天纵项目策划报告定稿

【天纵刘店高层住宅项目策划报告】谨呈：湖北天纵置业发展有限公司2目录一、区域房地产市场分析------------------03-08二、项目综合研究分析--------------------09-30三、项目SWOT分析--------------------31-35四、项目综合定位分析--------------------36-49五、项目营销综合定位--------------------50-5331.黄陂区发展现状黄陂区位于湖北省东部偏北，武汉市北部。东与红安县、新州区接壤，西隔小悟山、界河与孝感市毗连，南抵府河与武汉市城区相望，北与大悟县交界。区境南北最大纵距104公里，东西最大横距55公里，境域周长273.5公里。国土总面积2261平方公里。一、区域房地产市场分析风景名胜：盘龙城遗址、双凤亭、木兰山、革命旧址三合店等。矿产资源：金矿分布石门、塔耳及蔡店三地，属小规模金矿。物产资源：农作物、动植物、水产资源、土特产等颇为丰富。4区位优势独特。黄陂与武汉市中心城区一水相依，南部近30公里沿线五桥相连。全区近半国土面积已融入大武汉的经济繁荣圈，是武汉市外延扩张由南至北推进的唯一腹地。黄陂土地资源充足，是武汉市最大的土地资源储备地；旅游资源丰富，有距今年3500年历史的商代遗址盘龙城，被认证为“大武汉城市之根”，“武汉的后花园”。基础设施完备。水电设施网络化。交通设施立体化。作为武汉北部新兴开发区，盘龙城东邻阳逻深水港，西距武汉天河机场8公里，南离汉口火车站6公里；岱黄高速、机场高速、盘龙大道及楚天大道组成的四通八达的道路网，构成“水、陆、空”立体交通网络，瞬间切换都市喧嚣与田园宁静。优越的发展条件5目前该区域已形成以木兰生态旅游为主体的旅游业产业，是区域经济的重要组成部分。经过多年的引进、开发和建设，黄陂已形成由盘龙城经济开发区和天河航空城等构成的南部经济发展带、中部前川卫星城区和北部木兰生态旅游区，“一带两区”三大强势板块的开放引进接收载体。根据市委、市政府“南突北扩”和打造武汉国际航空物流港新城及发展临空产业的战略，“十五”期间，黄陂区的发展思路是：强力推进第二产业发展，带动第一产业提高，促进第三产业兴起。重点接纳和发展的投资领域为：机械及汽车零部件、建筑建材业、服装产业、冶金化工、医药产业、农产品及轻工食品加工、文化旅游业、城市基础设施及物流业。优厚的产业基础62.盘龙城房地产基本情况盘龙城基本情况介绍盘龙城位于武汉盘龙城经济开发区叶店村杨家湾盘龙湖畔，为全国重点文物保护单位,是公元前15世纪左右，商代前期古城遗址，面积约1.1平方公里，是我国已发现的最早的古城之一。武汉盘龙城经济开发区原名为武汉市黄陂滠口经济发展区，成立于1992年12月，原辖区为滠口镇，国土范围157.5平方公里。2000年4月，黄陂县改区后，划出42平方公里（含刘店、下集、叶店、许庙、刘古塘五个村）交发展区管委会封闭托管。2003年5月，经市开发区管理办公室同意，更名为武汉盘龙城经济开发区，履行职能不变。同年9月，区人民政府将岱黄高速公路以西另外7个村（后湖、刘集、丁店、三店、丰山、龙王庙、黄花涝）划入开发区托管，区域行政区划范围为88平方公里，12村共有140个自然湾，188个村民小组，10493户、33299人。2005年，国家发改委和省政府重新审核批准为省级开发区，核定规划建设面积20平方公里。7区域规划示意图808经典小户型项目区域配套分布图本案9片区房地产发展现状良好的发展前景，优越的交通、自然环境使北接天河机场的盘龙城片区成为武汉的“城市客厅”，随着香港纵横、深圳宝安、北京名流、武汉地产等地产巨头纷纷挺进盘龙城，该区域内地产开发热火朝天。以新颖的理念、完善的规划、优美的环境、上乘的质量、精致的造型、齐全的功能、秀丽的色彩，以地气带人气，以人气聚财气。在设计上体现“绿色生态与现代科技”融合的意境，使盘龙城成为武汉市民未来的理想居住地。就地段的增值发展空间而言，未来，随着交通系统的不断完善、配套设施不断加强、盘龙城将被打造成一座集高尚旅游居住区、现代航空港和汉口北市场集群于一体的新兴城镇，发展潜力巨大。三大定位的结合，使得盘龙城片区的经济前景以及战略性地位都上升了一个档次。10二、项目综合研究分析1.片区内在售项目分析当前该片区在建和在售楼盘的楼盘众多，主要集中在楚天大道以及盘龙大道，其物业类型较为齐全，可供选择的房源也相对较多，各种户型面积的需求供应较为充足。物业类型分布区域典型项目户型面积销售价格别墅楚天大道/盘龙大道/木兰风景区盘龙香槟半岛/巢NEST/宝安山水龙城/F、天下/恒达盘龙湾等独栋别墅/联排别墅200-700平米不等。联排：7500元/平米（起价）独栋：260-320万/栋（起价）普通住宅盘龙大道/巨龙大道龙辰丽湾/F·阳光城/领袖城/歌特帝景/天玺花园/摩卡小镇/名流人和天地/08经典等30-200平米均有售其中70-120平米二房三房为主力房型。目前区域内住宅均价为3300元/平米（部分湖景房价格3800-4000元/平米）11周边在售住宅项目分析龙辰丽湾物业类别:普通住宅建筑类别:多层、小高层装修状况:毛坯占地面积:30300平方米总建筑面积:73450平方米（一期2万方）总户数:735停车位:184容积率:1.99均价:3300元/平方米开发商:武汉龙辰置业有限公司开盘时间:2008-04-26（一期）外观图12珩生领袖城物业类别:普通住宅建筑类别:小高层、高层装修状况:精装修物业地址:巨龙大道与盘龙大道交汇处总建筑面积:60万方容积率:3.10绿化率:40%均价:3800元/平方米开发商:湖北珩生投资有限公司物业公司:戴德梁行开盘时间:2008-04-26鸟瞰图外观图13F、阳光城物业类别:普通住宅建筑类别:高层装修状况:毛坯物业地址:巨龙大道特8号占地面积:11万平方米总建筑面积:35万平方米开发周期:3年停车位:1430容积率:3.0绿化率:36%均价:3300元/平方米开发商:纵横集团开盘时间:2008-05鸟瞰图外观图14哥特帝景物业类别:普通住宅建筑类别:多层、小高层装修状况:毛坯物业地址:露甲山路特8号占地面积:108817.21平米总建筑面积:164342.63平米总户数:1631停车位:410个（地上340个/地下70个）容积率:1.5绿化率:35.8%均价:3350元/平方米开发商:武汉哥特房地产开发有限公司开盘时间:2008-05效果图效果图1508经典物业类别:普通住宅建筑类别:高层装修状况:毛坯物业地址:楚天大道特1号占地面积:40053平米总建筑面积:127194.4平米总户数:1614停车位:400容积率:2.99绿化率:35%均价:未定（预计6月底）开发商:福建皇家集团开盘时间:未定（6月底内部认购）效果图效果图16周边在售别墅项目分析宝安山水龙城物业类别:别墅建筑类别:独栋别墅、联排别墅装修状况:毛坯物业地址:盘龙城盘龙大道特8号占地面积:126540平方米总建筑面积:76000平方米容积率:0.60绿化率:50%均价:11000元/平方米开发商:武汉宝安房地产开发有限公司实景图实景图17F、天下物业类别:别墅建筑类别:单体独栋别墅装修状况:菜单式物业地址:盘龙城楚天大道特18号占地面积:2100000平方米总建筑面积:720000平方米容积率:0.33绿化率:66.35%起价:300万元/套开发商:武汉纵横盘龙城置业有限公司地中海别墅小独栋别墅182.片区市场总结房源：从别墅到多层-小高层高层2002-2004年，以F、天下、恒达·盘龙湾、宝安·山水龙城等为代表的别墅项目，可谓为盘龙城创造了一个“别墅时代”，而从2006年开始，名流·人和天地、日月山水、摩卡小镇、龙城·天居园等项目上市，盘龙城的物业形态开始逐渐丰富，小高层、多层结合的产品成为主流，形成一种产品全面化供应的局面。目前，盘龙城房地产市场还处于不断发展与完善的阶段：由单一的别墅产品供应到综合类产品的供应；由原本较低的价格慢慢向上攀升；由单一的高端客户向多目标客户的转变。这些转变都反映了盘龙城正在努力寻找自己在武汉房地产市场中的位置，不断走向成熟。盘龙城区域价格整体呈上扬趋势，但价格上涨相对较为平缓，目前均价在3400元/平米。与东西湖和后湖相比，盘龙城整体价格要比前两者低1000-1500元/平米。中低端平民化与塔尖精英化的消费共存，是盘龙城房地产市场的一大特点。19房价：一路走稳2007年，中心区域房价急剧上扬，产生的杠杆效应，使盘龙城的成交量急剧增加，盘龙城也开始吸引越来越多的人的眼球。而随着政府宏观调控政策的相继出台，盘龙城和武汉其他区域一样成交量也出现萎缩。但2008念一季度盘龙城的成交量与去年同期相比，增长了近四倍，而其它区域今年年初的成交量要普遍低于去年同期水平。盘龙城大型项目较多，目前在售的项目多只推出一期，而楼盘还有后续的推量没有上市。今年，随着这批项目的进一步开发与一些新盘的入市，后期盘龙城的住宅供应量将有大幅度上升。如此大的推盘量，必然使盘龙城成为武汉房地产市场的焦点，而在短时间内也会加剧区域内项目的竞争压力，若后期行业政策继续趋紧，预计今后一段时间内盘龙城整体的价格将不会再有较大的上浮，将在一个水平线上进行适度调整。20未来：升值潜力大中心房价的增长，不少购房者无奈被挤出主城区。随着城市化进程的加快，汉口北扩趋势日益明显。而根据《武汉城市总体规划2006-2020年》，武汉将发展北部新城组群，而盘龙城新城正是这个组群的经济中心，因此它将成为人口导入的重点区域。目前，盘龙城较其周边的区域的价格水平还有一定差距。究其原因是该区域住宅市场发展，相对于东西湖和后湖来说，起步较晚。随着武汉市居住新区建设进一步深化，盘龙城自身配套的日趋完善，盘龙城板块的价值也会得到越来越多人的认可，并且随着区域房地产市场的日益成熟，其价格一定会进入攀升阶段。盘龙城的整体房地产市场还处于发展期，经过2006、2007年的洗礼，无论在产品结构、成交价格以及成交量上都有较大幅度的提高。虽然2008年盘龙城有大量项目入市，竞争压力会加大，但这也恰恰说明了盘龙城的发展潜力被开发商们所认同，其未来发展潜力依然巨大。213.项目基本现状基本情况：建设单位：天纵置业发展有限公司项目名称：刘店高层住宅（暂定）用地位置：盘龙城开发区刘店村拟建类型：高层住宅总用地面积：30851平米容积率：≤3.0密度：≤30%绿化率：≥30%限高：54米22巨龙大道方向路网情况：项目周边环境现状格局23西侧地块西侧地块西侧地块西侧地块24东侧地块东侧地块东侧地块东侧地块25地块内水塘水泥道路附近私房区附近私房区26分析说明：本项目位于巨龙大道与水泥路交汇处，北临巨龙大道，南通水泥路，西接盘龙新城，东延水泥路。地块分为东西两侧，西侧地块两面临路，商业价值高，项目用地显长方形，易于进行不同用途的进行分割和空间布局。27周边生活配套设施：该地块处于盘龙城老区，周边生活配套较盘龙城新区更为完善。巨龙大道沿街商铺28小型超市，便民店等，主要分布在巨龙大道沿街。大中型企业的进驻，有利于提升购买力。设有公交站点，方便居民出行。29巨龙大道盘龙新城巨龙大道指示牌企业岔道口30三、项目SWOT分析优势:盘龙城与其临近的竞争区域相比，有着明显的价格优势。盘龙城拥有悠久的文化底蕴,生态环境好，片区内产品密度相对较低，易于打造高品质生活区。地块呈整体布局方正，有利于后期的工程开发进度。◆项目建筑立面俊朗，视觉效果突出，具备一定的建筑标杆效应；◆项目绿化率较高，景观规划特色鲜明，具备相对较好的产品支撑效果。靠近机场高速，依靠建设空港的优势大力提升区域品质及人气。中百仓储即将进驻，奥特莱斯成功立项，外国语学校，光华国际学校总部将移址盘龙城，极地海洋世界11月奠基等都将加速激活盘龙城的房地产市场发展。31劣势:地处城郊，公交线路有限，发车频率较低，都将使得出行问题成为当地业主生活的一大难题。生活配套设施较