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2010年12月天津爱购乐商业策划有限公司TIANJINAGORACOMMERCIALPLANNNINGCO.,LTD港东新城项目商业策划报告市场定位服务部分2目录一．市场研究二．项目定位1.0区域宏观市场调研1.1项目立地条件分析1.2项目成功因素分析1.3商户访谈1.4市场深化资料分析1.5目标客户定位及需求分析1.6可比案例分析1.7得出本项目市场机会3天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。天津滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口202万。滨海新区将发展成为继深圳特区、浦东新区之后，中国经济新的增长极，发展前景十分广阔。中国经济第三极·滨海新区·大港战略规划1.0区域宏观市场调研4大港——滨海新区的重要组成部分大港地处滨海新区东南东临渤海湾、塘沽区南与河北省黄骅市接壤西与静海为邻北与津南、西青两区交界至天津市区40min车程至黄骅30min车程至塘沽30min车程面积：大港区总面积1113.83平方公里。其中陆地面积963平方公里，滩涂85平方公里，海岸线25公里。中部大港水库，是华北地区最大的人工平原水库，面积150平方公里。东北部是官港森林公园，占地22平方公里，水面7.9平方公里。人口：现有常住人口44万。5◆良好的区位交通条件大港地处环渤海经济圈。濒临渤海湾，距天津港25公里，距天津机场38公里，距首都北京165公里。◆充足的人力资源全区各类专业技术人员3万人，其中，中高级人才1.5万人。生态高教园区坐落在城区北部，在校学生2.25万人。◆良好的社会环境大港城市环境整洁有序，先后荣获全国园林绿化先进城区、全国环境保护模范城区、国家卫生区、国家级可持续发展实验区、全国社会治安综合治理先进集体等称号.大港——滨海新区的重要组成部分6大港占据滨海新区“双港”规划战略优势滨海新区实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略。其中大港位于滨海新区的南部，属于南港区。大港7所属经济圈：大港处于环渤海经济带金项链中部，背靠京、津都市，毗邻港口、机场、铁路、高速公路网,内连华北平原腹地。经济优势：石油、天然气、地热和荒地资源丰富，工业体系发达，人才荟萃，政策宽松，具有参与国际分工和竞争的基础条件。经济依托：是以石油、石油化工、海洋化工、精细化工为主体，兼有农业、渔业、牧业、商业、旅游业的新兴卫星城。自90年代以来，大港实现区属GDP和区级财政收入年均增长率超过20%，使之成为天津发展最快地区之一。经济发展目标：2010年全区人均GDP达到80000元，人均税收27683元，人均住房使用面积达到27.46平方米/人，城镇人均可支配收入达到25000元，农村人均可支配收入达到10400元，人均公共绿地达到23平方米。经济实力人民生活社会进步环境改善经济结构政府政策资源禀赋硬件保障0.80.40.20.00.6大港产业经济优势8大港：现有人口44万港东新城：总面积10.04平方公里，规划人口12.5万大港油田：现有人口11余万南港工业区：总面积200平方公里，其中南港生活区规划人口40万天嘉湖片区：总面积38.78平方公里官港湖片区：核心项目官港生态游乐园总面积22.85平方公里南港工业区官港湖片区大港生活区大港油田轻纺城经济服务区天嘉湖片区大港将成为百万人口级新城区港东新城大港城区逾百万人口需要城区商业环境的完善和提升9油田总部位于国家“十一五”重点开发开放建设区——天津市滨海新区。大港油田始建于1964年1月，现有职工71000余人，干部总数22000余人，专业技术人员19000余人。大港油田“九五”规划及2010年远景目标是：“九五”期间新增石油地质储量2.3亿吨，探明天然气可采储量70亿立方米，销售收入2010年“一变三”，即由“八五”末油田年销售收入50亿元，演变为油气主体、油气下游与多种经营、开拓市场三部分，年销售收入合计达到150亿元以上。大港油田大港油田片区10南港工业区（原大港区内）规划总面积200平方公里，包括有轻纺工业园和南港生活区轻纺工业园（及东扩区），一期规划面积26平方公里，二期规划面积62平方公里。南港生活区，规划面积30平方公里，规划人口40万。2010年9月22日签订中俄东方石化（天津）有限公司1300万吨/年炼油项目，位于南港工业区。南港工业区南港工业区11星耀五洲：位于天津市津南区西南部——7.3平方公里世界岛宜居水上浮城占地面积：11000亩总建筑面积：300万平方米居住人口：超过10万天嘉湖片区（代表项目：星耀五洲）海尔地产项目：天嘉湖畔，北侧紧邻唐津高速计划总投资约52亿元,占地面积约885亩规划地上建筑面积约89万平方米12恒盛·尚海湾滨海项目位于滨海新区官港生态区内，项目依托22平方公里的官港生态区及官港湖5.4平方公里的天然水面，距天津市中心城区仅约40公里，距大港城区约13公里，距离于家堡、响螺湾中心商务区仅13公里，区位及交通条件十分优越。恒盛尚海湾滨海总占地约1400亩，建筑面积约80万平方米，分三个地块开发建设。官港湖片区官港湖片区（代表项目：尚海湾）13本项目所在位置为大港港东新城。港东新城位于大港老城区与海岸之间，是集未来大港区行政文化中心、商贸中心、居住中心为一体的亲海型生态新城。随着大港城区发展方向的东移，本项目将位于未来城区最中央，三大居住区中心位置，属于未来商业核心地段。地理位置：港东新城位于大港老城区以东，板桥河以西，李港铁路以南，上交路以北。面积：规划总用地10.04平方公里，总建筑面积达700万平方米。人口：规划居住人口12.5万人。项目位置——港东新城·大港未来的中心14项目位于大港未来最中心·大港唯一大型商业用地本项目紧邻世纪大道，正对新城规划住宅区以及大港一中，有着大量的目标消费人群。此外，在大港未来规划中再无如此大型商业用地计划。本项目是大港现在乃至未来唯一的大型集中商业。15所与经济圈：处于环渤海经济带金项链中部，背靠京、津都市，毗邻港口、机场、铁路、高速公路网,内连华北平原腹地。经济优势：石油、天然气、地热和荒地资源丰富，工业体系发达，人才荟萃，政策宽松，具有参与国际分工和竞争的基础条件。经济依托：是以石油、石油化工、海洋化工、精细化工为主体，兼有农业、渔业、牧业、商业、旅游业的新兴卫星城。经济状况自90年代以来，大港实现区属GDP和区级财政收入年均增长率超过20%，使之成为天津发展最快地区之一。经济发展目标：2010年全区人均GDP达到80000元，人均税收27683元，人均住房使用面积达到27.46平方米/人，城镇人均可支配收入达到25000元，农村人均可支配收入达到10400元，人均公共绿地达到23平方米。经济实力人民生活社会进步环境改善经济结构政府政策资源禀赋硬件保障0.80.40.20.00.616项目3公里辐射范围：•港东新城新开发住宅项目•老城区商业圈•老城区餐饮街1.1项目立地条件分析—地块分析新开发住宅区大港一中世纪大道本案物美超市学府路迎宾超市友谊商厦地理位置：滨海新区港东新城世纪大道延长线以南位置分析：1.地处大港区港东新城-大港未来发展的核心地段。2.临街商铺，面对世纪大道-大港主干道。3.正对港东新城住宅区及大港一中，有着客源丰富。4.背靠大片办公工业用地，未来几年内，规划新增人口大量增加，随之客源量上升。本案距南疆：35公里距大港油田：13公里距老城商业圈：3公里17本项目所在位置为大港港东新城。港东新城位于大港老城区与海岸之间，是集未来大港区行政文化中心、商贸中心、居住中心为一体的亲海型生态新城。随着大港城区发展方向的东移，本项目将位于未来城区最中央，三大居住区中心位置，属于未来商业核心地段。地理位置：港东新城位于大港老城区以东，板桥河以西，李港铁路以南，上交路以北。面积：规划总用地10.04平方公里，总建筑面积达700万平方米。人口：规划居住人口12.5万人。1.1项目立地条件分析—商业地段价值初步分析181.1项目立地条件分析—土地价值分析地块1地块2合计规划用地面积11015.4021586.8732602.27建筑密度30%-40%——容积率4.0——基地总面积4406.168634.7513040.91计容建筑面积44061.686347.5130409.1调整后商业面积22030.843173.7565204.55调整后公寓/SOHO面积——65204.5565204.55地块1地块2北：退线10米南：退线5米——东/西：退线5米——东/西：退线5米北：退线10米南：退线5米理论平均层数=计容建筑面积÷基地总面积=10层•在大港新商圈内5层商业最好，所以本案商业层数调整为5层：•商业面积=13040.91×5=65204.55平米•公寓/SOHO面积=65204.55平米126m60m70m126m4406.168634.7519各个产品形式比例、面积及测算北：退线10米东/西：退线5米南：退线5米地块1红色区域面积为：4335.94M2地块2红色区域面积为：8960.84M2126m（116m）60m（50m）20m31m20m20m15m15m20m20m38m76m地块B地块A商业销售价值相对较高地段超市开店要求：单层5500平以上百货开店要求：单层6000平以上地块商业价值分析图20F1013040.9113040.9113040.9113040.9113040.9113040.9113040.9113040.9113040.9113040.919040平米9040平米9040平米7040平米建筑密度40%理论平均层数=10层调整降低层数F1F2F3F4F5400040004000400040004000F6商业街可售面积3000LOFT精装公寓/SOHO/快捷酒店限高100米建筑面积：66240平米百货影院大型超市/停车场：B1B22000平米地上商业面积：64160平米地上商业销售面积：34160平米地下建筑面积：32602平米地下超市：10000平米停车场：22602平米下沉广场5000平米各个产品形式比例、面积及测算21F713561平米13561平米11561平米建筑密度60%理论平均层数=7层调整降低层数F1F2F3F4F5600060006000600060006000F6购物公园商业街可售面积4000酒店式公寓/SOHO/快捷酒店限高100米建筑面积：49717平米百货影院大型超市/停车场：B1B22000平米地下建筑面积：32602平米地下超市：10000平米停车场：22602平米下沉广场5000平米基地总面积：19561.2平米各个产品形式比例、面积及测算221.2项目成功因素一是，硬件设施先进，有利于商业布局。作为新建设物业，可根据我们的经营需要量身定制，为商场长远发展奠定基础。二是，商业业态配套齐全，集合了购物、餐饮、娱乐等多业态，特别是易买得超市、金逸景城都是首次进入大港地区，可与友谊形成强大的气场，吸引大批客流。三是，便利的交通和超大停车场更方便顾客光顾。项目所处的世纪大道是大港贯通东西的核心主干道，道路规划宽度100米，交通方便，可辐射到区内及津南、静海、黄骅等地。1200余个地上和地下停车位使顾客购物更便捷。四是，除港东新城19个小区，还有南港17个小区将形成36个高档小区、40万常住人口及15万流动人口、以及多个国家大型企业的入驻构成了商场的基本消费保障。23商业用地大港一中本案港东新城19个住宅小区1.2项目成功因素此外，本项目紧邻世纪大道，地理位置优越。并且，在大港未来规划中再无如此大型商业用地计划。本项目是大港现在唯一的大型集中商业241.3商户访谈意向商户大港项目主力店/次主力店招商洽谈记录类别名称招商进展主力店超市华润万家已报租金方案，需要考虑后给我方一个双方都比较理想的数字。超市物美可以要1--4层，最佳方案1-3层。超市易买得单层面积在8000平米最好，可以做1-3层或一层要部分区域。超市乐购希望面积达到7000--1万平米超市大润