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房地产估价实习报告班级:0904503学号:34姓名:刘灵芳指导老师:薛姝刘小平龙慧峰2012年6月28日房地产估价报告项目名称:益阳市桃花仑西路大地女人街A-028混搭馆服饰店委托方:李女士估价方:益阳市湖南城市学院估价人员：刘灵芳估价作业时间:2012年6月18日至6月29日估价报告编号:090450334目录报告摘要……………………………………………………………致委托方函…………………………………………………………估价师申明…………………………………………………………估价的假设和限制条件……………………………………………估价结果报告………………………………………………………一、委托估价方二、收托估价方三、估价对象四、估价目的五、估价时点六、价值定义七、估价依据八、估价原则九、估价方法十、估价结果十一、估价人员十二、估价作业日期十三、估价报告应用有效期估价技术报告………………………………………………………一、个别因素分析二、区域因素分析三、市场背景分析四、最高最佳使用分析五、估价方法使用六、估价测算过程附件…………………………………………………………………估价师心得…………………………………………………………房地产价值评估报告[报告摘要]该房地产法定用途为商业，其土地使用权现状为出让。目前用于租赁经营，报告详细分析了这些因素后，按照合法原则和有关法规，经商业装修和签订租约的状况加以评估。报告采用了成本法、收益法以及市场比较法进行评估，最终以简单算术平均法确定估价对象于估价时点（2012年6月28日）的现状公开市场价值。估价目的是为委托方提供价格参考。益阳市湖南城市学院致委托方函李女士：依据委托，我们公司对坐落于益阳市桃花仑西路大地女人街A-028混搭馆（使用面积15平方米）的房地产进行市场价格评估，为委托方将来拍卖提供参考的依据。估价时点为2012年6月28日。估价人员根据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范。根据贵政府提供的有关资料，按照《中华人民共和国房地产管理办法》、《房地产估价规范》、建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》等规定，运用科学的估价办法，在分析现有资料的基础上，遵循独立，客观，公正的原则。经过周密准确的测算。确定该估价对象在2012年6月28日繁荣现有正常市场价格为人民币：196180元。大写为壹拾玖万陆仟壹百捌拾元整。单价为RMB：13078.67元/平方米。现将完成的估价报告提交给您。此致益阳市湖南城市学院法定代表人：刘灵芳2012年6月28日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。6.没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。7.如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。8.最后，根据本公司的一贯作法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。估价师：刘灵芳注册房地产估价师：薛姝审核：薛姝估价的假设和限制条件一、估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,但考虑其他因素的影响,其拍卖底价可能会低于其市场价值。（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，运用估价办法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某中估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受。通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指在一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准。二、估价限制条件（一）本估价报告应用范围为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需要向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。（四）按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效，随着时间的推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。（五）本次估价所依据的有关房地产权属，土地使用权面积及建筑物面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。（六）估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察时客观性，真实性，公正性承担责任，但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑物结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。（七）特殊说明的事项估价对象为非正常交易（即为转租），所租房屋的租金低于该区域同一地段的正常租金价格。与估价对象相同面积的商业铺面的租金的正常水平为2500~3200元/月，所以为了本估价报告的合理性。本公司对估价对象的租金进行了调整。估价中采用的租金为正常市场中的正常交易价格。（八）本估价报告书一式五份，委托方四份，本机构存档一份。（九）报告中所使用的货币为人民币。估价结果报告一、委托估价方：李女士二、受托估价方：受托单位：益阳市湖南城市学院法定代表：刘灵芳三、估价对象（十）估价对象调查情况权属人混搭馆房地坐落益阳市桃花仑西路大地女人街A-028土地使用权类型出让房屋所有权性质国有房产土地用途商业房屋用途商业房屋状况建筑结构砖混一等建筑面积15平方米楼层一层建成年份2010年（二）估价对象权利状况1、估价对象为益阳市桃花仑西路混搭馆服饰店，土地用途为商业。土地使用权为出让。至估价时点，其土地已使用了4年（取整），尚余使用年限为36年。2、估价对象所处建筑物翻建于2010年。为砖混结构一等，房屋经济耐用年限为50年。至估价时点该建筑物已使用了2年。3、本次评估为委托估价方拍卖价格对象提供价格参考。（三）估价对象状况估价对象坐落于益阳市桃花仑西路，是益阳的繁华区域。有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，但人、车流量较大，旁边有农业银行，工商银行，附近有电信大厦，沃尔玛超市，估价对象用途为商业，设定出让年限为2008年至2048年。至估价时点，该宗地已使用了4年。土地剩余使用年限为46年。根据估价人员现场勘察，估价对象的装修、使用与维修养护情况均良好，估价对象基础设施完善。（四）权益情况估价对象产权为益阳农业银行，根据委托方提供的资料以及估价人员及实地查勘，调查所获取的资料，土地使用权性质为出让。四、估价目的为委托方确定房地产价值提供价值参考依据。五、估价时点2012年6月28日六、价值定义根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。七、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1、《中华人民共和国担保法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《中华人民共和国城市房地产管理法》4、《中华人民共和国拍卖法》5、《中华人民共和国土地管理法实施条件》6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（二）本次估价采用的技术规程中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（三）委托方提供的有关资料1、委托方提供的装修资料2、房屋租赁合同3、益阳市国土资源与房地产管理局协助执行书回执4、《益阳市土地房屋权证》5、《益阳市土地房屋他项权证》（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察。调查所获的资料等。八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：1、合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用，合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3、房地结合原则：对房屋建筑物的估价，对土地的估价都必须把房与地结合起来。4、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、估价时点原则：遵循估价时点的原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况选取市场比较法、收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。收益价格公式：V=a/r[1-1/(1+r)^n]式中：V————房地产的价格a————房地产的净收益r————房地产的资本化率n————房地产的使用年限与剩余收益年限成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧或房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格*成新率得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。综合得到估价对象的最终评估结果。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用三种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经验以及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点的评估价格如下大写金额：人民币壹拾玖万陆仟壹百捌拾元整十一、估价人员估价师：刘灵芳注册房地产估价师：薛姝审核：薛姝十二、估价作业日期2012年6月18日至2012年6月29日十三、估价报告应用有效期本估价报告自2012年6月29日起壹年内有效。若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。估价技术报告一、个别因素分析土地使用总面积：15平方米用途为商业土地使用年限：40年剩余36年宗地形状：矩形层数：一层结构类型：砖混结构一等建成年月：2010年建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状