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一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。(1)该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5-6-7-1图号：100-125-75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号;亲地平面及空间范围以1985年国家高程系统385米高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面-10米的高程面为止，高差为58米;宗地编号为YT5-6-7-l，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000.00平方米)，其中出让宗地面积为大写伍万平方米(小写50000.00乎方米)。第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。第七条出让人同意在2008年1月31日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件：(一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元(小写4000.00元);总价款为人民币大写贰亿元(小写200000000.00元)。第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾焦元(小写1000000000.00元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中：主体建筑物性质商品住宅楼;附属建筑物性质/;建筑容积率不高于4.0不低于3.0;建筑限高48米____;建筑覆盖率不高于30%不低于20%;绿地率不高于40%____;其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40%。第十八条受让人同意在2008年4月30日之前动工建设，同意在2010年10月31日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件：(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上;合同签订日期：2007年12月31日。”问题(4小题，每小题5分)1.上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容?用简短语句列出。2.根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。3.根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。4.使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。(二)A集团公司(国有)拟将所属B工厂改制为B股份有限公司，2009年7月获得所在省国有资产监督管理委员会批准后，7月28日，A公司委托某土地估价机构对B工厂涉及的国有划拨建设用地进行估价。下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。(1)A公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。(2)B工厂为A公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正在进行一项重点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市。(3)B工厂所使用土地位于××市x×区新中路15号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。西侧为该厂办公和职工宿舍区。总土地面积为10622平方米，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为4400平方米。西侧宿舍楼建筑面积8500平方米，已按房改政策出售给职工;办公楼建筑面积4500平方米。东侧为厂区，占地42342平力米，生产性用房建筑面积为25000平方米。厂区中有一研究楼，但已经独立办理土地登记。(4)B工厂在厂区东约1公里处有一分厂，也是其主要生产部门，为独立核算的非法人企业，占有土地面积22100平方米。(5)土地证所载所有土地使用权人均为B工厂，主厂区统一地号为LH-3-(3)-26-6，无产权纠纷。(6)经向当地国土管理部门了解，B工厂已于2008年10月将东侧厂区内的研究楼(土地面积1200平方米)及地上建筑抵押给了某银行，共贷款700万元，期限为一年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。(7)该土地外均有上水、下水、通电、通天然气、通电信、通暖设施及道路。西侧所有管线均已接人并能正常使用;东侧除天然气外，其余管线也均已接入，目前使用情况正常。B工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表中有所反映。(8)2009年7月5日，审计、资产评估等机构已进场工作，企业审计的截止日期为2009年6月30日。(9)委托方提供了B工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。问题(4小题，分别为4分、5分、6分、5分)1.B工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?2.根据上述资料，B工厂有哪些土地可以进入股份公司?请列出名称和土地面积。3.假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义?4.该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、30分，共60分。第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因)(一)以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。二、估价对象估价对象为从WY6-3-14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为10000平方米。估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、讯、气、暖等管网、线路等。WY6-3-14号土地证载用途为工业。三、估价对象描述1.土地登记状况(1)估价对象来源。估价对象为WY6-3-14号宗地中的一部分。WY6-3-14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得，2007年进行产权登记，并领取了《国有土地使用证》，(2)登记状况。估价对象尚未进行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为10000平方米(详见×勘定字965-2号《土地勘测定界技术报告书》)。除面积及边界外，其他相关信息与WY6-3-14号宗地相同。经查证，估价对象所在WY6-3-14号宗地主要登记信息如下：土地登记证书号：00713823;《国有土地使用证》编号：××国用[20071第618号;估价基准日土地使用者：××公司;宗地位置：××市唐兴路南;地号：WY6-3-14;图号：50-200-7、8、12、17;用途：工业;土地级别：三级;使用权类型：国有划拨;土地使用权终止日期：无;使用权面积：50000平方米;四至：东邻××商厦，西邻团结南路，南临××公司，北临唐兴路;记事栏：无;登记时间：2007年6月1日。2.土地权利状况估价对象土地所有权属于国家，××公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。根据委托方提供的WY6-3-14号宗地《土地他项权利证明书》，估价对象所在WY6-3-14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款2000万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至2011年2月15日，到估价基准日尚未注销。除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利设定。3.土地利用状况估价对象所在WY6-3-14号宗地上已建有两幢房产，总建筑面积31500平方米。建筑容积率为0.63，建筑密度为42%，绿地率约为30%。于2007年6月19日进行了产权登记，取得了×房权证×字第××号《房屋所有权证》。估价对象地上建筑物情况明细表除上述两幢建筑物外，宗地上有水泥道路、围墙及绿地等构筑物，构筑物具体数量不详。估价对象地上原建有简易库房，现已拆为空地，一侧有高压电缆经过。根据××市规划建设局2007年4月20日针对估价对象出具的规划经济技术指标的函，地块编号设为WY6-3-14-l号，规划用途为工业仓储，容积率小于0.5，建筑密度不小于30%，绿地率不大于20%。……”问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分)1.根据上述报告片断的内容，估价对象是从另一块土地中分割出来的，除了报告中所能看到的信息外，你认为关于土地对象还有哪些内容描述不清楚?2.“土地权利状况”中反映了估价对象已设定抵押权，我国常见的土地他项权利有哪些?3.估价对象与WY6-3-14-l号地块的市场价格可能存在一定差异，你认为上述哪些条件会是影响的因素?4.根据上述报告片断中描述，结合《城镇土地估价规程》要求，列出上述报告片断中关于土地利用状况方面，已经说明的和还需补充的内容。(二)下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。“……(一)基本思路(略)(二)公式作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：V=A-P-T式中：V一土地价格，A——房地产交易价格，P——房屋现值，T一交易税费(三)计算过程项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500平方米。1.房地产总价值房地产总价值采用收益法确定。(1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为1