新型农村社区建设意见

新型农村社区建设意见为全面推进新型农村社区建设，彻底改善农民居住生活条件，显著提升农村公共服务水平，有效加快城乡统筹一体发展进程，按照“市里政策导向、镇上督导推动、村庄主体实施、群众共同参与”的运作思路，制定本意见。一、总体目标从2010年6月开始，将全市16处镇区街的600多个村庄规划建设成100处新型农村社区，争取利用5年多的时间基本完成新型农村社区建设任务。其中，城市规划区范围内的社区建设到2013年底基本完成，镇街驻地范围内的社区建设到2014年底基本完成，乡村范围内的社区建设到2015年底基本完成。2010年，开发区、度假区、东莱街道、新嘉街道要至少实施2个社区建设项目，其它镇区街要至少实施1个社区建设项目，以后每年要有所突破。二、工作要求推进新型农村社区建设事关大局、事关长远、事关千家万户，是对千百年来农村形成的居住条件、生活环境、生活习惯的一次历史性的转型、一次根本性的改变、一次彻底性的革命，必须精心谋划，耐心引导，细心操作，用心推动。工作中，要严格把握“五个六”工作要求。（一）六个理念：一是民生的理念。要坚持以人为本、以民为重，真正使新型—2—农村社区建设的过程成为关注民生、保障民生、改善民生的过程，通过新型农村社区建设全面提升龙口的民生水平和幸福指数。二是反哺的理念。要遵循工业反哺农业、城市支持农村的经济社会发展客观规律，把新型农村社区建设作为统筹城乡一体发展的最佳切入点，全面加大工业对农业的反哺力度，切实强化城市对农村的支持效果。三是互惠的理念。要把城乡作为一个优势互补、资源共用的有机整体，以新型农村社区建设为纽带，充分整合、合理配置农村的土地资源和城市的资本优势，实现农村生活居住条件的大改善、城市发展空间的大拓展。四是共享的理念。要按照“全民共享”的工作思路，加快消除城乡差距，把新型农村社区建设作为公共财政向农村倾斜、公共服务向农村延伸的最有效途径，让农村群众享受到与城区市民同样的经济发展成果。五是超前的理念。要立足实际、放眼未来，坚持高起点规划、高标准建设、高水平配套，力求我市的新型农村社区建设几十年不落后。六是和谐的理念。要坚持一切为了群众、一切依靠群众的工作方针，以优惠的政策、周到的服务、耐心的工作，充分调动群众参与、支持新型农村社区建设的积极性、主动性，确保有序发展、和谐推进。（二）六个最大化：一是最大化地集中集约用地。新型农村社区建设必须坚持整—3—村拆迁、成片规划、集中建设，在实现农村群众生产生活居住现代化的同时，最大限度地把节余置换出的土地资源集中到全市最需建设、最具潜力、最能放大效益的地方进行开发使用，有效破除土地对工业化、城镇化的瓶颈制约。各镇区街新型农村社区建设节余的建设用地指标，由市政府统一调配使用。二是最大化地变现土地价值。通过城乡土地资源优化配置，以招拍挂等方式获得土地级差收益，最大限度地以地生财，将所取得的土地变现资金最大化地返还基层，用于支持、扶持新型农村社区建设。三是最大化地完善社区配套。..按照“尽力而为、量力而行”的原则，积极配套好水、电、路、暖等基础设施，规划建设好医疗、文体、托幼、社区管理、物业管理、污水处理等服务设施。四是最大化地降低基层负担。新型农村社区建设面广量多、资金投入巨大，市政府将从政策、资金等多个层面和角度给予支持和帮助，最大化地减轻基层的经济负担和工作压力。五是最大化地惠及迁居村民。要多措并举，最高幅度地让利于民，确保群众搬得进、住得起、安得下。六是最大化地提高群众满意度。要始终把群众满意不满意、高兴不高兴、答应不答应作为一切工作的出发点和落脚点，在拆迁、建设的关键环节、重要步骤上，广泛听取民意、集中民智，最大程度地扩大群众参与范围，确保好事办好、实事办实，群众满意、社会认可。（三）六个原则：—4—一是坚持规划先行的原则。全市新型农村社区规划要以科学规划为先导，以城乡总体规划、土地利用总体规划和镇域体系规划为依托，做到与农田保护、生态建设、基础设施和产业发展等有机衔接，同步规划、一步到位。二是坚持群众自愿的原则。新型农村社区建设必须充分尊重群众的意愿，坚决杜绝强迫命令、强行拆建等行为。要通过宣传动员、说服教育、政策引导、示范带动等措施，切实统一群众认识、转变群众观念、赢得群众的支持拥护。三是坚持方便宜居的原则。结合民俗习惯、文化传统、建筑风格等特点，按照“科学设计、适度超前”的要求，着力打造功能完备、实用舒适、美观大方、环境优美、生活便利、节能环保、绿色生态、经久耐用的“百年住宅”、“百年社区”。四是坚持突出重点的原则。要把城市规划区内社区建设作为重中之重，把镇街驻地、主干道两侧和矿区社区作为重点，乡村社区作为主体，压茬推进，确保效果。五是坚持公开公正的原则。要坚持公开透明、公正民主，做到规划布局、式样户型、评估折价、招投标、回迁安置全过程公开，广泛征求意见，全面保障群众的知情权、参与权和监督权。六是坚持因地制宜的原则。要因村施策、一村一法，不搞一刀切、齐步走，做到成熟一个建设一个，建设一个成功一个，确保积极、稳妥、有序推进。（四）六个防止：一是防止短期行为。新型农村社区建设是一项长期的、艰苦—5—的、细致的工作，要摒弃急功近利、毕其功于一役的思想，放长眼光、深谋远虑，吃透政策、摸准实情，一张蓝图绘到底、一套政策管到底，一年接着一年抓、一轮接着一轮干，坚持数年、务求实效。二是防止方法简单。要通过扎实有效的基础工作、深入细致的群众工作、入情入理的思想工作，使新型农村社区建设的过程，成为宣传群众、发动群众、惠及群众的过程，成为农村居住条件大改善、农村公共服务大提升、城乡面貌大变样的过程，成为社会各界自觉拥护、大力支持、共同推进的过程。三是防止龙头蛇尾。要充分考虑到建设全过程中可能出现的各种问题困难和复杂局面，做好应对预案，确保新型农村社区建设起好步、结好局，整个过程力度不减、步伐不停、热潮不断。四是防止过度举债。要综合运用土地、补助和规费减免缓等优惠政策，吸引有相应资质和实力的房地产开发、工程设计、建筑施工等单位参与建设，借力开发、实现多赢。原则上不提倡镇村两级举债、严禁过度举债进行新型农村社区建设。五是防止搭车卖房。凡用地是通过招拍挂出让方式竞得的国有土地，所建住房可向社会销售。凡土地是集体建设用地的，不得进行商品住房开发。严禁向不符合条件的村民、城市居民出售在集体土地上建设的住房。六是防止“半拉子”工程。要本着积极稳妥的态度，切实把好开发资质、工程质量、资金专款专用等关口，坚决避免因中途停工引发建不完、搬不进、配不齐等各类问题发生，确保每个建—6—设项目的顺利推进、按期完工。（五）六个鼓励：一是鼓励建设大社区。要通过建大社区、形成规模效应，减少户均费用，降低居住成本。二是鼓励建设高层住宅。要节约用地，提高容积率，东城区、西城区、新区、度假区规划区范围内社区原则上建设11层以上住宅。其它区域倡导建设小高层和高层建筑。三是鼓励节俭建社区。在确保质量的前提下，要注重勤俭节约，倡导少花钱、多办事，花小钱、办大事，综合运用企业赞助、群众出工、既有资源的充分利用等多种方式，最大限度降低建设成本、减轻群众负担。四是鼓励多元化融资。要综合采取盘活存量资产、房地产开发、推行农村宅基地和土地使用权抵押贷款等多种模式，积极吸引金融资本、社会资金介入、农户筹资参与，形成多元化的投资格局。五是鼓励发挥村民自治。要始终坚持“群众的事情群众定”的方针，在运作方式、建设标准、配套设施、回迁安置等方面，充分发挥村民自治作用，让群众自觉参与、自己决策、自我管理。六是鼓励大企业参与。要大力支持有实力的企业参与新型农村社区建设，节余的周转指标优先调剂给企业使用；积极鼓励矿山企业参与对矿区村实施整村搬迁，连片建设新型农村社区，实现互惠共赢。三、建设类型和模式—7—1、城市改造型。东城区（东起凤凰山路，西至南山路，南起龙泉路，北至北外环路）、新区（东起南山路，西至府西四路，南起龙泉路，北至264省道）、西城区（东起龙港路，西至海边，南起牟黄路，北至海边）范围内的社区建设，结合旧城改造和城区建设，运用房地产开发模式进行整村拆迁改造、迁村并点、连片开发。………2、驻地集聚型。通过多种形式将城郊村和镇街驻地村建设改造成为社区，吸纳周边村庄农户入住，并将周边村庄整体拆除复垦。3、多村联建型。以中心村为依托，统一组织建设社区，实行城乡建设用地增减挂钩政策，并将周边村庄整体拆除复垦。4、园区带动型。高新区、开发区牟黄路以南范围内的村庄结合园区整体发展规划，进行社区建设。………5、强村兼并型。鼓励引导经济强村通过兼并周边经济欠发达村，建设新型农村社区，实现以强带弱、共同发展。6、村企共建型。以互惠互利为导向，引导支持各类企业对相关村庄进行搬迁建设、整体改造，对腾空的土地及相关资源进行开发，实现企业扩张发展、村居条件改善的双赢。………四、工作流程1、各镇区街根据全市社区建设总体规划，按照先急后缓、先易后难的原则，编制各年度计划。2、村两委拟定搬迁初步意见，经镇区街审查后，交由党员、村民代表研究通过，并征求全体村民意见。—8—3、镇区街制定项目实施方案（即社区项目修建性详细规划），报市政府审批。4、城市规划区社区建设用地由国土局办理国有土地征收手续，以招拍挂方式出让；城市规划区范围以外的社区建设由国土局编制增减挂钩实施规划和实施计划，报省国土资源厅审批，并依法办理土地使用手续。5、村两委拟定拆迁补偿安置方案，经镇区街审查后交由党员、村民代表研究，征求全体村民意见，建设局负责审核把关。6、进行拆迁公示、公告，聘请评估公司或镇村组织力量进行丈量、评估、测算，并公示结果，征求户型意见，由建设单位或村委会与被搬迁人签订拆迁补偿安置协议，由镇区街确认并备案。7、社区建设项目必须按照基本建设程序办理有关手续，由镇区街或建设单位确定监理、施工单位，在村两委或建设单位对原村庄房屋拆除后，组织建设施工。社区建设项目必须整体实施，严禁将一个社区项目零散建设、拆开进行。8、城市规划区内新建社区项目，要对社区规划涉及的村庄全部进行整村拆除，在规划确定的区域建设回迁住宅楼。城市规划区以外的新建社区项目，提倡在社区开工建设前将规划涉及的村庄全部进行整村拆除，如不能全部拆除，社区项目开工建设前拆除房屋的栋数不得低于建设项目总户数的四分之一，回迁住宅楼建成后组织村民搬迁入住，并将剩余旧村民房整体拆除。9、工程验收合格后，组织村民回迁、物业入驻，并办理土地证、房产证。对园区新型农村社区建设节余的建设用地由市政—9—府按照园区征地标准征用，用于园区项目建设；对城市规划区内腾空地进行房地产开发；对城市规划区以外的腾空地由镇区街组织进行复垦，复垦完成后由国土局组织相关部门进行初验并申报省国土资源厅进行终验。（具体流程详见附件3、附件4）五、政策扶持（一）补助资金从2010年6月起，市财政每年安排专项资金，用于新型农村社区建设补助和土地复垦专项补助。补助资金由各镇区街专户储存、专款专用，依规分配、统筹使用。1、新型农村社区建设补助①乡村、镇街驻地和园区通过城乡建设用地增减挂钩方式进行新型农村社区建设，并达到规定的规模、配套、建设标准等的：所节余的建设土地整理复垦成为合格农用地（复垦的耕地面积不少于安置区占用耕地面积，安置区占地面积不得超过拆迁旧村庄占地面积的25%）的，每亩市财政补助所在镇区街21万元，其中园区节余的建设用地用于项目建设的，按此标准每亩扣除复垦费1.8万元。拆除土地面积达到项目区原村庄占地面积25%以上、安置区建筑达到正负零以上时，拨付补助资金总额的20%；安置区建筑主体工程完工时，拨付补助资金总额的20%；安置区完工、群众全部回迁、拆旧区全部拆除时，拨付补助资金总额的20%；节余土地复垦初验后，拨付补助资金总额的20%；项目区最终经省国土资源厅验收合格后，拨付补助资金剩余部分。每完成一户回迁（原一栋房屋选择一栋以上回迁楼的只享受一栋补助）市财—10—政补助所在镇区街3万元，待拆迁、回迁完成后一次性拨付。②城区、园区和镇街驻地通过房地产开发方式进行新型农村社区建设的，拆迁土地需按规定征为国有，经招拍挂方式进行出让。市财