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UPON·建苑·CH—003[项目发展目标]项目将通过建筑设计、市场营销、物业管理等各个环节的组织、协调、发展成为天津市南中环新干线标志性住宅社区。通过项目周边市场调查报告取证，项目SWOT分析及潜在消费群体的需求分析，本案力求打造属于21世纪的家居产品及住宅模式，与周边社区趋于同质化的产品力及推广模式，形成鲜明对比。21世纪的居住模式以追求个性与崇尚自然为核心，目前天津市由于自然景观较少，借自然景观打造的项目并不多，但开发商越来越注重社区自身环境的营造，目的同为趋于自然化心理需求。本案由于开发规模较大，适合人造自然景观的营造。创造社区自然化，体现在家居方面，注重追求建筑风格与家居布置的独特；在园林绿化方面，追求自然（人造景观）的贴近与回归。标志性现代化社区要点：◆建筑：建筑空间尺度宜人，富有亲和力，同时具备一定的超前性。◆环境：居住环境国际化，生活环境健康化，人文环境高尚化。◆生活：创造一种与人为善，生态环保，崇尚自然的生活模式。标志性现代化社区并非代表着都市的喧嚣，它是城市人实现个人价值的领地，是产品全面素质的表现，即：某一特性超前，但其“强化整体，弱化局部”，使产品的社会弹性效应发挥至最大，避免销售阶段诉求的单一性，造成销售障碍。UPON·建苑·CH—0031.一般因素分析及专项调查1.1总体经济情况（2001年·天津市）1.1.1综合论述国民经济持续快速发展，社会生产力水平继续提高。全年实现国内生产总值1826.67亿元，按可比价格计算，比上年增长12%。天津市增速位于全国前列。人均国内生产总值由上年的17993元增加到19986元，增长11.6%。全市财政收入完成304.5亿元，比上年增加24.4%。我市三类产业全面提速。第一产业完成增加值78.56亿元，.增加6.3%，较上年提高2.6%，占国内生产总值的比重为4.3%。第二产业仍是全市经济增长的主要推动力量，完成增加值891.51亿元，增长12.7%，比上年加快1.2%，占国内生产总值的比重为48.8%，其中工业增加值807.3亿元，增加12.5%。第三产业完成增加值856.6亿元，增加11.7%，比上年加快1.2%，占国内生产总值的比重为46.9%，比上年提高1.4%。全市私营企业4.05万户，个体经济19.3万户，私营和个体经济从业人员分别为46.36万人和26.36万人。私营个体经济零售额占全市的比重达27.9%。2001年末全市共有189万在职职工参加养老保险，85.2万离退休人员参加社会统筹养老保险，养老保险社会发放率保持100%。顺利出台了城镇职工基本医疗保险制度，参加基本医疗保险的职工和退休人员人数共计268万人。我市就业结构继续发生变化，再就业工作取得新的进展。全年新安置就业人员16.5万人，年末全市社会从业人员488.34万人，UPON·建苑·CH—003其中第一产业从业人员82.7万人，占17%；第二产业从业人员212.65万人，占43.5%；第三产业从业人员192.99万人，占39.5%。一系列优惠政策的全面落实为下岗职工拓宽了再就业渠道，当年有5.43万下岗职工通过多种渠道实现再就业。全年登记失业率为3.6%。综上所述，我市经济和社会发展中存在的主要问题是：经济结构仍不尽合理，第三产业的比重有待进一步提高；受外需减弱的影响，外贸增幅回落；城镇就业压力还比较大。1.1.2固定资产投资（房地产业）全年房屋施工面积2538.5万平方米，房屋竣工面积975.3万平方米，其中住宅竣工面积659.5万平方米。房地产业保持快速发展。全年完成增加值81.51亿元，增长17.2%。房地产开发投资161.27亿元，增长20.4%。房地产开发规模适度，全市房地产开发施工面积1862.7万平方米，增长18.3%。随着住房制度改革的推进和人民生活水平的提高，住宅消费迅速增长，全年商品房现房销售面积537.4万平方米，销售收入127.6亿元，分别比上年增长37.2%和39.9%，个人购房比例提高，在商品房销售中，个人购房面积的比重高达97%。随着天津市开发量的逐渐增加，同时更由于投资商开发面积逐渐规模化，特别是目前河西区开发项目相继上市（如名都新园、梅江小区、瑞江小区、半岛蓝湾），而且规模不断加大，环境越做越精致，功能越来越完善，配套越来越齐全，增加了物业间的可比性，而同质物业的相继开发，使购买市场由比较、鉴别的过程逐步走向成熟购买的心态并引发持币观望，以求新一层级水准的物业上市。随着经济发展趋缓，消费者的成长周期在延长；而房地产周期经过99年、2000年的波峰，也在开始调整。虽然如此，市场的需UPON·建苑·CH—003求量仍然很大，另一方面市场的供给量也不小，而正真能满足有效需求的供给量则较少，造成许多商品房的积压。因此我们再开发项目应生产适销对路、性能价格比合理的产品，才能在市场上立于不败之地下列表格予以说明天津市近几年来商品房销售情况：1993-2000天津市各类商品房销售许可证核发情况单位：万平方米表—119931994199519961997199819992000和平7.1231.4716.0525.123.4650.6561.166.4南开58.3999.4157.85120.8671.22210.1291.37114.3红桥2.627.6513.4229.4739.99118.2699.9982.2河北9.6262.9935.3716.0539.2984.63121.6590.81河东5.2828.5435.342.5336.28226.3686.8996.7河西39.8163.1531.2755.0994.24141.2799.3867.8新四1.5916.917.747.255.75180.77185.3687.71塘汉大21.844.3417.8123.1645.562.4554.995.87五县04.3100018.7920.4726.1总计146.21378.76224.81319.46372.731093.3821.17667.89UPON·建苑·CH—0031997—2000年天津市商品房交易备案分组情况表—2单位：万平方米1997199819992000销售面积比例销售面积比例销售面积比例销售面积比例按区域分和平11.585.511.273.315.984.220.793.3河西34.0516.251.4415.357.0714.984.2513.4河东33.7216.168.8720.569.5118.293.6614.9河北23.8311.435.6810.635.579.3110.6717.5南开82.9339.572.4921.683.7221.937.6811.7红桥5.852.833.49.954.6414.3105.216.7塘沽13.26.339.1811.634.969.259.129.39区县4.542.223.937.230.628.082.613.1合计209.7100336.3100382.07100630100按房型面积分60m²以上21.8610.432.599.732.098.445.037.1560至90m²101.948.6126.6537.7133.4834.9324.0251.490m²以上85.914117752.6216.556.7260.9541.4按每平米成交价分2000元以下80.3338.3120.3235.8135.6935.5238.2837.82000至4000元108.351.6182.0954.1208.5154.6340.0854.04000元以上21.0710.133.8510.137.879.951.648.2按每套房屋成交价分12万元以上27.6513.248.0614.349.661376.8612.212至20万元82.0739.1114.7634.1135.3835.4228.5436.320万元以上99.9847.7173.4451.6197.0351.6324.6051.5UPON·建苑·CH—0031997—2000年天津市商品房交易备案平均价格情况单位：元表—3年份和平河西南开河东河北红桥塘沽区县全市1997469834822723256525452060243014762846199849323222271223292329201421322043257119994167331428692205232720212022180225342000447232342991235323732082199716082478注：以市房管局商品房交易备案统计为准（含期房）UPON·建苑·CH—0031.2项目地理环境调查1.2.1项目周边区域俯瞰图本案地处陈塘庄工业区内，东邻洪泽路，南邻黑牛城道，西接太湖路，北邻澧水道；呈长方形地块。图—1西北方向俯瞰图UPON·建苑·CH—0031.2.2项目周边大型企业本案周边主要有宝洁公司、三星电机、天津市电机总厂、天津市冷轧薄板厂、奥的斯等大型企业。图—3三星电机有限公司图—2宝洁公司图—4天津市电机总厂图—5天津市冷轧薄板厂UPON·建苑·CH—0031.2.3项目附近配套设施调查本案的大小市政配套基本齐全，与百姓生活有关的设施如：超市、学校、医院等严重缺乏。但由于本案的辐射区域较为广泛，辐射区域内的配套设施相当完善，这就弥补了本案自身的不足之处。图—6国美电器商城图—7家乐超市图—7瀚金佰图—8乐园图—9天津斯波泰克现代技术学校图—10二附属医院UPON·建苑·CH—003图—11伊兰达商厦图—12河西十四幼1.2.3交通状况本案主入口位于太湖路，向北400米即是大沽南路，向西200米紧邻解放南路，两条主干线辐射小海地、尖山、友谊路、体院北、下瓦房、小白楼、中山门等地区，公交发达，公交路线多达13条，为出行提供了很大的方便。现将公交路线列表格如下：图—13黑牛城公共汽车站表—4路线终始站主要站点44体院北—怒江路体院北宾水道紫金山路友谊路洪泽路怒江道93中心站—双水里中心站图书馆市政府海河中学棉纺二厂围堤道大沽南路土城陈塘庄洞庭路怒江道双水里95王顶堤—灰堆王顶堤天津图书馆手表厂八里台佟楼儿童医院友谊路西南楼南楼土城复兴门灰堆96天津站后广场—珠江道天津站后广场李公楼天津站赤峰道市政府海河中学围堤道大沽南路黑牛城道珠江道UPON·建苑·CH—00398水上公园—双水道水上公园天塔紫金山路佟楼儿童医院友谊路西南楼南楼太湖路洪泽路洞庭路双水道615渤海大楼—海地安江里渤海大楼烟台道大营门下瓦房东楼南楼太湖路洪泽路洞庭路怒江道河西支队海地安江里676商学院—柳林商学院咸阳北路洪湖里黄河道鞋城西南角南门食品街百货大楼天津站金海马大桥道湘江道围堤道大沽南路土城洞庭路财院柳林693新安广场—泗水道新安广场南市百货大楼食品街滨江道大营门海河中学围堤道大沽南路土城洞庭路泗水道695王顶堤—灰堆王顶堤手表厂八里台佟楼儿童医院友谊路西南楼南楼土城复兴门十三中灰堆698王顶堤—泗水道王顶堤手表厂八里台德才里佟楼儿童医院友谊路西南楼南楼太湖路洞庭路泗水道800本溪路—贵山里本溪路勤俭道洪湖里西北角西南角三马路海光寺南门外大街鞍山道西康路佟楼围堤道乐园太湖路洪泽路洞庭路贵山里855白庙—柳林白庙勤俭道西沽西于庄三条石鼓楼南门食品街海光寺七里台佟楼儿童医院友谊路西南楼南楼土城复兴门十三中灰堆柳林908万科花园新城—洪泽路万科花园新城仓联庄盐坨桥建昌道温州城北宁公园北站昆纬路金狮立交桥百货大楼河北路海光寺新兴路贵州路西康路儿童医院友谊路南楼土城洪泽路UPON·建苑·CH—0032.周边楼盘专项分析黑牛城道、大沽路与解放路周边区域的楼盘是本项目定位的主要参考和研究对象。为此，我们对顺驰世纪城、汇文名邸、瑞江花园、名仕达花园、金海湾花园等楼盘作为专项研究和分析。表—5楼盘名称路段规模（平方米）开发商主要卖点顺驰世纪城黑牛城道220，000顺驰集团现房，环境较好，开发商实力强知名度高汇文名邸解放南路60，000弘泽建设位置优越，配套齐全