解析住宅小区停车服务费

1解析住宅小区停车服务费随着《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》发布，引发了社会热议。其中，最受关注的莫过于住宅小区停车服务价格的放开。近日，网络及微信中就物业服务企业是否有权收取住宅小区停车服务费展开了激辩。综合各种言论，其中不乏一些所谓权威人士对《物权法》断章取义、混淆视听之言论。为了澄清片面观点对广大民众产生的误导，使其对社会秩序造成的负面影响回归理性，作为业内人士，有必要撰文从法理角度对相关争议作出正确解读。一、收取停车服务费的基本原则物业服务企业是否有权收取停车服务费，本身就是一个伪命题。抛开事务本质来判定行为对错犹如盲人摸象。住宅小区停车服务收费是否合法合理，取决于该小区停车场地的权益归属以及管理服务实现过程是否合乎法规程序。违背客观事实而妄加主观评判，有悖于法理的逻辑性。国家发改委对于住宅小区停车服务价格的定义是：“物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同的约定，向住宅小区业主或者使用人提供停车场地、设施及管理服务所收取的费用”。这里，体现了三项基本原则：接受委托原则、合同约定原则、管理服务原则。基于上述基本原则，结合相关法律法规，正确的论断应当是：物业服务企业未经当事人委托或者未经业主共同决定，不得擅自收取停车服务费。换言之，经当事人委托或者经业主同意，物业服务企业可以收取停车服务费。2二、收取停车服务费的法理依据业主在所居住的住宅小区内停放车辆，需要按照相关约定缴纳停车服务费，不但具有合法性，更兼具合理性。（一）合法性住宅小区停车场地权益归属源自《物权法》相关法律条文。其中第六章“业主的建筑物区分所有权”针对住宅小区内用于停放汽车的车位、车库权属作出了明确界定。核心条文如下：“第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。上述法条所列三项条款，首先规定业主优先原则，其次界定不同性质的车位归属。由此可以看出，住宅小区用于停放汽车的车位、车库分为两大类：一是规划车位、车库；二是占用业主共有道路的车位。法规分类表明：1、规划车位、车库的权益归属于当事人（建设单位或买受人、获赠人或租赁人），不属于全体业主共有。所涉及的停车服务费如何收取、所得收益如何分配使用，是由当事人之间进行约定，并非业主、业主大会或业主委员会决定范畴。2、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所涉及的停车服务费如何收取、所得收益如何分配使用，是由业主或业主大会共同决定的。3实践中，许多业主甚至包括个别建设单位、物业公司对于何谓规划车位、车库概念不清。因而，为了进一步明确相关法律规定，最高人民法院结合民事审判实践，发布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号），就相关问题作出了进一步阐释：1、“第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”。该项条款，说明了包括规划车位、车库如同住宅用房，属于相关权益人的专有部位。既为专有何来共有之说？2、“第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。该项条款，进一步说明只要是规划确定的车位、车库（包括地上和地下），其权属首先是建设单位，其次是建设单位出售、附赠或出租的当事人，并非业主共有权益。3、“第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。该项条款，充分说明了规划之外的车位才属于业主共有，规划之内的车位并非属于业主共有。何谓规划之内？简而言之，4建筑规划设计图呈现的或者规划设计说明中体现的即为规划车位。一般而言，小区临时占用道路停车或后期增设的车位，才属于业主共有。实践中，地下车库及地上车库显而易见，业主一般并无异议。但是，对于地面规划车位，业主往往认为属于占用业主共有道路性质，并因此纠纷不断。厘清上述法规，则矛盾纠纷自然得以化解。物业管理活动中，许多业主，包括前述发表物业服务企业无权收取停车服务费的观点中，引用最多的是第七十三条，而有意无意地忽略了第七十四条以及相关配套司法解释的存在，错误地将“道路”与“车位”划等号。透过上述法规解读，警示所谓“权威人士”、“维权人士”应当知法懂法、谨言慎行；同时提示“以讹传讹”、“偏听偏信”的善良民众勿被错误言论所误导。（二）合理性通过上述解读，社会大众应当对住宅小区用于停放汽车的车位、车库的不同权益归属有了明确的法律认识。因此，对于规划车位、车库收取停车服务费的问题不再赘述。下面，着重针对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位（包括增设的车位）”收取停车服务费的合理性作出阐释。1、《物权法》第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。既为共有，则全体业主享有共有和共同管理的权利和义务。现实情况是，由于规划车位、车库与住宅的配置比例失衡，难以满足全部业主的停车需求。因此，许多住宅小区只能在规划5用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设车位。尽管如此，仍然难以满足业主日益增长的停车服务需求。与此同时，停车占道与业主出行的矛盾日益激增，有车族与无车族的纠纷更是不断上演。不难想象，假设一个住宅小区有车族无偿占道停车，物业服务企业放任车辆随意出入小区，拥堵不堪导致的秩序混乱必将对广大业主的正常生活构成影响，甚至对业主的生命财产构成威胁。因此，占道停车当事人在享有车辆停放便利的同时，支付一定对价的停车服务费，既是有效调控车辆进入小区的管理举措，也是对其他无车族业主共有权益的一种补偿手段。2、《物权法》第八十一条规定，业主可以选择物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。具体到停车管理服务，享有停车便利的并非全部业主，物业服务企业针对部分特定业主提供专项停车管理服务必然要发生常规服务之外的成本，由享有服务的当事人承担一定的对价成本，而不是由全体业主共同分摊，既是享有者的义务体现，也是对物业服务企业及其他业主权益的维护。因此，无论从停车管理服务的享有者，还是从停车管理服务的提供者，包括维护其他业主权益的角度，物业服务企业向有关当事人收取停车服务费合情合理。三、收取停车服务费的必要程序物业服务企业收取住宅小区停车服务费，除了要把握前述基本原则并熟知法理依据外，必须依法依规把控相关程序。61、建立委托关系。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，权益人首先是建设单位，其次是建设单位出售、附赠或出租的当事人。通常情况下，建设单位在选聘物业服务企业时，双方会通过前期物业服务合同约定相关车位、车库的管理模式及收费标准。此种方式，可以认定为委托关系的建立。但是，由于前期物业服务合同期限的不确定性，应当在此基础上另行签订书面《停车服务合同》，进一步明确不同性质的车位归属以及双方的权利义务。2、征得业主同意。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位（含增设车位），属于业主共有。根据物权法及物业管理条例“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”由业主共同决定，同时“应当经专有部分占建筑物总面积过半数后的业主且占总人数过半数的业主同意”。据此，占用业主共有道路的车位如何收取停车费以及收益分配必须经业主双过半同意方可实施。实践中，一般会出现三种情况：其一，前期物业服务中，由建设单位与物业服务企业约定；其二，业主大会成立的，经业主共同决定并由业主委员会与物业服务企业约定；其三，业主大会未成立，通过征询业主意见的方式确定并公示。虽然目前价格已经放开，但物业服务企业必须依据项目的不同服务阶段以及不同的市场主体，通过签订《停车服务合同》的方式进行约定。3、树立合同意识。随着住宅小区停车服务价格的放开，各有关行业主管部门及各级价格主管部门必然加大对相关经营主体服务行为和有关服务市场价格行为的监管。因此，物业服务企7业在规范议价程序的同时，要高度树立合同意识，要确保《停车服务合同》有效签订，并依照合同约定提供相关管理服务。4、做好宣传引导。程序规范是前提，合同约定是基础，但宣传引导是确保停车管理服务落到实处的必要举措。与建设单位的约定也好，业主双过半同意也罢，最终实现的是业主及当事人的认可与配合。因此，物业服务企业要严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示收费价格和投诉举报电话等信息，做好相关宣传引导工作。5、严格履职尽责。管理要尽责，服务要到位，物业服务企业收取停车服务费是一把双刃剑，在取得对价服务成本的同时，要注意风险的防控。要严格按照国家相关法规和停车服务合同的约定，做好停车场地、设施的维护和安全管理，规范停车秩序管理服务行为，为业主及当事人提供质价相符的服务。综上所述，住宅小区停车服务问题涉及广大业主的切身利益，社会普遍关注。相关当事人应当根据不同住宅小区的实际情况，依法依规维护正常市场价格秩序，保障市场各方主体的合法权益。