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铜锣湾广场商业定位论证及策划大纲建议案天津·国泰恒生·招商工作组2007-3-52报报告告目目录录11环境分析：地理区位、宏观经济发展、城市商业环境、区域商业环境、商业地产发展22项目SWOT分析：优势分析、劣势分析、机会分析、威胁分析33商业机会分析：超市、百货、家居建材、数码市场、通讯市场、餐饮、娱乐休闲等44营销推广策略：全程推广策略、优质租约策略、招商渠道策略、工作交叉推进策略等55商业规划：项目定位、整体定位、市场定位、商业业态定位66运营管理：组织架构、工作介入、商家管理、商场营业促销宣传等77建筑规划：室内人流系统设计调整、室外人流系统设计调整88后期工作要点：团队组建、后期工作11环境分析：地理区位、宏观经济发展、城市商业环境、区域商业环境、商业地产发展22项目SWOT分析：优势分析、劣势分析、机会分析、威胁分析33商业机会分析：超市、百货、家居建材、数码市场、通讯市场、餐饮、娱乐休闲等44营销推广策略：全程推广策略、优质租约策略、招商渠道策略、工作交叉推进策略等55商业规划：项目定位、整体定位、市场定位、商业业态定位66运营管理：组织架构、工作介入、商家管理、商场营业促销宣传等77建筑规划：室内人流系统设计调整、室外人流系统设计调整88后期工作要点：团队组建、后期工作前言:项目策划原理、铜锣湾广场情况前言:项目策划原理、铜锣湾广场情况011环境分析：地理区位、宏观经济发展、城市商业环境、区域商业环境、商业地产发展22项目SWOT分析：优势分析、劣势分析、机会分析、威胁分析33商业机会分析：超市、百货、家居建材、数码市场、通讯市场、餐饮、娱乐休闲等44营销推广策略：全程推广策略、优质租约策略、招商渠道策略、工作交叉推进策略等55商业规划：项目定位、整体定位、市场定位、商业业态定位66运营管理：组织架构、工作介入、商家管理、商场营业促销宣传等77建筑规划：室内人流系统设计调整、室外人流系统设计调整88后期工作要点：团队组建、后期工作11环境分析：地理区位、宏观经济发展、城市商业环境、区域商业环境、商业地产发展22项目SWOT分析：优势分析、劣势分析、机会分析、威胁分析33商业机会分析：超市、百货、家居建材、数码市场、通讯市场、餐饮、娱乐休闲等44营销推广策略：全程推广策略、优质租约策略、招商渠道策略、工作交叉推进策略等55商业规划：项目定位、整体定位、市场定位、商业业态定位66运营管理：组织架构、工作介入、商家管理、商场营业促销宣传等77建筑规划：室内人流系统设计调整、室外人流系统设计调整88后期工作要点：团队组建、后期工作前言:项目策划原理、铜锣湾广场情况前言:项目策划原理、铜锣湾广场情况03前前言言----项项目目策策划划原原理理商业定位论证以及策划建议商业机会商业价值招商突破商业规划商业环境杠杆效应有效资源整合基于战略规划的策略执行4前前言言----铜铜锣锣湾湾广广场场现现状状远东百货已开业▌以百货为主，定位于中高档品牌；局部布置餐饮、儿童娱乐城、美容等业态。客群定位总体是高收入、高消费家庭和30-50岁人群。品牌组合，汇集欧美、日韩等商品品牌，比其他百货店更注重男性客群，如服饰、钟表、瓷具等；女性消费商品，主要集中于女性服饰、化妆品、皮具等。五星级酒店主体完工▌位于B座，建筑面积约59830平方米（地上部分）。目前，主体已完工，内部装饰即将启动。该酒店将由六洲集团实施管理，定牌为五星级的皇冠假日酒店。预计2007年底或2008年初开业。方特科普乐园已开业▌位于C区3、4层，占用建筑面积约18000平方米。该项目由隆侨公司与深圳华强合资经营。自2006年1月1日开业以来，总体处于亏损阶段。8173.528173.52㎡㎡CC、、DD、、EE区停车场区停车场:7011.59:7011.59㎡㎡酒店地下面积：酒店地下面积：11114.5311114.53㎡㎡CC、、DD、、EE区区停车场停车场:7011.59:7011.59㎡㎡地下：地下：9648.049648.04㎡㎡夹层：夹层：5519.455519.45㎡㎡皇冠假日酒店皇冠假日酒店9016.849016.84㎡㎡9684.099684.09㎡㎡4285.734285.73㎡㎡4596.534596.53㎡㎡2920.982920.98㎡㎡3459.763459.76㎡㎡远远东东百百货货8F8F7F7F6F6F5F5F4F4F3F3F2F2F1F1F~1F~1F~2F~2FAA区区BB区区CC区区DD区区EE区区59830.1659830.16㎡㎡49816.7049816.70㎡㎡7585.387585.38㎡㎡4718.114718.11㎡㎡4763.514763.51㎡㎡3459.763459.76㎡㎡3455.353455.35㎡㎡地上：地上：AA区：区：49816.7049816.70㎡㎡BB区：区：59830.1659830.16㎡㎡CC区：区：31800.8931800.89㎡㎡DD区：区：18363.8818363.88㎡㎡EE区：区：13295.8513295.85㎡㎡合计：合计：179407.48179407.48㎡㎡地下：地下：地下地下11层：层：22179.0822179.08㎡㎡地下地下22层：层：18126.1218126.12㎡㎡8173.528173.52㎡㎡CC、、DD、、EE区停车场区停车场:7011.59:7011.59㎡㎡酒店地下面积：酒店地下面积：11114.5311114.53㎡㎡CC、、DD、、EE区区停车场停车场:7011.59:7011.59㎡㎡地下：地下：9648.049648.04㎡㎡夹层：夹层：5519.455519.45㎡㎡皇冠假日酒店皇冠假日酒店9016.849016.84㎡㎡9684.099684.09㎡㎡4285.734285.73㎡㎡4596.534596.53㎡㎡2920.982920.98㎡㎡3459.763459.76㎡㎡远远东东百百货货8F8F7F7F6F6F5F5F4F4F3F3F2F2F1F1F~1F~1F~2F~2FAA区区BB区区CC区区DD区区EE区区59830.1659830.16㎡㎡49816.7049816.70㎡㎡7585.387585.38㎡㎡4718.114718.11㎡㎡4763.514763.51㎡㎡3459.763459.76㎡㎡3455.353455.35㎡㎡地上：地上：AA区：区：49816.7049816.70㎡㎡BB区：区：59830.1659830.16㎡㎡CC区：区：31800.8931800.89㎡㎡DD区：区：18363.8818363.88㎡㎡EE区：区：13295.8513295.85㎡㎡合计：合计：179407.48179407.48㎡㎡地下：地下：地下地下11层：层：22179.0822179.08㎡㎡地下地下22层：层：18126.1218126.12㎡㎡5项目地理位置宏观经济发展城市商圈环境商业地产发展环境分析区域商业环境项目地理位置宏观经济发展城市商圈环境商业地产发展环境分析区域商业环境6项项目目地地理理位位置置▌铜锣湾广场位于天津市中心腹地的老城厢东南角，距离鼓楼——天津地理中心位置0.5公里。地处南开区，南邻和平区、北接红桥区、东望河北区，属于城内四区交汇处。因而，现有的交通路网和公共交通十分密集，在建和规划中的地铁2、3、4号线均在此通过，区内客流出行和导入十分便捷，可谓四通八达。▌项目距离滨海国际机场、京津高速入口约12公里。鼓楼鼓楼((天津地理中心天津地理中心))距铜锣湾广场距铜锣湾广场0.5KM0.5KM距天津机场、津滨快速仅距天津机场、津滨快速仅12KM12KM鼓楼鼓楼((天津地理中心天津地理中心))距铜锣湾广场距铜锣湾广场0.5KM0.5KM距天津机场、津滨快速仅距天津机场、津滨快速仅12KM12KM7宏宏观观经经济济发发展展城市综合实力不断增强▌天津市被国务院明确确定为北方经济中心，规划大力建设以滨海新区为中心的“环渤海经济圈”，在吸引外资和城市发展等城市地位快速提升▌随着京津高速2号线、轻轨建设等城际立体交通网络的完善，同城效应将日益明显，这将进一步促进城市地位及其经济实力的提升，以及商业服务的迅速发展。居民消费力持续显著提高▌2005年天津市GDP为3664亿元，城市居民人均可支配收入12639元，人均消费9653元，各项指标继续保持高增长；同期的上海市GDP为9144亿元，人均可支配收入18645元，人均消费13773元。两者相比，按照恩格尔系数原理，天津市居民消费力水平将，具有较大的上升空间。另据最新数据，2006年天津市人均GDP已超5000元，步入国内先进行列。■城市经济快速发展是项目价值提升及其实现的有力保障，居民收入提高和消费观念转变进一步推进京津两地间的同城效应和互补定位关系。在此情况下，天津市新增导入的人流、物流、资金流、信息流，无疑对本项目是极为有利的。结合本项目北京北京137KM137KM北京北京137KM137KM北京北京137KM137KM8核心商圈中心商圈东马路商圈小白楼商圈滨江道商圈和平路商圈南京路商圈交通便利性传统市级超区域性商业区交通非常便利毗邻和平路商圈，河北、和平、红桥、南开四区交汇处。交通非常便利。河西、和平、河东三区交界处，南京路与大沽路交口。交通非常便利。人群聚集度聚集着大量的购物人群大量新迁居民置换12万原住民辐射到三区居民主力业态劝业场、滨江商厦、中原百货百货大楼、万达广场国际商场、伊势丹、津汇广场新世界、远东、家乐福超市滨江购物广场、凯旋门异业聚集度餐饮、娱乐、品牌专卖店等餐饮、娱乐、家居等超市、餐饮、娱乐、健身和写字楼等餐饮、娱乐、宾馆等餐饮、娱乐、超市、写字楼等城城市市商商业业环环境境中心商圈中心商圈中心商圈中心商圈9区区域域商商业业环环境境——公公交交途径东南角区域主要公交线：14路北站体育场佟楼658路翠亨小区体院北609路文江里华苑832路东站大寺657路平津纪念馆小海地659路小王庄大港675路田园小区博物馆855路柳林白庙628路平津纪念馆大寺840路新安购物贵环小区646路康桥里澄江路633路何兴庄平湖里954路宿纬路小海地631路西站小海地673路商学院万新村878路华贸装饰城金谷园908路万科新城洪泽路681路天山南路侯台606路佳宁里尖山路▌调查结果显示，各区域进入东南角的交通方式，以公交及计程车为主，其中公交线路达30多条之多，其辐射范围基本覆盖了全市各主城区，具有超区域商业地段的特点。故本项目的商业规划应尽可能考虑与公交协调，在南马路及城厢中路一侧设立公交停靠站和计程车候客区，以解决车流和客流的导入组织问题。▌公交线路的密集分布和站点布置，有力带动区域内外消费客流导入。10地铁出入口区区域域商商业业环环境境——轨轨道道交交通通▌地铁1、2、3、4号线，途径老城厢西、南侧与东、南侧，并在东北、东南、西北、西南四角角以及城厢中路各处设有站点。其中，1、2号线，在西南角可实现直接换乘，2、4号线在东南角站也形成相交。显然，老城厢处于地铁服务的密集区域。可以预见，开通后的地铁，将对铜锣湾广场乃至整个老城厢带来巨大的商业机会，同时，也为该区域立足于超区域商业地段属性奠定了坚实基础。■有充分理由相信，地铁的建设及开通，势必促进东南角商圈的快速成熟，从而为铜锣湾广场带来区域更为广泛、数量更为可观的消费客群。地铁地铁11号线号线地铁地铁22号线号线地铁地铁33号线号线地铁地铁11号线号线地铁地铁22号线号线地铁地铁33号线号线地铁地铁44号线号线地铁地铁44号线号线11区区域域商商业业环环境境——海海河河节节点点改改造造■本项目处于东南角商圈，东南角与海河沿线及和平路连接。海河景观改造一旦完成，区域商业环境及其品质形象将进一步提升，本项目将直接受益于此。铜锣湾广场铜锣湾广场海河上游改造完工海河上游改造完工百盛铜锣湾广场铜锣湾广场海河上游改造完工海河上游改造完工百盛▌海河改造上游部分基本完工，一个全新的海河景观已脱颖而出。结合海河改