房地产企业销售收入的确认与会计核算

房地产企业销售收入的确认与会计核算房地产开发企业确认销售收入的具体条件至少应该包括以下4个方面：（1）工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件这是收入确认的最基本的要求，如果没有合格的建筑产品――商品房，不可能真正实现“商品的风险和报酬的转移”。（2）已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可商品房已经竣工验收合格，房地产企业就应该通知购房业主接收房屋，并提供结算账单。这个就相当于工业企业销售产品，向买方交付“提货单”和产品。实际工作中，有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入，有的企业采取“领取钥匙”才可以确认销售收入。（3）与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或确信可以取得价款。按照规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施建筑面积测绘，按照实测建筑面积计算的价款才是房屋的实际成交价款。根据实际成交价款开具发票，收取销售款项或者确信可以取得价款，这样收入就可以完全确认了。（4）商品房的成本大部分已经实际发生，并且可以合理、可靠计量，少部分建筑成本、公共配套设施成本等支出可以合理预估。房地产开发企业与建筑工程承包商、材料设备供应商会签订相关建筑工程承包合同、材料设备买卖合同，合同中的价款是基本上确定的。但是，由于建筑工程的复杂性，合同价款往往会随着设计变更、工程签证等而发生变化，这就需要工程结算进行最后确认。一般说来，甲乙双方办理工程结算，从竣工交付开始计算至少需要半年乃至更长时间。如果按照工程结算完成才确认开发产品成本的做法，会影响成本的可靠计量，因此，这种作法是不可取的销售收入的会计核算按照企业会计准则的规定，结合前述对销售收入确认的分析，对房地产开发企业销售收入的会计核算作如下讨论。1、房地产销售收入的几种形式按照现行相关法律法规，房地产开发企业会计上的销售收入分为预售收入以及真正意义上的销售收入两种。所谓预售收入，也就是房地产开发企业的开发产品达到了预售条件，取得了《商品房预售许可证》，将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或商品房价款的行为而取得的价款收入。一般说来，预售收入会计处理均计入“预收账款”科目中核算。所谓销售收入，是指房地产开发企业销售完工开发产品（即商品房）取得的价款收入。如前所述，该销售收入的确认，需要达到4个条件，最基本的条件就是开发产品竣工验收合格与交付买方。按照销售回款的几种主要形式，将销售收入确认的情况简述如下：（1）按揭回款这是房地产开发企业销售回款的主要形式。采取银行按揭方式销售开发产品――商品房的，应按销售合同或协议约定的合同总价款确定销售收入金额。按照企业会计准则的规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，只要所销售的商品房达到了竣工交付的条件，且销售合同在当地政府主管房地产的部门备案，就应按销售合同约定的价款确认商品房销售收入的实现。也就是说，按揭款项是否收回，与销售收入确认没有关系。但是，如果考虑税法（国税发〔2009〕31号文）规定因素，为了减少纳税调整的繁琐，也可以采取与税务处理一致的会计处理方法。即：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（2）分期收款这种回款方式的频率仅次于按揭回款方式，特别是销售精装修商品房采取分期收款方式较多。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的合同总价款确认销售收入的实现。按照企业会计准则的规定，采取分期收款方式销售开发产品的，只要所销售的商品房符合竣工交付的条件，且销售合同在当地政府主管房地产的部门备案，就应按销售合同约定的价款确认商品房销售收入的实现。（3）一次性收款这种回款方式过去在房地产企业并不多见，随着近期对房地产“限贷”政策的实施，这种方式也逐渐多了起来。采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认商品房销售收入的实现。2、核算举例某房地产开发企业于2011年1月1日开工建设电梯公寓5栋，总建筑面积30000平方米，并与2012年5月31日竣工验收交付业主使用。2011年6月30日取得《商品房预售许可证》，从7月1日开始预售该电梯公寓，平均销售价格为10000元/平方米。该企业发生了以下经济业务：（1）2011年7月～12月预售商品房，取得销售收入10000万元，存入银行。其中：按揭首付款3000万元、银行按揭付款6000万元；一次性收款1000万元。1）与购房业主签订《购房定单》，收取预售商品房定金300万元、诚意金100万元，存入银行。借：银行存款400万元贷：预收账款――定金300万元其他应付款――诚意金100万元2）与购房业主签订《商品房预售合同》，应收购房首付款3，000万元（含定金300万元、诚意金100万元转入），实收2，600万元存入银行。借：银行存款2600万元预收账款――定金300万元其他应付款――诚意金100万元贷：预收账款――购房款3，000万元3）收回银行按揭款6000万元，存入银行。借：银行存款6，000万元贷：预收账款――购房款6，000万元4）与购房业主签订《商品房预售合同》，收到一次性付款1，000万元，存入银行。借：银行存款1，000万元贷：预收账款――购房款1，000万元（2）2012年1月～12月预售、销售商品房，取得销售收入15，000万元，存入银行。其中：1-5月份取得预售收入5，000万元（按揭首付款1，000万元、银行按揭付款3，000万元；一次性收款1，000万元）；6~12月取得销售收入10，000万元（按揭首付款3000万元、银行按揭付款6000万元、分期收款1000万元〔分期应收款为3，000万元、实收款1000万元〕）1）2012年1～5月与购房业主签订《商品房预售合同》，取得预售收入5，000万元，存入银行。借：银行存款5，000万元贷：预收账款――购房款5，000万元2）由于该电梯公寓项目已于2012年5月31日竣工验收交付业主使用，因此从6月份开始应该确认销售收入了。确认2011年7月～2012年5月取得的预售收入15，000万元。借：预收账款――购房款15，000万元贷：主营业务收入――房屋销售15，000万元3）2012年6月～9月，与购房业主签订《商品房销售合同》，合同总金额为9，000万元。收到业主支付的首付款3，000万元，尚有6，000万元银行按揭款未收回。借：银行存款3，000万元应收账款――按揭回款6，000万元贷：主营业务收入――房屋销售9000万元4）2012年10月～12月陆续收回银行按揭款6，000万元，存入银行。借：银行存款6，000万元贷：应收账款――按揭回款6，000万元5）2012年11月12月，与购房业主签订《商品房销售合同》，合同总金额为3，000万元。合同约定采取分期收款方式：2012年12月底以前支付1000万元；2013年6月底以前支付余下的2000万元。企业已经收到1000万元，存入银行。借：银行存款1，000万元应收账款――分期收款2，000万元贷：主营业务收入3，000万元