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1、试论述在房地产项目开发与管理中，质量控制任务包括哪些内容？质量控制是为了达到质量要求所采取的作业技术活动，房地产开发项目的质量是在开发建设过程中逐渐形成，要控制项目的质量，就应该按照其建设程序，依次控制各阶段的质量，控制过程中任何环节出现问题，必然会影响后期的质量控制，进而影响项目的质量目标。（1）决策阶段的质量控制的任务：审核可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的建设意图；审核可行性研究报告是否具有可靠的基础资料和数据，保证选址合理；审核可行性研究报告是否符合技术经济方面的规范标准和定额等指标；审核可行性研究报告的内容，深度和计算指标是否达到要求。（2）设计阶段质量控制的任务：审查设计基础资料的正确性和完备性；编制设计招标文件，组织设计方案竞赛；审查设计方案的先进性和合理性，确定最优设计方案；督促设计单位完善质量保证体系，进行设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。（3）施工阶段质量控制的任务：1）事前控制：审查承包商及分包商的技术资质；协助承包商完善质量保证体系；督促承包商完善现场质量管理制度；与当地质量监督站联系，沟通，组织设计交底和图纸会审，对有的工程部位应下达质量要求标准；审查承包商的施工组织设计，保证质量的技术措施等；对需要的原材料，配构件的质量进行检查与控制；对施工现场进行检查验收；把好开工关。2）事中控制：督促承包商完善工序控制；严格工序交换检查；重要的工程部位或专业工程要做实验或技术复核；审查事故处理方案，并对处理效果进行审查；对已完成的分部分项工程，按相应的质量评定标准和办法进行检查验收；审查设计变更和图纸修改；按合同行使质量监督权和质量否决权；定期或不定期的组织质量现场会议，及时分析，通报工程质量状况3）事后控制：审核承包商提供的质量报告及有关技术文件；审核承包商提交的竣工图；组织联动试车；按规定的质量评定标准和办法检查验收；组织项目竣工总验收；整理有关工程项目质量的技术文件，归档。（4）保修阶段质量控制的任务：审核承包商的工程保修书；检查鉴定工程质量状况和工程使用情况；对出现的质量情况确定责任者；督促承包商修复缺陷；在保修期结束后，检查工程保修状况，移交保修资料。2、试论述在项目管理中，为了更好的实现项目的目标，沟通是必要的手段，如果你是一个项目管理者，你如何与工程建设的承包商，设计单位，供应商进行沟通？（1）应让各承包商理解总目标、阶段目标以及各自的目标，项目的实施方案，各自的工作任务及职责等，应向他们解释清楚，做详细说明，增加项目的透明度，这不仅在技术交底中，而且应贯穿在整个项目实施过程中。在实际工程建设项目中，许多技术型的项目经理常常将精力放在追求完美的解决方案上，进行各种优化，但实践证明，只有承包商最佳的理解，才能发挥他们的创新精神和创造性，否则即使有最优化的方案也不可能取得最佳效果，所以专家告诫，应把精力放在参加者最佳的理解和接受上。（2）指导和培训各参加者和基层管理者适应项目工作，想他们解释项目管理程序、沟通渠道和方法。指导他们并与他们一起商量如何工作。如何把事情做的更好。经常的解释目标、解释合同、解释计划。发布指令后要做出具体说明，防止产生对抗。（3）业主将具体的工程建设项目管理事务委托给项目管理者，赋予他很大的处置权利，但项目管理者在观念上应该认为自己是提供管理服务，不能随意对承包商动用处罚权，经常以处罚相威胁。应经常强调自己是提供服务帮助强调各方面利益的一致性和项目的总目标。（4）在招标，商签合同，工程施工中应让承包商掌握信息，了解情况，以做出正确的决策。（5）为了减少对抗，消除争执，取得更好的激励效果，项目管理者应欢迎并鼓励承包商将项目实施状况的信息，实施结果和遇到的困难，自己心中的不平和意念向他做汇报，这样寻找和发现对计划、对控制有误解或有对立情绪的承包商和可能的干扰各方面了解的越多，越深刻，项目中的争执就越少。