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安丘市场研究报告策划管理中心2012年5月15日目的：目前集团正在对安丘三合春城周边地块研究，在安丘当前的市场环境下，该地块适合开发何种物业类型是目前需解决的核心问题，因此本报告主要针对当前的市场政策趋势、城市经济发展研究及安丘市房地产市场研究三个维度进行分析，得出本项目适合开发何种物业和企业未来在安丘的拿地策略，最终解决本项目的核心问题！2城市经济发展研究房地产市场研究3提纲：1宏观市场政策研究宏观市场政策：整体市场不容乐观，但政策力度已接近顶点，未来市场将趋于平稳，但是四线城市受政策影响相对较小，且调控主要针对住宅市场已全面覆盖的政策组合限购信贷税收供给监管违法违规用的处罚和收回土地供给的进一步扩大保障房的保质保量各部委联合检查，执法会更严，如北京会实现民监局、房管局、公安局信息联网，打击假离婚、假社保等。6月-8月之前全国40个城市的住房信息系统完善，实现全国联网，打击非贷款的二套房漏洞。问责保障房房价上涨过快城市限购否是否出台房价控制目标第三批限购名单预期将进一步扩大至72个城市限购力度的加强首套房首付比例提高，利率更高对开发商融资要求越来越高，可能对小开发商等非优质客户停止发放贷款，大开发商的融资难度也越来越大土地增值税的严格清算营业税、契税优惠的全面取消今年预计会出第二批征收房产税的城市名单宏观市场政策:下调准备金率回暖信号，促进客户的置业信心，利于房地产市场的发展2011年11月30日晚间，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这离央行上次2008年12月份下调存款准备金率已经时隔35个月。从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月。在上次下调存款准备金率以后，各地银行针对首套房的利率基本由上浮10%左右，回归基本八五折左右。但最近首套房八五折利率优惠有收紧苗头，此次下调存款准备金率后，首套房贷款的利率很可能继续维持八五折优惠，部分银行甚至可能会出现八折优惠，楼市刚需将从中获益。2012年4月，全国100个城市住宅平均价格为8711元/平方米，环比3月下跌0.34%，其中29个城市环比上涨，71个城市环比下跌。其中济南市跌0.34%，均价9190元/平米，潍坊市下跌1.09%，均价4067元/平米0.33%-0.09%0.03%-0.43%-0.20%-0.65%-0.34%-0.82%-0.21%-0.70%-1.00%-0.80%-0.60%-0.40%-0.20%0.00%0.20%0.40%重庆南京成都北京武汉上海天津深圳杭州广州环比涨跌2012年4月全国房价统计10大城市房价开始有所松动，跌幅较小，其中8个城市出现环比下跌的情况。山东省以济南为代表的房价几乎几经出现了静止状态，下跌仅0.34%。市场价格开始进入探底阶段，刚需和初改客户将开始集中释放。宏观市场:4月份百城指数十大城市价格环比微降，市场价格开始逐渐探底，市场成交将逐渐回升目前全国百强房地产企业，均采取不同的手段进行融资，在当前的市场环境下，大量融资，囤积土地，说明该类企业均看好未来的房地产发展空间，预示着市场将逐渐回暖；2012年3月份全国五个大型地产企业共获取12宗土地，其中保利在西安获得2块，恒大在济南获得7块。12宗成交土地均属于二三线城市；百强房地产企业融资情况百强房地产企业囤地情况宏观市场政策：国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存数据来源：中国房地产决策咨询系统依据道氏模型的房地产市场趋势研判上升趋势短期趋势开发商预期购房者预期2006200720082009201020112012201320052004政府的压力来源民生问题稳定经济状况换届压力宏观市场政策：调控是正常的经济走势，根据道氏模型分析，未来房地产市场将开始转暖，市场存在巨大的市场空间当前市场环境不容乐观，但是政策力度已接近顶点，四线城市受政策影响较小，市场存在发展空间；国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存；宏观调控主要针对住宅市场，商业市场受政策影响力度较小；小结：政策力度已达顶点，市场回暖迹象明显！2城市经济发展研究房地产市场研究3提纲：1宏观市场政策研究安丘地理位置城市区位研究：安丘位于两大省级经济发展轴，战略地位显著安丘位于两大经济发展轴线上，胶济轴（济南—淄博—潍坊—青岛），沿海轴（日照—青岛—威海—烟台）安丘市位于山东省中部偏东，潍坊市南部，地处东经118°44′至119°27′，北纬36°05′至36°38′之间。东与高密、昌邑市以潍河为界，西接临朐县，南隔渠河与沂水县、诸城市毗邻，北连坊子区、昌乐县。南北最大距离61.5公里，东西最大距离65.3公里。胶济铁路横贯县境北部，潍（坊）徐（州）、下（营）小（关）公路干线交叉市境，交通方便。城区在市境北部，直线距离西北至首都北京460公里，西距省会济南200公里，北距市府驻地潍坊32公里，与邻市、县城区的距离是：西北至昌乐45.5公里，北至坊子20公里，东北至昌邑50.8公里，东至高密49公里，东南至诸城52.5公里，西南至沂水89.3公里，西至临朐63公里。市北政务区老城区城市发展：现有市场格局按政府规划方向发展为三个板块，呈“集群式”发展，城市规划思路清晰1.城市发展：老城区作为安丘市城市发展的起点，开始向北、向东发展；2.发展轨迹：老城区——新城区——市北政务区3.区域现状：目前老城区城市正在进行城市更新，拆迁难度较大，房地产开发成本过高；新城区目前趋于成熟，配套逐渐完善，但目前可供开发的土地较少；市北政务区随着市政府的东迁，区域配套将逐渐成熟，未来发展前景看好，且土地供应量巨大，房地产开发空间巨大。老城区板块新城区板块市北政务区板块优势地段优势无可比拟，成熟的配套，繁华的商业，便捷的交通，使其成为许多置业者的首选区域教育及医疗配套齐全配套相对成熟，交通便捷道路宽敞，环境较好土地成片出让，楼盘规模较老城区大城市发展战略向北扩进，规划成为未来的市中心土地供应充足，未来发展空间大工业聚集区，产业人口密度大，为房地产提供客户支撑紧靠汶河，自然资源优势明显劣势设施陈旧，环境拥挤建筑密度较高，居住拥挤人口素质参差不齐教育配套偏弱基本无综合商业配套配套不完善未来发展旧村改造沿街商业升级换代综合治理市政配套泰华城带动周边商业配套的完善以河为界，城市向东、向北发展趋势只要政府能够切实推进规划的实施，市北商务区板块将会兴起老城区板块：多为旧村改造项目；新城区板块：基础市政建设跟不上开发节奏。随着城市建设的步伐逐步加快，新城区的土地即将开发殆尽；市北政务区：尚处于初级建设规划阶段，目前几条城市主干道正在向北推进，已经有一些开发商开始关注河北地块。市北中央政务区板块未来将成为安丘房地产市场的主战场。住宅市场：随着城市规划的持续推进，市北政务区板块将成为开发的热土，开发前景良好2005年至2011年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平，在所有县市中处于中等偏低水平。2011年达到地区生产总值约188.8亿元。小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展城市宏观经济研究：安丘市宏观经济的快速增长期将带动房地产业的高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系——库兹涅茨数据来源：安丘市统计年鉴102.76115.01132.5140.6155.2169.6188.80501001502002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP增长情况分析城市宏观经济研究：以第二和第三产业为主，但是第三产业发展速度缓慢，办公需求增长量有限根据2006年——2011年安丘市各产业值及结构变化情况来看：第一产业所占比重保持在14%至15%之间；第二产业比重在63%至65%之间，但整体上呈下降趋势；第三产业比重保持在20%至21%之间，仍处于低水平，但呈现年均2%的缓慢发展速度。数据来源：安丘市统计年鉴0%50%100%三产业增长情况第三产业33.538.942.647.352.661.3第二产业108.9125125.3140153.9171.6第一产业25.726.529.931.533.235.8200620072008200920102011城市宏观经济研究：人口增长相对平稳，外来人口较少，农业人口的城镇转移为房地产市场发展提供了有力保障2005年至2011年安丘市总人口缓慢增长，从2009年开始增速加快，截止到2011年总人口达到近95万，其中农业人口约55万，非农业人口约40万，城市人口约13万。根据2011年潍坊市各县区人口统计情况来看：安丘市人口总数占整个潍坊市的11%，在潍坊各县市（除潍坊市）中排名第三。注：潍坊市包括奎文区、潍城区、高新区、开发区、寒亭区和坊子区。潍坊市21%诸城市12%寿光市12%安丘市11%青州市10%临朐县10%高密市10%昌乐县7%昌邑市7%单位：万人数据来源：安丘市统计年鉴9292.492.893.193.994.595.3909192939495962005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年人口增长情况分析城市宏观经济研究：大量的产业人口，为房地产开发提供了大量的客户支撑，但是其办公地点全部为自建总部安丘市大型知名企业及产业人口规模：•山东景芝股份有限公司，产业人口规模在5000至6000人之间；•山东奥宝化工集团有限公司，产业人口规模在3000左右；•安丘市汶瑞机械制造有限公司，产业人口规模在2000至3000人之间；•安丘市鲁安药业有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间；•潍坊长安铁塔股份有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间；另外，山东柠檬生化有限公司、山东海龙博莱特化纤有限责任公司等企业规模较大，产业人口较为密集。安丘全市产业人口规模大致在2万人左右；安丘重要企业主要以化工、机械、制药等为主。数据来源：安丘市统计年鉴0500000100000015000002000000固定资产投资增长情况固定资产投资6264357529759212151109107133695416425432006年2007年2008年2009年2010年2011年城市宏观经济研究：固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展20.2%22.3%20.3%单位：万元安丘市全社会固定资产投资按照年均21%的速度平稳发展，2011年已达到1402543万元。数据来源：安丘市统计年鉴20.5%22.8%05000100001500020000人均可支配收入增长情况人均可支配收入74828791105491297515328181652006年2007年2008年2009年2010年2011年050001000015000人均消费支出增长情况人均消费支出35774400532465488136103652006年2007年2008年2009年2010年2011年城市宏观经济研究：人均可支配收入和人均消费支出的稳步增长，为房地产开发提供了资金支持23.8%14.9%单位：元根据2006年至2011年统计数据分析：安丘市年人均可支配收入按照23.8%的平稳速度发展，2011年已达到18165元；年人均消费支出按照14.9%的平稳速度发展，2011年已达到10565元；人均消费支出增幅大于人均可支配收入增幅。数据来源：安丘市统计年鉴城市区位：安丘市经济战略地位明显，城市发展规划合理，利于房地产市场的发展；城市发展：安丘市规划思路清晰，随着城市规划的持续推进，市北政务区板块将成为开发的热土，开发前景良好；产业发展：第三产业发展速度缓慢，写字