品的深层次开发、旅游商业发展的升级换代，乃至滨海的保护利用、传承弘扬产生深远影响。无竞争的商业旺铺将确保投资者稳操胜券，财富轻松增值。北国滨海旅游商业地产——金座·领海世嘉坐落在风景如画的大连金石滩国家旅游度假区内，拥有金石滩浑然天成的海洋自然风情，优越的地理位置不仅给该楼盘锦上添花，更为之提升分值，同时也引爆了购房者的购房热情。在设计的项目形象上，我们主要考虑以下两点，首先是强调项目在度假区里的唯一性，其次是突出项目未来海上经营业态的上的综合服务性；我们将项目形象定位为：滨海旅游MallMall＋旅游＝旅游MallMall——通常是指在毗邻的建筑群或一个大型建筑物中，由一个管理机构协调和规划，把一系列商业服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食、旅游等多项服务一站式消费中心。在著名度假区里毗邻的建筑群或一个大型建筑物，围绕当地的独特风景、文化主题的将度假、餐饮、娱乐、购物等多种商业形式结合在一起的超大规模的旅游综合配套性服务社区。二、功能规划定位本项目为汇集住宿、餐饮、购物、度假、休闲娱乐、运动多种功能的复合型综合商业旅游地产。1、具备八大功能：旅游景点功能——利用金石滩的旅游资源展示滨海特点和建筑本身的景观造型。住宿功能——五星级酒店为游客提供顶级服务空间。餐饮功能——集中西方和地方风味为主的美食。休闲娱乐功能——为游客集中提供海滨综合性的休闲娱乐场所。购物功能——以商业街为主体引进世界各地的精品和特产为主和各类旅游商品。度假功能——为世界各地游客提供滨海度假的好去处。会议文化交流功能——为各种国际性大型会议和大型活动提供专业的交流场所。运动功能——为海上运动爱好者和游艇俱乐部提供运动空间。三、目标客户定位结合国内多数旅游商业地产的实际情况以及我们项目的产品特性和功能定位，我对目标购买客户群体分析定位方向如下：1、客户区域来源分析：(1)、大连本土及辽东半岛其周边县、市区域客户，预计以上区域所占客源约为30～40％。(2)、东三省和全国各地大型城市客户40～50％(3)、境外客户所占客源约为10～20％。2、目标客户群分析：(1)、大连本土及辽东半岛其周边县、市区域客户：作为我们二期推出的酒店式公寓的先行军和商业街的经营户，这部分客户手头富裕、有着精明的投资眼光、已经尝到了抢先占据新商业点的甜头，很早就瞄准金石滩开发区庞大的游客数量背后潜在的巨大商机并积累了一定的投资经验，投资嗅觉十分灵敏。以这一部分的客户带动招商和销售，同时在本土建立良好的口碑对于我们项目至关重要。(2)、东三省和全国各地大型城市客户：这部分客户在自己的行业领域里事业有成、手头拥有不少闲散的资金，长期关注大型项目的发展，热衷投资于商业地产和个人的资产拥有，本案作为全国100强地产项目（中国地产网排行67位）和全国著名的旅游度假区。未来前景、成长性和增值潜力成为吸引他们的最大地方。他们对投资回报率有一定要求，希望通过长期获利得到稳定的收益，对投资项目的安全性要求偏高，我们必须制定出一套行之有效的投资分析，这部分客户将成为我们客户的主力军。(3)、境外客户：这部分人是享受型的，大连是我国临海城市中理想的居住地域，与他们的生活品质接近，本案是他们的最先考虑的项目，且手头拥有大量的闲散资金，居住和投资兼有，但这部分的人较理智对我们的产品要求高，物业的经营管理、发展前景、升值潜力和增值空间也是极大吸引下定决心。四、经营模式二期计划今年推出总体量X平方米，多层、小高层，中央会所、五星级酒店、私家码头“渔人码头”、欧洲商业街等。开发面积较大，总价高，可充分挖掘本地及辐射区域客户。但考虑总体量较大，去化周期较长，在销控必须分期推出适合市场的产品，保证招商工作和销售推广的顺利进行。（一）、经营模式之战略思考经营建议：1、实行三权（产权、经营权、管理权）分离的的经营模式，设计反租销售，以吸引投资客，一解决业主投资的后顾之忧，带动销售。2、由于本案体量较大，宜租售并举，灵活多变，以应万变。3、经营模式之招商策略以“四赢三统一”为终极目标，进行招商定位，功能划分和业态分布组合。招商工作将采用“媒体宣传+公关活动推广+会议营销”。“四赢”：满足开发商，业主，经营商家，消费者各利益主体的要求，才能够更好的促进商业地产自身的发展。“三统—”即“统一招商，统一销售，统一管理”将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。1）推广思路本案所在地是大连金石滩的旅游度假区内，其商业环境档次高，所以，项目采取以点带面，点面结合的操作方式，进行项目租售推广，其思路如下：1、有针对性的寻找世界级主力客户，成为进驻商业街的中心客户。2、全面推广，以达到主力商户带动吸引品牌店，成为进驻商业街的形象客户。3、深度推广形象客户，吸引零散客户及投资者，将持币观望的目标客户吸引过来。2）、项目推广计划第一阶段：主力店引进（略）第二阶段：品牌店、主力店的引进（略）第三阶段：打响经营品牌，促进销售工作完成（略）招商战术以外带内，以大带小；以外地客户促进内地客户，以大商家拉动小商家五、产品定位本项目市场定位为“滨海双生态居住主义”，在日后项目的包装策略上亦应遵循此定位的意识形态，对本项目的园林、会所、物业管理、智能化、户型设计、橱卫精装标准等各个方面加以包装，务求令本项目的“家庭”和“服务”形象更加突出，让买家留下深刻的印象。1、园林2、会所包装2.1市场现状2.2功能设置原则：2.3会所定位：2.4会所命名：根据对应人群、开放程度分别命名，比如面向老人的命名为长者之家，商务娱乐性质的命名为国际会。2.5主题会所功能设置“男士会所”设置功能：雪茄红酒吧、视听室、桌球室、茶艺馆、酒吧设置原因：如上述买家分析所述，他们日理万机，在家中若能有一个让他们身心放松，享受生活的地方，是一件赏心悦目的事。同时，设置上述这些功能均为较多有品位男士所喜欢的项目，在社区里跟志同道合的住户一起分享雪茄经、红酒、茶道等，是他们工作之余的一大乐事。“淑女会所”设置功能：宫廷式Spa、美容纤体中心、香熏减压按摩、桑拿浴室、健美舞室、兴趣学习班（烹饪、插花等）设置原因：----女士爱美乃是人知常情，在社区的会所内设置她们平常在市面上很少接触到的香熏按摩及美容设施，让她们接触目前北京亦是国外最先进的美容设备和方法，以吸引这批“爱美神”。----同时在注重外在美之余，会所设有关学习班提升女士的内在美，这是每个女士及其丈夫（或男朋友）所渴望的。----在上述两种因素的推动下，众女士就会给“掏钱人”很多对于本项目正面的意见，以加快他们的购买决定。“儿童会所”设置功能：国际少儿潜能开发营、电脑培训中心、儿童游乐天地、微型赛车道、EQ音乐天堂、小精灵画廊、贝多芬音乐集训营、玩具图书馆、幼儿托管所。儿童会所可与幼儿园综合考虑。设置原因：本项目的买家相信有接近80%的家庭会有小孩子，他们对其子女的发展和成长十分关心，除了为他们找寻高素质的学校之外，同时亦希望其子女在课外能得到健康的教育，而社区内的儿童活动设施则最会令他们关注。若在社区有外国的教师向其子女提供多元化的教育，让小朋友接受一些在课堂内无法学到的知识，以提高小朋友的心智发展。因此设置各类儿童设施，寓教于乐，相信会受不少为人父母者所青睐。长者之家举步可达，亲切宜人，设置老人大学、阅览室、医疗保健室，更可以征求业主需要灵活设置功能，充分体现了人文关怀的细致。康体会所功能：多功能活动场（网球场、篮球馆、羽毛球室）、壁球室、攀石壁、多用途健身房、25*15米游泳馆、中医保健、脚底按摩。建议安排目前国内较少见的击剑、剑道等高档次的对抗性项目。这类项目独特性强，包装形象好，能突出项目品质。“商务会所功能：多功能娱乐室、商务/票务中心、医疗健康诊所、餐厅、家政中心、洗衣店、美发廊、棋艺室、图书馆。3．物业管理建议邀请知名的物业管理公司负责项目的管理，为区内业住提供24小时全天候管家式的服务，并提供贴身私人秘书或助理般的服务。并注重建设和谐的社区文化。事无大小，皆有专业且细心的物业专员细意安排，让住户免却日常杂务之忧，在享受天伦之乐的同时，也能够尽情享受“国际化社区的尊贵生活”。代理服务a.代订各种娱乐场所/餐馆订座、订位b.代办购物c.代办票务（铁路、公汽、航空、海运）d.代取送物品e.代订报到、牛奶f.代接送小孩g.代缴费（水、电、煤气、电话费等）设立上述服务的原因：——买家日常工作繁忙，对于家中的事物可能无暇照顾，推出相关的代理服务，可让他们专心工作。无须在为家中琐碎的事务烦恼，免除了“城中新贵”的后顾之忧家政服务a.美食到会（五星级酒店厨师出租、菜式设计、安排宴会、职业服务员等）b.洗衣（水洗、干洗）c.家居清洁服务（打扫拖洗地板、抹试家具、门窗、家具打蜡、吸尘等）d.裁缝服务（缝补、代改）e.看护服务（老人、病人、儿童）f.个性化的家政服务，提供经过培训的保姆、钟点工，提供高品质的家政服务。设立上述服务的原因：——从住宅使用者的角度上来看，无论是业主还是住户，他们物业管理公司提供的家政服务越细致、越多、他们就会生活得越轻松。商务服务a.临时秘书服务b.传真c.打字d.翻译e.代拟文件、合同设立上述服务的原因：——日理万机的公司总裁、老板难免会在住所中处理一些突发性商务事情，若在社区内亦能提供如自己公司秘书一样的服务处理有关事务，会令他们能更加无后顾之忧。医疗及康体服务a.家庭医护服务（上门诊疗/保健按摩）b.各类康体运动陪练、教练设立上述服务的原因：——家中的老人和小孩的小病痛时有发生，若社区内邀请有丰富经验