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土地估价报告项目名称：北京市昌平区巩华镇沙阳路南工业用途土地租赁权价格咨询评估受托估价单位：北京首佳房地产评估有限公司土地估价报告编号：（京）首评地（2012）（估）字第0013-2号提交估价报告日期：二○一二年三月二日本卷共页保管期限案卷号目录土地估价报告第一部分摘要—————————————————1第二部分估价对象界定—————————————6第三部分土地估价结果及其使用—————————24第四部分附件—————————————————33北京首佳房地产评估有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层客户意见反馈电话:4001060166传真:589308101土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称：北京市昌平区巩华镇沙阳路南工业用途土地租赁权价格咨询评估二、委托估价方：首钢总公司、北京首钢股份有限公司三、估价目的：首钢总公司与北京首钢股份有限公司因进行资产置换及首钢总公司购买北京首钢股份有限公司股份的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对估价对象在设定条件下的土地租赁权市场价格进行评估，并提供该项目价格的参考意见。四、估价基准日二○一一年九月三十日五、估价日期：二○一一年九月三十日至二○一二年三月二日北京首佳房地产评估有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层客户意见反馈电话:4001060166传真:589308102六、地价定义：根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格为土地租赁权价格，采用的是公开市场价格标准。评估结果中的土地租赁权价格是指估价对象在二○一一年九月三十日；估价对象土地用途为工业，评估设定用途为工业；至估价基准日，土地使用权性质为出让，土地租赁权剩余年限为38.04年；评估设定土地使用权性质为出让，土地租赁权剩余年限为38.04年；宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力），红线内“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力），评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地租赁权价格。七、估价结果：根据《城镇土地估价规程》，估价人员按照土地评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得出估价对象工业用地，土地使用权面积为399176平方米，在二○一一年九月三十日，评估设定用途为工业，土地租赁权剩余年限为38.04年，土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格为：（币种：人民币）土地租赁权总价：19830.21万元大写金额：壹亿玖仟捌佰叁拾万贰仟壹佰圆整土地租赁权地面单价：497元/平方米（详见土地估价结果一览表）北京首佳房地产评估有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层客户意见反馈电话:4001060166传真:589308103土地估价结果一览表估价机构：北京首佳房地产评估有限公司估价报告编号：（京）首评地（2012）（估）字第0013-2号估价期日：二〇一一年九月三十日估价期日的土地使用权性质：出让估价期日的土地使用权人(出租方)估价期日的土地承租方宗地编号宗地名称宗地位置估价期日的现状用途估价设定用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地租赁权剩余年限土地使用权面积（平方米）土地租赁权地面单价(元/平方米)土地租赁权总价(万元)首钢总公司北京首钢股份有限公司1昌平区巩华镇沙阳路工业用地北京市昌平区巩华镇沙阳路南工业工业0.21红线外“七通”，红线内“七通”红线外“七通”，红线内“场地平整”38.04年39917649719830.21合计—————————————————399176——19830.21一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制：至估价基准日，估价对象出租给北京首钢股份有限公司使用，除此之外，估价对象不存在抵押、担保、诉讼等其他他项权利。2.基础设施条件：至估价基准日估价对象实际土地开发程度，红线外“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力），红线内“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。3.规划限制条件：依据现状规划条件不变。4.影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项：1.由于委托方未能提供估价对象的《国有土地使用证》，报告中有关待估宗地的土地权属、土地用途、土地面积等状况以《委托评估函》为准，根据《委托评估函》，估价对象土地面积为399176平方米，土地用途为工业，土地使用权人为首钢总公司，宗地土地出让地价款及相关税费已缴纳。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。2.至估价基准日，估价对象出租给北京首钢股份有限公司使用。根据首钢总公司出具的《关于162万平方米土地租赁权的说明》，首钢总公司承诺拥有估价对象土地对外出租的权利，若上述租赁权发生变更、失效或其他该等权权利行使受到减损或限制之情形给北京首钢股份有限公司造成损失的，首钢总公司承诺将承担由此引致的一切法律责任。因此本次评估设定首钢总公司拥有估价对象合法、有效的对外出租的权利。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。北京首佳房地产评估有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层客户意见反馈电话:4001060166传真:5893081043.根据委托方提供的《土地使用权租赁合同》，估价对象土地租赁权年限是从北京首钢股份有限公司经工商注册登记成立之日（1999年10月15日）起50年，至评估基准日，剩余租赁年限为38.04年；根据《委托评估函》，至评估基准日，估价对象土地使用权剩余使用年限为36.63年，根据《委托评估函》，本次评估设定土地剩余租赁年限为38.04年，且不考虑继续办理出让所需缴纳的土地出让金对估价对象土地租赁权价格的影响。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。4.本次涉及估价对象上房屋权属及面积等情况均以《委托评估函》为依据，根据《委托评估函》，估价对象上房屋所有权人为北京首钢股份有限公司第一线材厂，现状用途为工业，总建筑面积为81953.2平方米，本次评估未考虑该宗地土地使用权人与房屋所有权人不一致对土地租赁权价格影响。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。5.根据委托方要求本报告估价基准日为2011年9月30日，本次评估设定在该时点的估价对象状态与我公司现场勘察时没有变化。上述情况发生变化，评估结果需进行相应调整。6.根据委托方提供的《土地使用权租赁合同》（2003），双方约定在2005年底前，土地年租金为每平方米4元人民币，根据《委托评估函》，设定租金保持恒定，即从评估基准日至租约期满估价对象土地合同年租金为每平方米4元人民币。上述情况发生变化，评估结果需进行相应调整。估价机构：北京首佳房地产评估有限公司（盖章）二○一二年三月二日北京首佳房地产评估有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层客户意见反馈电话:4001060166传真:589308105八、土地估价师签字：姓名资格证书号签字赵佳理（土地估价师2002110056）陈燕（土地估价师2002440194）沈洁向雅莉九、土地估价机构：北京首佳房地产评估有限公司估价机构负责人签字：二○一二年三月二日北京首佳房地产评估有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层客户意见反馈电话:4001060166传真:589308106第二部分估价对象界定一、委托估价方：委托估价方为首钢总公司与北京首钢股份有限公司，其中首钢总公司为估价对象的土地使用权人（出租方），北京首钢股份有限公司为估价对象的土地承租方，委托方具体情况如下：委托方一：单位名称：首钢总公司单位地址：北京市石景山区石景山路法定代表人：朱继民联系人:孙大海联系电话：13370188823公司简介：经营范围主营工业、建筑、地质勘探、交通运输、对外贸易、邮电通讯、金融保险、科学研究和综合技术服务业、国内商业、公共饮食、物资供销、仓储、房地产、居民服务、咨询服务、租赁农、林、牧、渔业（未经专项许可的项目除外）；授权经营管理国有资产；主办《首钢报》；设计、制作电视广告；利用自有电视台发布广告；利用自有《首钢日报》发布广告。委托方二：单位名称：北京首钢股份有限公司单位地址：北京市石景山区石景山路法定代表人：朱继民联系人:胡葛辉北京首佳房地产评估有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层客户意见反馈电话:4001060166传真:589308107联系电话：13701100913公司简介：北京首钢股份有限公司由首钢总公司独家发起，以社会募集方式设立的股份有限公司。北京首钢股份有限公司是以钢铁业为主，高新技术产业同步发展的上市公司，年生产能力为铁430万吨、钢450万吨、线材350万吨、彩涂板17万吨、镀锌板18万吨，高技术含量、高附加值产品产量占产品总量的二分之一。二、估价对象：估价对象位于北京市昌平区巩华镇沙阳路南，至评估基准日，估价对象为出让用地，土地使用权面积为399176平方米，土地用途为工业，地上房屋建筑面积为81953.2平方米，土地使用权人为首钢总公司。三、估价对象概况：1、土地登记状况：1）历史沿革及来源根据《委托评估函》及委托方介绍，首钢总公司于1999年5月20日以协议出让方式取得该宗地土地使用权。2）登记状况估价对象位于北京市昌平区巩华镇沙阳路南，四至为：东至王麻子剪刀厂；南至南沙河；西至南一村；北至沙阳路。根据《委托评估函》，土地使用权人为首钢总公司，土地使用权性质为出让，土地用途为工业，登记时间为2007年2月13日，土地使用权终止日期为2048年5月19日，至评估基准日，估价对象的土地使用权为出让，剩余使用年限为36.63年，土地面积为399176平方米。北京首佳房地产评估有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层客户意见反馈电话:4001060166传真:589308108根据《北京市基准地价》[二〇〇二年]，土地级别为工业七级。2、土地权利状况:估价对象的土地所有权属于国家所有权，首钢总公司于2007年取得了该宗土地的《国有土地使用证》。根据《委托评估函》，至评估基准日，估价对象的土地使用权性质为出让，剩余使用年限为36.63年。根据委托方介绍，已缴纳相应的地价款及契税。至估价基准日，估价对象出租给北京首钢股份有限公司使用。根据首钢总公司出具的《关于162万平方米土地租赁权的说明》，首钢总公司承诺拥有估价对象土地对外出租的权利，若上述租赁权发生变更、失效或其他该等权权利行使受到减损或限制之情形给北京首钢股份有限公司造成损失的，首钢总公司承诺将承担由此引致的一切法律责任。因此本次评估设定首钢总公司拥有估价对象合法、有效的对外出租的权利。根据委托方提供的《土地使用权租赁合同》，估价对象土地租赁权年限是从北京首钢股份有限公司经工商注册登记成立之日（1999年10月15日）起50年，至评估基准日，剩余租赁年限为38.04年；根据《委托评估函》，至评估基准日，估价对象剩余使用年限为36.63年；根据《委托评估函》，本次评估设定至评估基准日，土地租赁权剩余年限为38.04年，且不考虑继续办理出让所需缴纳的土地出让金对估价对象土地租赁权价格的影响。根据委托方提供的《土地使用权租赁合同》，租赁双方约定在2005年底前，土地年租金为每平方米4元人民币，根据《委托评估函》，设定租金保持恒定，即从评估基准日至租约期满估价对象土地合同年租金为每平方米4元人民币。根据委托方介绍及《委托评估函》，估价对象具有合法权属来源且权属清晰，在评估基准日无其他抵押、担保、诉讼等他项权利。3.土地利用状况:北京首佳房地产评估有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层客户意见反馈电话:4001060166传真:5893081091)土地利用现状估价对象的土地面积为399176平方