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激扬思想的生产力！天水南湖地块商业部分前期策划报告委托：天水市兰天房地产开发有限公司策划：深圳市时代昆仑工程管理有限公司市场分析第一节宏观、中观环境研究2006年中国商业地产产品大趋势1、商业设施大型化趋势放缓在宏观环境及政策等各方面因素影响下，预计2006年商业地产供应量将持续增长。其原因主要有两方面：一是国家限制住宅开发后，开发商认为商业地产利润空间更大，转向商业地产开发；二是目前市场的商业有效需求仍未得到满足。商业设施规模2006年可能出现的变化有：一方面，大规模的集中商业供应难以出现，一窝蜂开发的大型ShoppingMall的局面不会重演。多数开发商缺少同国际品牌商家，以及专业商业投资和运作机构的接轨能力，无法进行有效的国际招商。即便沿用目前国内大型商业设施的业态组合模式，但缺乏创意与特色。或虽有创意，却无法解决招商和巨大的资金缺口问题。盲目追求大体量，而缺乏足够的消费人群和购买力，即便热闹一时，无法长期经营，供应过剩，从而导致项目搁浅。另一方面，2005年商务部发布了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重点，预计2006年社区示范范围将逐步扩大。未来商业物业多以提供社区配套服务为主要形态。第一节宏观、中观环境研究2006年中国商业地产产品大趋势2、新型社区Mall更引人关注由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展社区商业。虽然2005年与往年相比社区配套的规模与形态都有了相当大的变化，但2006年将会有更大的发展潜力。较适合社区商业发展的商业形态包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等，这些业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。前几年在各个城市掀起了在开发社区内建设独立会所的大潮，由于住宅社区均设有独立会所，而这些会所的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，人气可怜。特别是那些设于区内无法面向社会经营的会所更加难以为继。其实居民需要本社区以及同板块内的其他社区的配套提供尽可能多且方便的服务。而不同楼盘的开发商缺乏相互协调的意识和能力，各自以自我为中心，随心经营，导致了两种现象的发生：一是重复建设和重复经营；二是部分经营业态的空白。2006年新兴的规模在几万平米的小型街区Mall，以更加完善的配套、丰富宜人的景观环境特色而具有吸引力。以北京朝阳公园附近的滨湖商业街为例，该商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度形态，上海新天地式的情趣氛围，以及后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活，是未来易于操作，容易出现亮点的商业模式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小，但更富有情趣的项目中得以实现。第一节宏观、中观环境研究2006年中国商业地产产品大趋势3、对国际零售巨头的期待趋于理性国际零售巨头进入中国，对商业地产将起到一定的促进作用。按照WTO条款承诺，外国资本进入中国的零售领域将不再受区域、业态、规模和资本构成的限制，这也必将进一步激活中国零售市场。在调整、充实一二线开放城市网点布局的同时，逐步向三、四线城市延伸。这些必然为商业地产的发展带来新的机遇，然而，外国集团资本的性质也决定了国际零售巨头进入中国市场将是慎重的、理性的、渐进的和渗透式的。但国内部分商业项目由于对项目优势过于自信、对国际零售的招商盲目乐观、或对国际商家进驻为项目带来的利好期待过高，导致项目的最终搁浅。目前市场上仍存在着对国际零售巨头的盲目崇拜及认识误区，主要表现在以下几个方面：一是国际背景意味着高档，一定可以带来人流、提高租售价格；二是对引进的成本和管理费用估计不足；三是规划设计完成再进行招商；四是过分夸大国际品牌带动项目营销的作用，而对于带来的风险忽略不计等。不能认识以上问题，便会使得商业地产对国际零售巨头的依赖性增强。国际零售巨头并非华佗再世。如果商业地产定位有误，国际零售巨头也无法给予“第二次生命”。商业地产经过几年挫折，目睹无数失败，无论是开发商、投资者、运营者还是消费者都已经意识到商业运作的重要性，对国际商业巨头的期待也趋于理性化。第一节宏观、中观环境研究2006年中国商业地产产品大趋势4、商业项目的功能构成将更全面随着国际知名零售品牌在中国的设点步伐加快，商业地产作为商业经营的载体，其开发建设必定受到商业发展的国际化趋势的冲击，也使得商业面临一个更为开放、多元、竞争的新市场环境。2006年国外商业的各种形态在中国登陆将会更加全面。商业经营方式正发生巨大的变革。随着消费水平的提高，目前市场中的单纯购物和消费服务较难满足顾客的需要，休闲和娱乐型消费已成为一种趋势。人们的需求正由原本较单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变。即需要在特定的时间段内满足人们物质与精神需求。能够满足双重需要的物业必将受到市场更多的青睐。一站式消费、主题型购物中心、体验消费、真正成功的超大型Mall将由时尚的话题逐步进入国内消费者的现实生活中。另据有关部门预测，国际零售100强至少有50%将在北京开店。中小型百货、购物中心将持续发展，超市也会有更大的发展空间，各种专卖店及连锁店的经营也将会进一步扩大商业业态的多样化发展。第一节宏观、中观环境研究2006年中国商业地产产品大趋势5、商业规划、设计逐步国际化和专业化从目前众多商业项目的盲目上马与重复建设判断，商业地产开发商尚无测算市场需求与供给缺口的能力。如果一个商业项目的供给超过了本区域市场需求的缺口，只能意味着两件事情：一是通过自身独特的竞争力，分流本区域内其他商业设施的客户；二是扩大本项目的商圈服务范围，将其他商圈的客户吸引到本项目来消费。而这两方面的任意一项均不易做到。在目前中国市场上，能够提供国际专业计算模式，并且提供定量的分析数据以及具体的操作实施方案的公司较少。多数的商业策划只有定性的分析，缺乏有数据支撑的执行方案。商业地产之间的竞争是整个商业所体现出来的整体资源及综合竞争力的较量，超越了单纯的项目优势和资金优势的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。因此，商业地产的运营方式需要开发商的实力、眼光、团队协作能力与判断能力，特别是对于各方面资源的整合能力。许多项目仍试图以哗众取宠的案名，怪异抢眼的造型，以及务虚的理念来掩盖经济运营方面理性数据化研究的不足。2006年商业项目的策划与规划将更多依靠国际专业公司，引进具有国际专业水准以及海外招商能力的中介力量，这将是商业地产能否迈进理性化和专业化商业运作的重要里程碑。（由于我司在《南湖地块住宅部分前期策划》市场研究部分，对宏观、中观市场环境作了概述，此处不再重复。）第二节天水商业地产研究一天水商业地产布局从天水的商业中心布局来看，主要集中于秦州区籍河北区域，呈多条状排开，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显，其中中心商圈和兰天商圈为天水主要两大商圈，辐射力较远；而新华商圈、成纪商圈、商圈片区发展相对较晚，商业氛围不是很浓厚，一般只解决片区内居民的消费购物。麦积区以金都商圈影响力最大。而七里墩、桥南商圈较为特殊，地处市郊，主要经营家具建材等专业市场，辐射力相对较大。第二节天水商业地产研究二天水市商业中心体系从天水商业分布的格局来看，天水市商业中心可由市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心三级商业体系构成：1、市级商业中心1个中心商圈：中心广场及周边商业群；2、区级商业中心3个位于麦积的金都商城。位于秦州中心区的金龙商厦。位于秦州大众中路的兰天商厦。3、居住区级商业中心7个南湖伏羲庙解放路绿色市场建设路、新华大众南4、副食品市场在各组团、片区内均衡布点按每1—3万人设1处，服务半径500—800米，在各组团、片区内基本均衡布点。第二节天水商业地产研究二天水市商业中心体系5、区域性批发市场3处分别位于七里墩和麦积区的桥南，按照大市场、大流通的需求充分发挥天水加工、物流优势和交通设施优势，建立具有区域甚至全省影响的、体现区域中心城市功能的物流中心，成为陇右地区最大规模专业物流市场之一。另一处为秦州区大众北的亚都家居城。（天水商圈分布图）第二节天水商业地产研究三天水商业地产近年来的发展特征中心体系1、供应量大起大落，市场发展很不成熟2、商业物业销售量逐年下降3、商业物业总体销售价格略有下降，但局部地区升值较为明显4、商业物业空置面积总体上逐步下降2006上半年的天水商业地产，可谓蓄势待发的一年：新建项目比去年多，开发面积趋于规模化、运作方式趋于规范化，消费者对商业物业的投资热情逐渐升温。勿容置疑，2006年商业物业的表现势头稍逊于商品住宅，商业广告投放量明显增多，市场需求量也明显增大，谈论商铺投资话题的多了，投资者的投资热情加大，但推出的商业项目开盘业绩都表现一般。至07年底，将集中巨量入市的商业项目，如新亚购物中心、天河商贸城、宏达新都市、嘉乐广场、鑫海城市天地广场等，都是体量大的项目，必将引起新一轮激烈竞争。第二节天水商业地产研究四2006上半年天水在售商业物业概览1、东达大厦天水市青年南路和中华西路交汇处总建筑面积25000㎡，其中住宅15000㎡，商业面积3500㎡。总投资5000万元。系天水市政府招商引资重点项目。东达大厦拥有现代公寓所必备的配套设施。定位于高端商住大厦售价：一楼柜台17000元/㎡，一楼临街21000元/㎡，2层商铺8100/元㎡。三层商铺5000/元㎡。10月开业，8％－12％返租租价：69㎡的2500元/㎡，2层商铺8100/元㎡。三层5000/元㎡。物业管理费用：首3年，物管费低于0.35元/月/平米第二节天水商业地产研究四2006上半年天水在售商业物业概览2、鑫海城市广场甘肃省天水市解放路与双桥北路交汇处（伏羲庙对面）由五栋仿明、清建筑群组成，一层（局部二层）为商铺、二至六层为住宅，建筑面积17000㎡（商铺可自由分割，住宅面积104㎡－161㎡。）商铺价格：中心位置12860元/m2，中心稍侧位置12830元/m2，边缘位置11080/m2和11060元/m2。面积分别为32m2、50m2、80m2、100m2。一层商铺83个，二层商铺22个（价格11060元/m2）。销售情况：住宅已售出33％左右，商铺售出6个第二节天水商业地产研究四2006上半年天水在售商业物业概览4、今天花园天水市秦州区成纪大道北侧，长途汽车站斜对面由A、B、C三座楼盘组成，整体设计采用典雅欧式风格。C座为14＋1层框剪结构，南北朝向，落地阳台。底层一楼为商铺，售价：8200元/m23、嘉乐广场秦州区成纪大道总建筑面积：6万平方米一期：1＃14720平米，地下2层，地上14层，局部15层；3＃住宅楼9018平米，地下1层，地上12层，局部13层。商业售价：后面8500/M2，前面街商铺16000/M25、秦宝斋商城秦州区中心广场西侧，西临南方商厦、大同路。总建筑面积3818㎡，全框架结构，8度抗震，地下一层，地上五层，一层层高4.5米。仿古建筑铺位数18个售价：12000元/㎡；D3售价为8200元/㎡，A1-A2售价为16000元/㎡。租金：一楼1200㎡，其中：A1-1/A1-2面积52.07㎡，B1-B8面积为19.5-31.85㎡，D1-D3为22.8-45.4㎡，A2为104.13㎡。B1-B8、D1-D2二、三楼683.23㎡，租金20元/㎡（平台面积123㎡，），四楼540.67㎡，租金19元/㎡（平台面积123㎡）；五楼437.68㎡，租金15元/㎡（平台面积102.99㎡，优惠：免税首半年；无物业费，电费照表每户自交。第二节天水商业地产研究四2006上半年天水在售商业物业概览6、水晶悦城天水市秦州区籍河北路西段，市建设局东侧板式住宅，南北通透，一梯两户。户户挑高5米，高层住宅底层商铺：18000元/m27、毓秀苑解放路中段，大众路西总建筑面积19000㎡。1＃、2＃、3＃共3栋综合楼底层为商铺，一楼商铺售价；10000元/m2二楼：4500元/m28、金宇花苑天水市秦州区大众南路底商街铺。一楼（只有一间街铺）198㎡，售价9880元/㎡二楼1000㎡，售价4000元/m2第二节天水商业地产研究四20