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万科·润园前期物业管理服务投标书（正本）收件人：武汉万科天诚房地产有限公司万科.润园物业管理服务招标项目投标人名称：投标人地址：封套万科·润园前期物业管理服务投标书（正本）投标人名称：投标人地址：封面目录第一篇投标函第二篇投标报价表（在唱标信封内）第三篇法定代表人授权书第四篇资格证明文件第五篇技术、商务响应文件第六篇物业管理投标方案附件：万科润园物业管理服务方案实施细则第一章项目分析及管理处运行机制第二章物业服务人员配备方案第三章经营管理目标第四章中标后服务方案（含具体作业频次）第一篇投标函致：武汉万科天诚房地产有限公司我方确认收到贵方提供的位于湖北省武汉市武昌区万科.润园城物业管理服务的招标文件的全部内容，我方：作为投标者正式授权代表我方进行有关本投标的一切事宜。在此提交的投标文件，正本一份，副本五份，唱标信封一份。包括如下等内容：(一)投标函；(二)投标报价表；(三)法人代表授权书(四)全套资格证明文件(五)技术、商务响应文件(六)物业管理投标方案(七)唱标信封我方已完全明白招标文件的所有条款要求，并重申以下几点：(一)我方决定参加万科.润园前期物业管理的投标。(二)全部有关服务的投标总价为(详见投标报价表)。(三)本投标文件的有效期为投标截止日后35天有效，如中标，有效期将延至合同终止日为止。(四)我方已详细研究了招标文件的所有内容包括修正文(如果有)和所有已提供的参考资料以及有关附件并完全明白，我方放弃在此方面提出含糊意见或误解的一切权力。(五)我方承诺投标文件中的一切资料、数据是真实的，并承担由此引起的一切责任。(六)如我方被授予合同，由我方就本次招标支付或将支付给招标机构的中标服务费列于招标文件要求的承诺书中。(七)我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任何其它数据或信息。(八)我方理解贵方不一定接受最低标价或任何贵方可能收到的投标。(九)我方如果中标，将保证履行招标文件以及招标文件修改书(如果有的话)中的全部责任和义务，在中标通知书规定的时间内签订《物业管理服务合同》，并严格按国家有关法规履行自己的全部责任，按质、按量、按期完成《物业管理服务合同》中的全部任务。(十)所有与本招标有关的函件请发往下列地址：地址：邮政编码：投标人(公章)：授权代表姓名(签名或盖章)：日期：2006年10月8日第二篇投标报价表1．物业管理收入测算明细表注：报价均应包含所有需受聘方交纳的税费。内容年度收入收费面积收费标准1.物业管理费收入2638986小高层410400120003超高层住宅1647186577962.5别墅洋房5814001700032.车位管理收入2940003.公共资产、部位经营收益99004.其它收入5000收入合计2947886投标人(公章)：授权代表(签字或盖章)：日期：2006年10月8日按成本用途测算年度月份单位成本结构比例%1、管理费用548204456840.5320.29%2、保安费用630372525310.6123.33%3、保洁费用337199281000.3212.48%4、环境绿化费208310173590.207.71%5、公共设施运行、养护费698931582440.6725.87%6、业主集体费用1800015000.020.67%7、公司佣金260905217420.259.66%8、其它000.000.00%成本合计27019212251602.59100.00%9、税金168030140020.16费用总支出28699502391632.762．物业管理成本测算表注：明细表需详细列出包括但不限于各种人工费用、物料费用、管理费用、不可预见费、税费、利润等。投标人(盖章)法人授权代表(盖章或签名)：日期：2006年10月8日第三篇法定代表人授权书致：武汉万科天诚房地产有限公司本授权书声明：注册于的限公的在下面签字（或盖章）的代表本公司授权在下面签字的为本公司的合法代表人，就湖北省武汉市武昌区万科.润园项目物业管理服务招标的投标和合同执行，以我方的名义处理一切与之有关的事宜。本授权书于2006年10月9日签字生效，特此声明。投标人(公章)：邮政地址：法定代表人(签字或盖章)：职务：被授权人(签字或盖章)：职务：第四篇资格证明文件1.投标方《营业执照》复印件（盖章）2.投标方《资质证书》复印件复印件（盖章）3.投标方简介第五篇技术、商务响应文件5.1技术响应表[说明]完全满足的在“响应栏”中打“√”，若有差异的请在“差异栏”中打“O”，并将差异情况在技术差异表说明。序号条款题目响应差异l招标项目简介√2物业管理总体要求√3物业管理内容√4物业管理质量指标要求√5合同终止√6物业管理期限及管理服务费收取时间及方式√7物业管理服务前期交接工作的要求√8其它√投标人(盖章)：授权代表(签字或盖章)：日期：2006年10月9日技术差异表[说明]根据“用户需求书”内容作出响应有差异的，则说明差异的内容。序号用户需求书要求投标文件内容条款号简要内容条款号实际响应的具体内容投标人(公章)：授权代表(签名或盖章)：日期：2006年10月9日5.2商务响应表物业管理服务合同书(格式)响应表[说明]完全满足的在“响应栏”中打“√”，若有差异的请在“差异栏”中打“O”，并将差异情况在差异表说明。序号条款号合同条款题目响应差异1第一章物业基本情况√2第二章服务内容与质量√3第三章服务费用√4第四章物业的经营与管理√5第五章物业的承接验收√6第六章物业的使用与维护√7第七章专项维修资金√8第八章违约责任√9第九章其他事项√投标人(公章)：授权代表(签名或盖章)：日期：2006年10月9日物业管理服务合同书(格式)差异表[说明]投标人应根据其提供的服务，对照招标文件《物业管理服务合同书(格式)》的要求，有差异的，则在差异表中写明实际响应的具体内容。序号招标文件要求投标文件内容条款号简要内容条款号实际响应的具体内容投标人(公章)：授权代表(签名或盖章)：日期：2006年10月9日第六篇物业管理投标方案一、物业服务模式提供酒店式物业管理服务，配置金钥匙客户服务人员，满足高端客户的需要。二、架构及人员配置（50人）经理1人客户主管1人金钥匙2人保安员25人维修员5人保洁员15人出纳员1人三、拟设立规章制度及作业指引(具体详见附件)四、管理服务费用收支预算方案1．物业管理收入测算明细表内容年度收入收费面积收费标准1.物业管理费收入2638986小高层410400120003超高层住宅1647186577962.5别墅洋房5814001700032.车位管理收入2940003.公共资产、部位经营收益99004.其它收入5000收入合计29478862．物业管理成本测算表按成本用途测算年度月份单位成本结构比例%1、管理费用548204456840.5320.29%2、保安费用630372525310.6123.33%3、保洁费用337199281000.3212.48%4、环境绿化费208310173590.207.71%5、公共设施运行、养护费698931582440.6725.87%6、业主集体费用1800015000.020.67%7、公司佣金260905217420.259.66%8、其它000.000.00%成本合计27019212251602.59100.00%9、税金168030140020.16费用总支出28699502391632.763．物业管理收支预算表内容年度月平均月每平米1、营业收入29478862456572.83物业管理费收入26389862199162.53车位管理费收入294000245000.28其它收入1490012420.012、成本支出27019212251602.59人员费用12392721032731.19行政费用127013105840.12财产费用2445520380.02物料消耗7520062670.07公共运行费406300338580.39保洁费568776473980.55公司佣金260905217420.253、税金168030140020.16项目利润7793664950.07投标人(公章)：授权代表(签名或盖章)：日期：2006年10月8日五、各项物业管理服务、物业维护计划和实施方案（附件中会有详细描述）六、管理服务分项标准，服务承诺服务项目服务范围服务标准综合管理小区规划红线范围内,涉及共有财产和公共事务的管理1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。2、履行物业管理服务合同，并按规定公布物业管理服务项目内容及物业管理服务费标准。3、每年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工100%持有专业部门颁发的有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。5、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，建立完善的档案管理制度。6、设置客户服务中心和服务热线，有效投诉处理率100%。7、夜间有专人值守，处理紧急报修、水、电等紧急报修半小时内到现场。8、每年进行一次服务满意率调查，征求用户意见不低于入住总户数的80%，促进管理服务工作的改进和提高。物业共用部位、共用设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵、供暖）物业共用部位、共用设施设备1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐，运行记录、检查纪录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录。3、实行24小时值守服务。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程及保养规范。5、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。6、公共照明设备完好率90%以上。7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全。8、雨水污水井、化粪池、排水管网每月检查一次，定期疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，立即通知业主。绿化养护小区规划红线内的公共绿地和花草树木1、花草树木生长良好，修剪整齐美观无杂草。2、绿地无改变性质和破坏，占用现象。3、适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。4、园林小品及设施维护良好。清洁卫生小区规划红线以内，业主户门以外1、环卫设备完好，合理设置垃圾桶、果皮箱、垃圾中转点。2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁。3、垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象，各类垃圾容器及时清洁，无重异味。4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。5、雨雪天气及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫，楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。6、根据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作。7、对超环保标准排放油烟、嗓音等行为和违反规定饲养宠物、家畜、家禽者进行劝告，并报告有关部门进行处理。秩序维护小区规划红线以内,业主户门以外(公共区域的秩序维护和公共财产的看管)1、小区基本实行封闭管理，主要出入口有专人值守，外来人员和车辆及大件物品出入有登记。2、有专门秩序维护人员，实行24小时值班及巡逻制度。3、机动车、非机动车行驶、停泊管理有序。4、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。5、消防设备设施完好无损，可随时起用、消防通道畅通，制订消防应急方案。6、中央监控室实施24小时安全监控并记录及时。7、看管公共财产包括楼内的门、窗消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等。8、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。智能化系统运行维护1、保障小区智能化设施的日常运行正常，维护及时。2、智能化系统出现故障时，有相关预案措施弥补。电梯运行维护1、电梯按规定时间运行，安全设施齐全、通风、照明及附属设施完好。2、轿厢、井道、机房保持清洁。3、电梯按时年检，由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。4、运行出现故障后，维修人