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第一阶段前期策划定位报告•项目销售建议•项目项目形象包装建议•项目推广媒体建议•项目宣传推广费用估算第三阶段营销建议已完成工作回顾•宏观环境研究•片区市场深度分析•项目定位深化•规划建议•项目相关专题研究•基础研究•项目定位•户型定位•客户定位•产品定位与规划本阶段开展工作第二阶段片区市场深度研究深化定位报告我们的工作回顾谨呈：天健集团印象·宝安中心区--A004-0102地块项目定位策划报告CHAPTER1宏观政策分析深圳实施新版预售合同国六条国十五条（国六条细则）深八条再次提高基本利率《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》2006年7月2006年6月2006年4月2006年3月基于前两次报告对于项目的定位和区域客户的基本研究，在宏观调控力度不断加大和宝安中心区最新拍卖的震撼，未来市场也随之变得更加扑朔迷离！需求供给短缺旺盛沉寂过剩期望价格当前价格当前位置根据供需的关系，市场可分为沉寂、短缺、旺盛、过剩四种类型。•由于需求增长快于供给增长，现阶段房地产市场已进入短缺期。•当前价格高于社会及政策的期望价格。•价格怎样才能归于稳定？市场化路径不可能的任务——•存在土地垄断。•楼市管理体制矛盾。•金融体制矛盾。理想的调控路径可采取措施•大幅度增加供给。•不限制需求。市场表现•价格回稳。•市场规模扩张。•进入旺盛市场。中间路径近两年调控的主要路径采取的措施小幅度增加供给。打击投机性需求，部分真实需求亦受到打击。理想状态下的市场表现价格回稳。市场规模先微缩后稳定。市场回归理性。市场发展轨迹能否走通主要考验在于——房价能否尽快稳定，然而05年国内大部分城市在政策调控后，楼价仍然大幅上涨，促使06年更严厉政策的出台。宏观调控市场模型注意拐点051015202530354045501152931桃源居七里香榭阳光新境园注意拐点自今年实施新政以来，三级市场成交逐步走低，收宏观政策的影响，市场观望气氛浓厚宝安中心区三块土地拍出片区历史高价，打破几个月来的市场沉寂，客户来访量明显增大新政与拍卖深圳2005年各月二手住宅交易宗数趋势图60274399628759935493352263648461732832254379437902000400060008000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月下跌期回涨期2005年二手住宅均价走势（单位：元/平方米）5948653363446398657669586805687669795978591457135000550060006500700075001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月下跌期回涨期05年“国八条”后的深圳三级市场05年“国八条”后的深圳二级市场深圳市05年-06年一季度商品住宅成交价格708673767836780661716711652665046820677166416798708074018285600064006800720076008000840088001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006年1月2006年2月2006年3月下跌期回涨期深圳市05年年一季度商品住宅销售面积图55.3648.542.1469.1467.9893.27105.8886.6394.7358.5869.7382.5442.8685.8761.780204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006年1月2006年2月2006年3月万㎡下跌期回涨期受新政影响，深沪两市房地产股大涨。新政出台可能令投资者看到了“利空出尽”，市场环境将有助于优质地产企业尽早走出政策影响，走向更加健康良性的轨道，因此引发一些对于优质地产企业的乐观情绪；新拍事件也增强了置业者进一步置业的信心，有助楼市将会尽快走出低谷政策一定程度抑制房价上涨和市场投机行为，但房地产市场刚性需求依然存在，房地产市场供给不足的问题短期内难以得到根本的解决，未来市场将进一步上行，但趋势将有效放缓CHAPTER２宝安中心区发展2006～2015•深圳将推进粗放型经济向集约型经济的转型的改革。•加强市政配套设施的完善。完成“七横十三纵”的交通网络以及西部通道的开通。•加强区域经济的带动作用，确定在泛珠三角城市群的中心地位和作用。•大力发展港口经济和空港经济。加强深港一体化进程，逐步确定国际物流中心的地位。······深圳发展宝安区经济发展趋势20032004200520062010GDP总值648.5亿GDP总值786.16亿GDP总值1168.5亿GDP总值目标2440亿GDP总值目标为1361亿到2010年全区生产总值达2440亿元，年均增长16％，人均生产总值达到8000美元。从2006年开始加快产业结构的转型，以产业结构调整为根本手段，加快经济增长方式转变，提高经济运行质量和效益。对本项目的影响：产业结构的转型以及区域经济的快速发展将为本项目带来更多高端客户宝安区经济发展趋势宝安区外出口总额2005年占全市总额的42%，排全市第一。经济发展进一步呈现出强势增长势头。7%60%21%宝安罗湖盐田福田ClicktoaddText42%6%南山8%16%42%依托空港、海港优势，积极发展以现代物流业及其相关产业为重点的临空、临港产业；积极发展都市型产业，加快研发、物流、信息、金融、外贸、法律服务等生产性服务业发展，推进生态旅游、社区服务等需求潜力大的分配性服务业和公共服务业发展。继续做强外向型经济，巩固深圳市出口强区地位。对本项目的影响：外向型经济的发展将为本项目带来金融、物流、外贸等行业的客户龙岗这一切是否在宝安中心区的发展中得以体现？———从微观经济的角度来看，建成后的中心区路网将同地铁1号线、深港西部通道、沿江高速、大铲湾港口、深圳机场等共同构成海、陆、空、地铁多位一体的立体交通网络地理位置、交通的优越，增强了宝安中心区立足珠三角，对周边地区的衔接和辐射能力。也就是说，宝安中心区将为宝安经济注入新的动力。宝安中心区占据前海物流中心、大铲湾港区和航空城组成的深圳西部物流区的核心位置，对深圳西部物流带的形成将起到重要支撑作用。宝安中心区的崛起，使珠江入海口这片7．18平方公里的土地蕴涵着巨大的社会经济能量，不仅对宝安产业格局产生影响，而且将成为大珠三角地区新的经济亮点。宝安中心区规划的商务中心将建数十栋现代化高层写字楼，并定位为“总部经济”，这在很大程度意味着，宝安中心区也将提供大量的就业机会，而在该区居住的人群中，也不会出现其他一些片区所谓的“候鸟”群体。宝安中心区并不仅仅是办公或居住的地方，它同时也是区域经济的“发动机”。-----由此，无论从未来对珠三角的辐射，还是从宝安本地的产业结构升级调整，无论是从宏观的区位优势，还是从微观的房地产、交通等来看，宝安中心区的经济地位将与日俱增，它对周边地区的带动和示范效应也将日渐显著，对房地产等行业更是产生根本性影响。《深圳市2030城市发展策略》定位：深圳西部中心，深圳唯一的次级中心区。规划人口：17万基建投入：20亿元海岸线长度：4KM交通：码头、机场、西部通道、2条高速公路等；辐射半径：珠三角地区乃至更大范围能够产生影响。。。。。。。区域形象峰值：规划一条岸线：临珠江口扇形海岸线。那里被规划布置为公共休闲区，拟建海滨酒吧街、海滨休闲度假酒店、观景塔、绿地公园、会展中心、水岸剧场等观海、游憩、运动等城市公共设施，强化滨海城区特色。两条轴线：新区将设置中央绿轴和发展主轴两条主要轴线，分别正对大小南山及大小铲岛。中央绿轴以中心广场、中央公园、海滨广场为主线，中央公园两侧局部安排文化娱乐和会议展览设施；发展主轴以购物广场、步行街为主线，两侧布置商业建筑和商务办公设施。三个圈层：新区用地布局结构明确划分为核心区、混合区、居住区3个大圈。核心区是宝安新区的主体，功能包括行政、文化、商业金融及商务办公，建筑以高层为主，混合区核心区的外延部分，包括商业和商住混合。。“总部经济”宝安中心区商务中心，规划有40余栋写字楼,国内外知名企业将其办公、研发的总部设在这里。目前荣超和龙光的写字楼项目已经进入项目规划设计阶段，预计2008年正式投入使用。已有交通路网第一等级：宝安大道（原新城大道）、新安六路、海滨大道和新安西路，为双向8车道的城市快速干道；第二等级：创业路和裕安西路，为双向8车道的城市主干道；创业路和宝安大道的立交桥工程目前已启动。第三等级：新湖路、兴华路、罗田路、甲岸路，为双向6车道的城市次干道；新湖路即为地铁1号线二期工程经过宝安中心区线路。第四等级：宝华路、宝兴路等内部支路，为双向或单向双车道。规划交通网络宝安大道与深南大道连接工程于2005年底动工，预计2006年9月建成通车，届时宝安大道将成为宝安中心区一条重要的客运道路。地铁一号线续建工程于2005年10月正式动工，预计2009年7月底竣工（全线世界之窗站---深圳机场站）将穿过宝安中心区，其中设置了3个站点：新安路站、宝安中心站、体育中心站。海滨大道东面将与市区滨海大道相连、西面和深港西部通道对接，预计2007--2009年底建成通车。西部通道位于深圳西部南山区，由深圳湾公路大桥跨越深圳湾连接香港，南山段计划于2006年底建成通车。宝安大道宝安大道：宝安大道南接深南大道最西端，北至深圳与东莞交界处的塘下涌立交，贯穿宝安西部五镇（街道），是深圳西部的主要客运干道，同时也是整个大珠三角沿珠江东侧的主要交通动脉之一。这条路全长32.8公里，按城市快速干道设计，规划路幅宽达100米，计划总投资42亿元，预计2006年12月30日以前全线建成通车。市场影响：宝安大道和深南大道连接工程于2005年底动工兴建，预计2006年9月份建成通车，届时宝安大道将成为宝安中心区一条重要的客运道路。为宝安中心区的房地产市场带来更多的关内客户，为商业的发展注入原动力。地铁快线：1号线一期工程已经于2004年底建成开通，1号线续建段工程已于2005年10月份正式动工，土建工程当年12月份开始施工，预计2009年7月底竣工。市场影响：由于关内土地稀缺，深圳的房地产已逐步向关外转移，深圳西岸的住宅已渐成规模，商用物业也会紧跟其后而逐步建设，但与特区相比，西岸楼市目前受交通、城市化因素制约较大，因此，地铁带来的便利对西岸楼市的影响更大。会带来更大的消费群体，活跃中心区的住宅市场和商业市场。地铁快线西部通道：深港西部通道位于深圳市西部南山区，由深圳湾公路大桥跨越深圳湾连接香港。深圳侧的接线道路自一线口岸经过部分城市规划道路，近期接港湾大道，远期接宝安滨海大道。南山段计划于2006年底建成通车，到时只需约10到15分钟的车程就可从香港过境到蛇口。市场影响：深港西部通道工程对于改善深圳城市功能，完善城市交通促进深港和整个珠三角地区的经济可持续发展都具有重大的意义。西部通道建成后，宝安中心区将成为继罗湖口岸、皇岗口岸后又一与香港对接的焦点区域。并且由西部通道前往东莞，车程可节省半个小时。西部通道延伸了港人和内地人的消费半径，增加了南山区和宝安区的潜在消费人口，将来会有更多的港人到深圳西岸置业、工作。会为西岸房地产市场带来更多的客户。西部通道两大工程会给宝安中心区带来哪些客户：由于大铲湾一期工程至2008年即可建成投产，届时大批来自世界各地的商人、物流公司、航运公司、外贸公司、海员将随着万吨巨轮一同进入西岸，为其提供配套服务的商业、写字楼、酒店将得到迅猛发展。这正是在宝安起家的深圳民营地产巨头鸿荣源敢以18.8亿巨资拿下32.8万平方米商业用地的根本原因所在，也是华润万家、苏宁、欧倍德等商业巨头争相布局西岸商圈的根本原因所在。大铲湾、机场第二跑道盐田港香港蛇口港大铲岛南沙2008年遐想——宝安中心区发展推论200720082006幸福海岸二期菁英趣庭第五大道2005……天悦龙庭1期西城上筑2004……新锦安雅园2期金成时代天悦龙庭2期深业新岸线1期御景湾金泓凯旋城1期尚都丽晶国际幸福海岸1期风临