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目录第一部分：市场分析新华区区域政治、地理状况新华区社会经济发展概况项目周边房地产市场分析主要竞争楼盘分析本区域房地产市场发展预测第二部分：“塞纳名城”项目概况第三部分：SWOT分析[S]项目优势[W]项目劣势[O]项目机会[T]项目威胁第四部分：住宅定位客户群分析项目总体定位价格定位景观规划设计建议第五部分：户型规划设计建议市场需求户型分析市场供应户型及购买因素分析确定户型构成的要素户型面积、数量的配比第六部分：商业定位区域商业市场分析本项目商业规划建议第七部分：项目经济技术指标核算第八部分：项目营销推广推广主线销售政策推广方案项目案名及说明第九部分：项目综合分析第一部分市场分析一、新华区区域政治、地理状况新华区位于省会西北部，西望太行山，北依太平河，总面积92.11平方公里，总人口48.8万人，下辖4个乡镇、25个行政村和11个街道办事处、67个社区居委会。作为省会水源保护地，新华区占据了得天独厚的生态环境优势，区域内植物园绿树荫荫，民心河碧波漾漾，新开工的南水北调和西北部水利防洪生态工程又将为省会增添新的景观。新华区交通便利，24条市区主干道纵横交错，石闫、石青公路等西北主要出市口四通八达，正在建设中的石环公路环抱全区，石太高速铁路穿越而过。新华区历史文化积淀深厚，毗卢寺明代贴金壁画驰名中外，赵佗先人墓名播港粤，大石桥、解放纪念碑、正太铁路总工会旧址见证了石家庄解放的历程。新华区也是宗教活动和民族聚居地，是全省天主教、基督教、伊斯兰教、道教的主要活动场所，保留有古朴典雅的清真寺、天主教堂、基督教福音堂三所宗教建筑。新华区更是人文荟萃之地，坐落着河北科技大学、河北经贸大学、河北政法学院等高等院校，省医院、省二院、市二院等重点医疗机构，十三所等科研机构，省民政厅、省卫生厅等省直单位。二、新华区社会经济发展概况经过全区人民多年的共同努力，逐步构筑起了以三鹿集团等龙头企业为支撑，以乳品加工、机械制造、电子化工、食品加工为主要行业的工业体系；建立了以新华集贸中心市场为核心的省会中央商务区。其中，全国三大乳制品生产企业集团之一的三鹿集团年销售收入50多亿元，其主导产品“三鹿”牌系列奶粉是全国知名品牌，产销量连续9年居全国之冠。闻名全国的新华集贸中心市场是华北地区规模最大、品种最多的服装集散地，年成交额300亿元。近年来，新华区社会各项事业全面发展，社会环境日趋和谐。新华区是教育大区，学校个数和在校生人数全市最多。武术、田径、篮球、国际象棋和乒乓球等群众性文体活动丰富多彩，多次在国家和省级比赛中获奖。广泛开展了创建文明街道、文明小区、文明楼院、文明市场活动，创办了全省第一家社区精神文明教育学院和全国第一家社区信用档案库，在全区逐步形成了诚实守信、践言诺行的良好风尚。2006年，全区实现全部财政收入15.13亿元，同比增长8.06%；完成全社会固定资产投资110亿元，同比增长54.89%；实现社会消费品零售总额60.78亿元，同比增长15.9%；实际利用外资1.08亿美元。(一)、经济发展加快。2005年初，区委、区政府确立了构建“中国乳品工业生产基地、华北重要商埠核心区、省会绿色生态休闲区”三大主体战略，努力构建独具特色的区域经济格局。2006年，结合《新华区十一五发展规划》，委托市规划设计院编制了《新华区城区发展规划》，从而首次在战略规划的层面上，对我区今后的一个时期的经济社会发展提供了清晰、科学、准确的定位。三鹿集团完成了与新西兰恒天然集团的合资，8.64亿元的外资全部到位，迈出了三鹿集团国际化运作的关键一步。完成了三鹿乳品工业园的选址、立项、规划，正在运作入园的鲜奶清洗设施、功能性食品及奶酪、物流配送中心和奶牛示范基地等项目。建成了金亿城服装城，引进了全国连锁数码三强之一的“颐高数码”，完成了金锋、新建中高档、鑫源三个服装市场的拆迁改造；启动了新华集贸中心的信息化管理和电子商务平台建设，正在筹建市场消防安全监控网络系统和多媒体公共信息发布系统。完成了《植物园路区域总体规划》和区域性详细规划的设计工作，目前正在积极运作5个地块、7个项目，其中新华天山中小企业辅导基地一期正在申报省重点，梦里水乡、农业生态观光园、于底古建筑文化园等项目正在抓紧运作。掀起了全区上下谋项目、抓项目、上项目的热潮。全年新建、在建、续建500万元以上项目85项，计划总投资108.41亿元。政法学院新校区、新天商务中心、信诚大厦、城辰商住楼等一批项目已经竣工；盛典苏州、十八中扩建、柏林综合服务楼等项目正在建设当中。(二)、新华区城区改造工程力度加大。新华区圆满完成了南水北调、石环公路征地拆迁任务和西北水系二期的征地拆迁工作。完成了新华路、永泰路、宁安路、北城路等路段的改造，启动了北大街、中华大街拆迁改造和联盟路打通工程。通过创新城区管理方式和方法，集中力量整治占道经营、露天烧烤、违章广告牌匾等城市管理顽症，大力开展夜景亮化和社区绿化工程，城区面貌明显改善。投入1100万元启动了22个标准化社区综合服务中心建设，有10个已经完工。结合社区卫生服务站转型和改造，大力开展了省级卫生服务示范区的创建工作，提升了社区综合医疗服务水平。出台了《重点优抚对象医疗生活服务进社区暂行办法》，加大了对社会弱势群体的救助力度，有效促进了社会和谐度的提高。积极协调有关部门和单位，启动了部分小区集中供暖工程，解决了群众反映强烈的柏林、高柱小区冬季供暖问题。在全市率先建成饮食大排档、图书阅览中心等一批公益设施。三、项目周边房地产市场分析1、周边市场新产品供应量少赵二街项目位于新华区北二环外，石环路以内，此区域除盛典苏州为近期投放市场的项目外，大部分住宅产品是早期各单位以宿舍形式为主建设的小区，如新华小区、天苑小区，同时包括二环内中华北大街两侧的高柱小区、联盟小区等，虽然近来年有部分经济适用房项目不断推出，如赵苑小区、柳阳家园，但仍不能满足市场的需求量，市场出现供小于给的势态。但许多商品房项目仍迟迟不能推出，如西三庄的改造项目上城，其原因是旧村改造难度较大，所以此区域亟需大盘入市。项目周边住宅项目已基本进入二手房市场，这些项目的入市时间大都集中在01-04年之间，如燕都金地城、安康花园、红星花园、世纪康城、美丽星城、中华绿园，使二手房成为了此区域商品房交易的主体。但大部分产品因为整体品质、单体立面、户型都已落后，有规模有实力的楼盘寥寥无几，此区域仍有足够的市场需求。2、政府政策出台，使此区域房价再度升温石家庄市“三年大变样”政策的提出，要求市“四纵六横”道路所涉及的城中村三年内全部改造完成，赵二街区域也在改造范围之内，此区域的配套设施必将逐步完善，周边房地产市场也将逐步升温，并将带动此区域房价的攀升。目前二环外区域二手房价格均已突破4000元，直逼5000元大关。与去年相比，大部分新楼盘与二手房源都上涨1000元以上，部分新建楼盘收尾均价已接近5000元，如盛典苏州收盘价格达到4900元/平方米。一些九几年的二手房也达到了4100元/平方米以上，即使附近的村证房价格大都也接近3100元/平方米。总体来讲，此区域二环房价不低于石市其他二环附近房价，基本上在4000-4500元/平方米的价格范围内，由于此区域并无较大规模楼盘，加之受政府新出政策的影响，此区域房价仍有很大上升空间。区域楼盘信息名称建筑指标建筑形式开发时间销售均价盛典*苏州占地39亩，总建9.7万㎡中式5栋26层高层06年下半年目前二手房均价4900元/平方米左右美丽星城经济适用房１栋22层2006年5月目前二手房均价4200元/平方米左右燕都金地城占地300亩，总建30万㎡三期共60栋多层1期03年初，2期04年中，3期05年初目前二手房均价5150元/平方米左右中华绿园占地130亩，总建13万㎡三期共23栋多层-----目前二手房均价4900元/平方米左右世纪康城占地131亩，总建15.6万㎡分两期，共23栋多层2期2005年初目前二手房价4400元/平方米左右安康花园占地50亩，总建5.6万平方米，8栋多层2004年底目前二手房4400元/平方米左右鑫城小区占地230亩，总建23万㎡41栋多层02年目前二手房3900元/平方米左右新苑小区-------多层1994年目前二手房4100元/平方米左右天苑小区--------多层1998年目前二手房4200元/平方米左右赵一街新村--------多层村证2006年目前二手房3100元/平方米左右新华小区--------多层1996年目前二手房4200元/平方米左右四、主要竞争楼盘分析1）、盛典苏州此项目为公司在此区域的主要竞争对手，该项目将苏州园林和江南水乡文化引入，是石家庄首席中式高层楼盘。项目占地26025平方米，五栋板式高层住宅、临街2层商业、高层住宅93000平方米、地下10000平方米、商业约4000平方米、绿地比率：﹥36％，容积率为3.5，住宅面积从40平米到139平米不等，主力户型为三室两厅二卫，品牌物业管理。项目景观规划设计：采用围合式建筑组合形式，通过园林营造的多种处理手法，有机的将建筑符号与江南文化结合起来，描绘出“江南岸；风拂柳；水庭院”的江南水乡画卷。从此项目销售状况来看，市场对高容积率楼盘、高层产品的接受度正在逐步提高。2）、上城项目户型结构：项目的单体采用低密度、四层半亚别墅式建筑，包括九大类四十五种户型结构，建筑面积从70-240平方米不等，建筑形态包括平层、错层、上跃、下跃、叠层、叠拼、挑空、联排等。第一期开发的户型以错层，跃层为主，面积从135到245平方米，主体为砖混结构，共五层。据称此项目获得“全国绿色生态住宅示范项目”授牌。项目打出“绿色生态”口号，社区规划设置了总长约700米的生态景观长廊，每栋建筑物的屋顶设有立体绿化点—屋顶花园、半空露台、墙面花坛等，地面停车场也是绿化车位，形成了多样化、立体化的生态效果。此项目属于城中村改造项目，共分三期开发，现开发为第一期，因涉及到村民的拆迁，回迁，属于滚动式开发（就是拆一批，建设一批）所以项目进展并不快。五、本区域房地产市场发展预测随着新华区政府构建区域特色“五大功能区”的提出，政府将结合中华北大街扩建工程的实施，将该区中华北大街沿线定为省会二级商业圈，以中华北大街为轴线，大力发展写字楼和专业品牌市场，将沿中华北大街两侧建成高楼现代服务业和楼宇经济区。赵二街项目区域建设速度必将加快，配套也会逐渐完善。人们对此区域的认可度正在提高，市场需要高品质的大盘出现。所以从以上市场环境看，赵二街项目具备很好的市场条件，市场需求旺盛，产品需要升级换代，急需有规模上档次的大盘出现，以填补市场空白，同时随着区域环境改善，主要道路建设的加快，此区域具备宜居的外部条件。可以预测，此项目入市价格可以达到5000元/㎡，后市可根据楼盘工程的进度、内外环境的营造，逐步提高至6000元/㎡。第二部分：“塞纳名城”项目概况该项目为石家庄市新华区赵陵铺镇赵二街村改造区域，位于北外环与中华大街交叉口；东面为中华北大街，南面为后续开发的赵一街村，西面为农田，北面为北外环及环城水系，东南方向为市政规划“赵佗公园”，自然天成“一园两水两路”的格局。地块规划开发总用地面积309亩，整体容积率为3.5，需回迁14万平方米的住宅，回迁占地约60亩，实际用地面积约249亩。根据政府对环城水系的绿化要求，地块北侧需退隔离带，具体数据尚未确定，因此地块详细规划有待进一步调整。现地块四周为村民住房及部分小工厂厂房，多为2层建筑，且年代较早，建筑老旧，急待改造；在地块东南角是赵陵铺祠堂，是当地居民祭祀的集中区域；同时北上通往本地块的中华大街北段定期有集市，是周边居民购物的场所之一，整体环境较乱，尤其是市集期间，甚至出现交通断交现象。第三部分：SWOT分析一、[S]项目优势1、本地块北临环城水系（太平河、民心河），根据市政规划要求，沿环城水系挖湖蓄水形成串珠式大型水景公园和生态园，连同三环路、环城水系两侧的绿化带，共同形成环绕市区的生态景观长廊，随着景观建设的深入，未来本区域将更加适宜人居，地块升值潜力巨大。2、从市政交通方面来看，地块