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房地产估价理论与方法复习思考题第一章房地产估价概论1、区分专业估价与非专业估价有何意义?专业估价与非专业估价有哪些区别？答：专业估价专业性很强，需要专门的知识和经验，估价结果是否客观合理还关系有关单位和个人的切身利益，甚至直接关系公共利益和人民财产安全，例如为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿提供依据的估价（以下称房屋征收估价）不仅关系被征收人的切身利益还关系社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价（以下简称房地产抵押估价）还关系金融安全，所以不是随便什么单位和个人都可以从事的，只能由既有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资格的专业人员来从事。概括起来有五方面区别：A由专业人员和专业机构完成；B是一种专业意见；C具有公信力；D实行有偿服务；E承担法律责任。2、什么是专业房地产估价？答：是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。3、估价、评估、估值、价值评估、价格评估之间有何异同和关系？答：估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对价值进行评估；而评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估。以某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。4、国外及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义是什么？答：美国称为“得出一种价值意见的行为或过程”；日本和韩国称为不动产鉴定评估，定义为判定不动产经济价值，并将其结果用货币额表示；中国香港地区称为物业估值或物业估价；中国台湾地区称为不动产估价。5、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？答：价值和价格本质区别是：价值是物的真实所值，是相对客观和相对稳定的，价格是价值的外在表现，价格围绕价值而上下波动。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系，往往会出现低值高价或高值低价等价格背离价值的情况。因此为了表述上更科学、准确，也为了与国际上通行的估价理论下一致，应当强调房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。6、应如何理解房地产估价是“发现”或“探测”房地产价值而不是“发明”或“创造”房地产的价值？答：房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。不应把自己主观想像的价格加强给估价对象。7、房地产估价与一般意义上的房地产定价有何本质区别？答：房地产估价是提供关于房地产价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据；而房地产定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。8、在实际估价中估价师应如何模拟市场来给估价对象“定价”？答：房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不存在大量相同房地产的交易，从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但对于估价师或某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由市场力量决定，即房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。所以房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的和行为。9、鉴定性估价与咨询性估价有何不同？对估价作这两种区分有何意义？答：估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性；二是鉴证性或证据性。意义在于承担法律责任的在大于不同，鉴证类要大。10、目前有哪些法律法规规定了估价(评估)的法律责任及其主要内容是什么？答：《中华人民共和国刑法》（2011年2月25日修正文本）第一百九十八条规定：保险事故的鉴定人、证明人、财产评估人故意提供虚假的证明文件，为他人诈骗提供条件的，以保险诈骗的共犯论处。《刑法》规定承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件；《公司法》；《证券法》……P7\8\911、为什么会产生估价的准确性问题？如何看待估价的准确性？答：产生准确性问题主要是因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，而且真实价值只是理论上存在的，实际中不可得知，所以评估会产生误差。应对准确性问题全面认识：A即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；B所有的评估价值都会有误差；C不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差；D判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较；E实际中不轻易直接判断一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在改造估价程序上有无疏漏、估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或者否定。【一般不能选用实际成交价格，只能选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。】12、什么是估价的误差范围？如何确定估价的合理误差范围？答：评估价值=真实价值+误差一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以肯定或否定。13、不同估价师的估价结果为何不完全相同？答：因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，不同的估价师所掌握的信息一般不可能完全相同，所以相应的估价结果也会不完全相同。12、为什么说房地产估价是科学也是艺术？答：因为正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验，最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。13、房地产为什么需要专业估价？答：因为房地产具有不可移动、独一无二和价值量大等特性，而房地产市场又是典型的不完全市场，市场信息不对称，有许多阻碍房地产价格合理形成因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，在其判断中要求有专门知识和经验，所以需要房地产估价师提供专业估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。14、估价为什么需要适当的专业化，并且通常是按照估价对象的不同来分专业的？答：因为只有具有相应估价专业知道和经验的估价师得出的估价结果才令人信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成按照估价对象划分的不同专业和相应有估价师。如果不分专业，一个估价师什么资产都可以估价，会因没有专业发展而不能提供优质服务，而不被社会认可，估价行业难以持续发展，最终受害的将是估价师和估价行业自身。15、房地产估价为何在估价行业中占主体？答：因为A房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少；B房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少；C房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。16、现实中有哪些情形需要房地产估价，它们是如何需要房地产估价的？答：A国有建设用地使用权出让的需要；B房地产转让和租赁的需要；C房地产抵押贷款的需要；D房地产征收征用补偿的需要；E房地产税收的需要；F房地产损害赔偿的需要；G房地产分割的需要；H房地产保险的需要；I房地产争议调处和司法鉴定的需要；J企业有关经济行为的需要；K房地产管理的需要；L其它方面的需要。17、房地产买卖中对估价有哪些需要？答：18、房地产损害赔偿的类型有哪些？房地产估价如何在其中发挥作用？答：A因规划修改给房地产权利人等合法权益造成损失的；B在自己的土地上建造建筑物妨碍了徒劳往返的通风采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的；C因施工中挖基础不慎使邻近建筑物倾斜，造成邻近房地产价值损失的；D国未能履约使他人工程停缓建，对他们造成损失的；E因工程质量缺陷造成房地产价值损失的；F使他人房地产受到污染，造成他们房地产价值损失的；G因对房地产权利行使不当，造成房地产权利损害的；H因异议登记不当，造成房地产权利损害的；I因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的；J其它房地产损害赔偿。这些均需要房地产估价为确定赔偿或补偿金额提供参考依据。19、目前有哪些企业经济行为需要估价服务？房地产估价如何在其中发挥作用？答：主要有A企业对外投资；B企业合资；C企业合作；D企业合并；E企业分立；F企业改制；G企业资产重组；H企业产权转让；I企业租赁；J企业清算。这些企业经济行为均需要房地产估价。20、房地产行政管理为何需要房地产估价？《城市房地产管理法》提出的哪些房地产行政管理需要房地产估价？答：中国经济体制发展将过去高度集权的计划经济转变为市场经济，相应地对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，实行实物管理与价值管理相结合。这种情况下，房地产管理不仅需要搞清楚土地和房屋的数量、质量，更需要搞清楚土地和房屋的价值量及其增值或贬值情况，这就需要房地产估价。21、估价当事人、（估价主体）、估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间有何区别和关系？答：估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人；估价委托人是直接向估价机构提出估价要求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人；估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。22、什么是房地产估价师？一名合格的房地产估价师应当具备哪些条件？答：注册房地产估价师简称房地产估价师、估价师，是指具有房地产估价知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。应当具备房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。23、什么是估价目的？目前有哪些估价目的？答：估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。目前有：国有建设用地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、税收、损害赔偿、分割、保险、争议调处、司法鉴定，企业对外投资、合作、合资、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核、鉴定，等等。24、弄清估价目的有哪些重要意义？答：估价目的将影响估价结果，不同的估价目的，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。25、什么是估价时点？为何确定估价时点应在先，得出评估价值应在后？答：估价时点也称价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时间的价值。26、什么是估价对象？目前房地产估价对象主要有哪些？答：估价对象即估价客体，指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。主要有土地、建筑物、土地与建筑物的综合休，还有在建工程及期房。27、什么是价值类型？应如何理解同一估价对象的价值并不是唯一的，而其具体一种类型的价值理论上却是唯一的？答：价值类型是指一个项目中所评估的具体某种价值。价值类型一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值。【正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的】28、房地产估价方法主要有哪几种？实际估价中应如何选用估价方法？答：主要有收益法、成本法、市场法，另外还有衍生的假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。在选用估价方法时应根据估价对象、估价目的的不同而等选用，但需要两种以上的方法。29、房地产估