不动产登记操作规范解读(张富刚)

不动产登记操作规范解读国土资源部不动产登记中心登记制度处张富刚博士/研究员[e-mail]工作回顾1《物权法》（2007年）：第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例》《中华人民共和国物权法》《不动产登记技术规程》等法律法规规章规范性文件《不动产登记操作规范》等行业标准《不动产登记数据库标准》等技术规范制度顶层设计2《不动产登记法》《不动产权利法》《民法典》（2017）《自然资源统一确权登记办法》（2016）《不动产确权与争议调处办法》？规范的体例结构1一般规定2申请3受理4审核5登簿6核发证书或者证明总则7集体土地所有权登记8国有建设用地使用权登记9国有建设用地使用权及房屋所有权登记10宅基地使用权及房屋所有权登记11集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记12海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记13地役权登记14抵押权登记15预告登记16更正登记17异议登记18查封登记19登记资料管理20登记资料查询分则附录A.1不动产登记申请书A.2通知书、决定书、告知书A.3公告文书A.4不动产实地查看记录表A.5询问记录A.6不动产登记资料查询文书A.7授权委托书A.8承诺书A.9具结书条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任核心制度内容三6登记机构和人员12附则不动产权利登记其他登记功能定位1不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性，本条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为；针对后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。科学把握：调查—确权—登记—调处工作边界功能定位1新时期不动产登记复议、诉讼的重点领域：职责整合时点前后登记错误的责任分配信息公开查询与资料查询信访与法定途径登记与审批交易职责的厘定行政与民事交错对应条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任核心制度内容三6登记机构和人员12附则法定原则21、工作原则保护权益（第1条）严格管理（第4条第2款）方便群众（第4条第2款）2、法律原则统一登记原则（第4条第1款）合法登记原则（第2条第1款）申请登记原则（第14条）属地登记原则（第7条）稳定连续原则（第4条第2款、第3款）法定原则2一体登记原则《细则》：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。《规范》：房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。（合法登记原则）房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。法定原则2依申请登记原则《细则》：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外。《规范》：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：1不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；（依嘱托登记）2不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。（依职权登记）法定原则2连续登记原则：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：1预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；2在建建筑物抵押权登记的；3预查封登记的；4法律、行政法规规定的其他情形。属地登记原则：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任核心制度内容三6登记机构和人员12附则——《规范》关于不动产单元的细化不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。1.没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。2.有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。3.有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。基本概念31.3.2不动产单元编码不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）的规定进行设定与编码。不动产登记机构（国土资源主管部门）负责本辖区范围内的不动产单元代码编制、变更与管理工作，确保不动产单元编码代码的唯一性。基本概念3不动产单元代码由宗地（宗海）代码加上定着物代码构成，采用七层28位层次码结构。具有定位作用和关联作用。1.4.1：不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。1.申请人申请不动产首次登记前，应当以宗地、宗海为基础，以不动产单元为基本单位，开展不动产权籍调查。其中，政府组织开展的集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记所需的权籍调查成果不动产权籍调查成果，由人民政府有关部门组织获取。2.申请人申请不动产变更、转移等登记，不动产界址未发生变化的，可以沿用原不动产权籍调查成果；不动产界址发生变化，或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的，应当补充或重新开展不动产权籍调查。3.前期行业管理中已经产生或部分产生，并经行业主管部门或其授权机构确认的，符合不动产登记要求的不动产权籍调查成果，可继续沿用。权籍调查41.4.2：不动产登记机构（国土资源主管部门）应当加强不动产权籍调查成果的审核确认，结合日常登记实时更新权籍调查数据库，确保不动产权籍调查数据的现势、有效和安全。目前,针对登记与权籍调查的衔接缺乏明确规定，导致存在“两张皮”现象，权籍调查数据可能不符合登记要求，权籍调查数据库也没有根据登记的最新成果及时更新。为此，《规范》专门规定了不动产权籍调查，实行权籍调查前置。权籍调查4条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任核心制度内容三6登记机构和人员12附则登记类型4——变更登记界定与适用指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：不动产设有抵押权、地役权或被查封的，因权利人名称、身份证明类型及号码，不动产坐落发生变化或自然灾害导致部分不动产灭失的情形而申请的变更登记，可以办理。因通过协议改变不动产的面积、用途、期限等内容申请变更登记，对抵押权人、地役权人产生不利影响的，应当出具抵押权人、地役权人同意变更的书面材料。登记类型4——注销登记界定及情形适用指因不动产权利消灭而进行的登记。（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。注意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。【注意】《规范》在具体各类不动产权利注销登记审查要点中有具体衔接，并补充完善了查封登记情形。有下列情形之一的，应当办理注销登记：条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任核心制度内容三6登记机构和人员12附则登记机构和人员6规范关于不动产登记机构风险防控管理的要求：不动产登记机构应当建立与不动产登记风险相适宜的内部管理机制。不动产登记机构应当依据登记程序和管理需要合理设置登记岗位。1.不动产登记的审核、登簿应当由与其岗位相适应的不动产登记工作人员负责。2.不动产登记机构宜建立不动产登记风险管理制度，设置登记质量管理岗位负责登记质量检查、监督和登记风险评估、控制工作。不动产登记机构可以建立不动产登记会审制度，会审管辖范围内的不动产登记重大疑难事项。不动产登记机构宜根据相关业务规则，通过信息化手段对相互冲突的业务进行限制或者提醒，以降低登记风险。【具体要求】不动产登记机构宜通过以下方式对登记业务中发现的已失效的查封登记和异议登记进行有效管理：1.采用电子登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在信息系统中及时解除相应的控制或者提醒，注明相应的法律依据；2.采用纸质登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在不动产登记簿附记中注明相应的法律依据。条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任核心制度内容三6登记机构和人员12附则登记管辖7《规范》的细化：跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。不动产登记单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的登记机构，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构；条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任核心制度内容三6登记机构和人员12附则不动产登记簿8统一体现物的编成原则。对于土地承包经营权采取人的编成原则的做法进行技术衔接处理。以宗地和宗海为单位编成，彰显以土地和海域为基础的原则，可以实现无缝衔接和本底全覆盖。登记簿编成不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。宗地或宗海权属界线发生变化的，应当重新建簿，并实现与原登记簿不动