天津市cbd区域绍兴道项目商业部分策划建议

2019/8/23天津市CBD区域绍兴道项目商业部分策划建议2019/8/23建议内容一、项目所处区位分析二、区域商情特点分析三、本项目SWOT分析四、本项目市场定位五、本项目营销建议2019/8/23一、项目所处区位分析1、项目区位图分析2、项目区位特点分析2019/8/231、项目区位图分析本项目2019/8/231、项目区位图分析本项目2019/8/232、项目区位特点分析1）与天津市目前唯一CBD区域关系紧密，区域内商业地产发展迅速，拥有连锁业品牌最多，商业氛围成熟；2）政策规划优势较为明确——解放南路物流经济带、友谊路金融街；3）多数投资人青睐的区域；4）地铁一号线主要途经地区；5）高端百货业发展最早的区域2019/8/23二、区域商情特点分析1、河西区区情；2、区域商圈；3、本项目商情特点分析2019/8/231、河西区区情•河西区位于天津市东南部的海河西岸。东临海河与河东区相望，西迄卫津路、津淄公路与南开区、西青区交界，南隔泗水道与津南区毗邻，北抵徐州道、马场道与和平区接壤。全区面积40平方公里，人口68万人，辖20个街道办事处，407个居民委员会。•河西区是发达的工业区。区属企业近2000家，职工40000多人，有区街集体经济、商业服务业经济、房地产经济、校办经济、劳动服务经济、民政福利经济、居委会经济等7个经济系统。•区商委系统所属企业近1000家，年交易额超亿元的市场4个，全区市场年交易额达22亿元。•河西区有天津10大景观之一的电视塔；有国内外宾朋下榻的迎宾馆、天津宾馆、乐园宾馆、水晶宫饭店、喜来登大酒店；有天津工业展览馆、国际展览中心、国际科技咨询大厦和友谊商场；有市政府大礼堂。•区管三资企业近200家，年利用外资额1024万美元。区属企业的11大类60多个产品系列打入国际市场，销往30多个国家和地区，年出口值1亿元，创汇1000万美元。2019/8/23EDUCATIONCBDCOMMERCIALTOURCULTURETRAFFIC梅江居住区梅江南居住区海涵计划体院北居住区南楼居住区小海地居住区CBD解放南路物流经济带天塔旅游区本项目2、区域商圈2019/8/233、本项目商情因子分析1）何为商情因子？商情等级划分2）本项目商情特点3）本项目商情等级描述2019/8/231、何为商情因子？商情等级划分商情因子指商铺所在地方的商业氛围，准确地讲，指商铺所在地方的商业市场环境和竞争环境。商情因子分为A、B、C、D、E5级2019/8/23商情等级A级：现代改造型、知名大型繁华商业区，商业氛围极为浓厚，竞争激烈但呈现共存共荣的状态，商铺价值极高，针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口，如北京王府井大街，北京西单商业街；B级：城市大型商业设施区域，商业氛围浓厚，大、中城市里同业项目竞争程度较高，小城市里同业竞争程较低，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层，如北京国贸商城，北京东方广场，上海东方新天地，上海恒隆广场等；C级：地区性商业设施区域，商业氛围较浓厚，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体指其周边消费群，如北京十里河建材城等；D级：交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域，针对的客户群主要是其服务客户、周边客户群；E级：社区型商业设施区域，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区居民为主，消费主体的内容比较复杂。2019/8/232、本项目商情特点1）项目周边社区较为陈旧，社区商业以小型餐饮为主，社区配套业欠完善，档次参差不齐；2）虽与小白楼CBD关系密切，但受自身交通条件、规模等投资人极为关注的因素的影响，使本项目存在先天缺陷；3）本项目所在位置人气不旺，对于经营者未来经营有风险；2019/8/233、本项目商情等级推断本项目E级D级2019/8/23商情等级与商铺价格A级——60000元/㎡—300000元/㎡B级——30000元/㎡—80000元/㎡C级——10000元/㎡—30000元/㎡D级——10000元/㎡—20000元/㎡E级——8000元/㎡—18000元/㎡2019/8/23三、本项目SWOT分析1、STRENGTH2、WEAKNESS3、OPPORTUNITY4、THREAT2019/8/231、STRENGTH1）地处海河沿岸，是海河开发的重点工程之一，水景优势、政策优势明显；2）与天津市CBD相连，数家国际知名企业云集，区域内消费人员年龄集中在25-40岁之间，是最有消费实力的人群；3）地处天津市富人聚居区，消费人口数量大、消费能力强；4）区域内人文优势显著，文化底蕴深厚，与数所知名学府相邻；5）区域内基础设施完善、商业氛围浓厚，拥有极为成熟的商业中心——小白楼商业中心，南楼商业中心2019/8/232、WEAKNESS1）项目周边商业已很成熟，如何定位本项目的商业业态十分困难；2）周边现处于大规模施工状态，环境较差；3）项目单面临路，且为单行道，可及性与通达性均差；4）底商严重受高层酒店遮挡，可视性差；5）项目自身目前缺乏吸引投资人投资购买的有效卖点2019/8/233、OPPORTUNITY1）海河开发的逐步扩展，海河节点工程逐步实施，为本项目增添了强大的卖点；2）地铁一号线的贯通，往来交通的畅通，为本项目的销售带来强大的机会；3）周边属高档居住区较为密集的区域，伴随着入住率的不断提高，消费需求增大，商业销售成功率提升；4）项目周边社区商业目前还不成熟，未来发展潜力巨大2019/8/234、THREAT1）项目所处区域其它体量相近项目对本项目极具竞争力；2）周边现有的配套性商业设施势必分流一部分投资人群或经营商家；3）项目自身配套的完善与否影响商业裙房的销售进度；4）交通问题是一大威胁2019/8/23四、本项目市场定位1、主题定位；2、形象定位；3、业态定位；4、价格定位2019/8/231、主题定位生活在“CBD”，工作在“CBD”2019/8/232、形象定位方案A——社区街铺王方案B——中小企业办公首选2019/8/233、业态定位商业：社区配套业、零售购物业、休闲美容业办公：SOHO2019/8/234、价格定位根据商铺投资原理，我们一般按:1）商情(A、B、C、D、E)2）客流量3）可视性因子4）楼层5）交通条件6）停车条件7）整个项目规划的科学性8）硬件条件9）经营商品的类型10）周边房地产发展的趋势……将某一些商业地产项目进行商铺价格的评估2019/8/23底商定价依据表商情客流量可视性因子楼层交通条件停车条件规划科学性硬件条件经营商品的类型周边房地产发展趋势合计商铺均价(元/平方米)权重%403053553333100凤凰城底商111111111110¥16200本项目商铺均价11110.51.211119.7¥159004030532.56333398.52019/8/23五、本项目营销建议1、营销方案一2、营销方案二2019/8/231、营销方案一先招商，后销售带租约销售产权式商铺招商对象：轻餐饮、休闲健身、社区配套销售对象：个体投资人2019/8/232、营销方案二科学合理地进行物业的分割，进行零散销售销售对象：1）中小企业业主2）对此地段感兴趣的投资人3）特殊行业经营者（私营诊所、美容等）2019/8/23二层分割方案首层分割方案123576910121115171619182021222325262728298220㎡40㎡170㎡185㎡135㎡200㎡75㎡60㎡165㎡200㎡200㎡350㎡50㎡140㎡180㎡150㎡140㎡150㎡90㎡170㎡220㎡140㎡200㎡170㎡200㎡分割方案2019/8/233、营销方案三2019/8/23一层商业二层办公2019/8/23一层分割方案商铺面积：20㎡-70㎡不等其中：20㎡15个40㎡12个50㎡12个70㎡6个可任意拆分与组合商铺均价：21000元/㎡2019/8/23二层分割方案二层分割方案50㎡140㎡180㎡150㎡140㎡150㎡90㎡170㎡220㎡140㎡200㎡170㎡200㎡办公房均价：13000元/㎡2019/8/23荣信行建议选择方案三原因：便于提升平米单价（17000元/㎡），实现利润最大化2019/8/23THEENDTHANKS！