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宁波鄞州区嵩江中路项目策划报告形象策略视觉表现SWOT可能性定位市场客户项目城市文化精神报告思路了解分析形成项目策划报告创造了解城市文化精神宁波简介概况水系岛屿海岸线宁波简称“甬”，地处中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，浙江省东部的东海之滨。东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，与上海隔湾相望，西接绍兴市，南临三门湾，与台州相连。全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞市梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市区“三江口”汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。全市共有大小岛屿531个，面积524.07平方公里。宁波境内有两湾一港，即三门湾、杭州湾、象山港。这些湾港，因有钱塘江、甬江及众多溪河注入，夹带着大量泥沙和营养物质，为滩涂和近海生物繁殖提供了丰富的养料。宁波有漫长的海岸线，港湾曲折，岛屿星罗棋布。全市海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，其中大陆岸线为788公里，岛屿岸线为774公里，占全省海岸线的三分之一。划区全市下辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区和东钱湖旅游度假区.人口环境年份全市人口总数（万）增长率市区户籍人口总数（万）增长率出生率鄞州区人口（万）2006560.46.6‰215.811.2‰7.3‰77.72007564.67.5‰218.211.1‰7.47‰79.1宁波560万的人口基数在全国来说或许不大，但是220万左右的市区人口基数就相当可观了,人口增长较为稳定，其中我们项目所在地的鄞州去人口总数达到近80万，占了宁波市区人口三分之一强。交通环境海陆空北伦港象山港杭州湾跨海大桥、杭甬高速、甬金高速、甬台温高速、国道等栎社国际机场宁波作为一个海港城市，水路通向各大港口城市；宁波栎社机场座落在鄞州区，航班遍布国内国际，同时提升了鄞州的经济价值；高速交通方面，杭州湾跨海大桥的通车，拉近了宁波与上海的距离，杭甬高速、甬金高速、甬台温高速等高速线路拉近了宁波与全国各大城市的距离，交通优势显著。经济环境一.整体经济实力强项目数量备注07年GDP3433.08亿元增长14.8％，浙江第二07年人均GDP60195元市区人均可支配收入22307元增长13.4％农村人均可支配收入10051元增长13.6％指标名称单位实绩增长（%）宁波市GDP亿元3433.0814.8第二产业亿元1888.6814.5第三产业亿元1390.7616.4规模以上工业利润亿元389.0424.6全社会固定资产投资亿元1597.916.3港口货物吞吐量亿吨3.4511.5集装箱吞吐量万标箱935.0032.3社会消费品零售总额亿元1035.4617.3自营出口额亿美元382.5533.0实际利用外资亿美元25.053.1财政一般预算收入亿元723.9229.0地方财政收入亿元329.1227.9市区居民人均可支配收入元2230713.4农村居民人均纯收入元1005113.6全社会用电量亿千瓦时367.1217.1城镇登记失业率%3.16-4.52007年宁波市主要经济指标二.鄞州综合经济实力居宁波之首整体经济实力鄞州整体经济实力强劲，位宁波第一，浙江省列十二工业全区现有工业企业15000多家，已经行程以轻纺、服装、机械、电子、汽配、食品为主的门类齐全的产业体系进出口至2007年，全区现有外资企业961家，协议利用外资19.3亿美元，到位外资15.2亿美元，2007年，全区实现进出口总额28.7亿美元，其中出口21.3亿美元，名列浙江省第一指标名称单位海曙江东江北北仑镇海鄞州地区生产总值亿元290.47227.16136.09377.17243.67520.84比上年增长%12.112.78.115.320.116.5其中：第二产业亿元47.6786.0957.02226.83183.01329.45增长%0.97.7-8.214.122.415.1第三产业亿元242.76140.6975.24143.8756.47170.43增长%14.516.125.418.214.820.9全社会固定资产投资亿元78.5666.1790.80227.00134.99271.23比上年增长%20.017.530.44.413.210.6社会消费品零售总额亿元188.60101.1752.7651.5839.24111.26比上年增长%12.815.023.122.016.126.8外贸出口总额亿美元27.3821.879.8955.8914.3255.39比上年增长%44.946.548.924.21.332.6财政一般预算收入亿元41.9331.8334.0627.8933.96108.01比上年增长%21.823.830.731.424.343.1全社会用电量亿千瓦时16.1212.4213.8468.3743.6451.38比上年增长%5.310.712.829.220.014.82007年宁波各区主要经济指标三.消费结构不断优化城乡居民消费结构不断优化。据抽样调查，2007年宁波市区居民人均消费性支出13921元，比上年增长9.9%，人均服务性消费支出4006元，增长9.0%。医疗保健、交通通讯、教育文化娱乐服务支出成为增幅最快的三类支出，人均分别支出745元、2039元和2299元，分别增长34.4%、22.2%和12.1%；人均衣着类支出1281元，增长0.2%；居住类支出1304元，增长3.4%；家庭设备用品及服务支出708元，下降10.0%；其他商品和服务支出396元，增长0.5%；人均食品支出5150元，增长10.2%。鄞州城区规划城区定位：为鄞州的政治、经济和文化中心区域规划：规划面积33平方公里，近期计划开发12平方公里，其中工业区5平方公里。规划总人口：约12万人，鄞州新城区远景规划年限一直到2010年，届时计划容纳2５万人口发展方向：根据市里“南居北工”的发展战略，到2010年鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市。三江口片区东部新城鄞州区东部新城——宁波重点建设区域，“一城两心”规划重要组成部分。对既有城市中心功能的补充和完善１５.８５平方公里，规划人口１５万鄞州中心区——宁波未来重要居住新区，鄞州未来的政治、经济和文化中心。规划总面积33平方公里，近期计划开发12平方公里，计划容纳２５万人这两个城区都作为宁波市的未来发展重点，各有其特点：从远景发展势头看，东部新城作为新的城市中心，远景看好。东部新城——城市未来商务、市政中心，主要承载的功能有商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能鄞州中心区——鄞州的政治、经济和文化中心，相比东部新城，承载更多的居住功能。从短期发展上看，近三年东部新城对鄞州中心区难以产生威胁。东部新城虽然远景看好，但目前城市发展条件下，位于城市近郊、城市自然外延区域，由于已有一定的发展基础，发展相对成熟，在短期内，将比东部新城更具发展潜力。鄞州区前身是著名的百强县，本地经济对城市发展的支撑性极强，已有比较好的发展基础，相对于目前尚处于规划、启动阶段的东部新城来说，短期内更有竞争优势。鄞州城区规划宁姜公路宁南北路天童北路钱湖北路鄞县大道四明路杭甬高速公路外国语学院第二人民医院宁波理工万里学院麦德龙市区方向高教园区CLD核心区CLD政务区鄞州公园中央商务区工业园区工业园区本案鄞州中心区发展方向从右图可以看出，鄞州中心区的一个发展方向、发展态势是一个怎样的局面：•杭甬高速交通限制了区域向北发展•天童北路成为未来发展纵向主轴•中央商务区规划、公园区规划，强经济引擎支撑下一阶段城市向南发展CLD区域向南延伸，本案所在地位于宁波中心城区与鄞州中心CLD之间。并属于鄞州中心CLD区块的外延。就整个地理位置来说来往两个繁荣之地都十分便利，方便，却又享受繁荣区块之间的宁静。鄞州城区规划了解城市文化精神文化环境商业文化历史文化宁波的文化发源可以上溯到7000年以前，河姆渡遗址的发掘，证明宁波是世界上最早种植水稻的地区之一。公元前2000多年的夏代，宁波的名称为“鄞”，春秋时为越国境地，秦时属会稽郡的鄞、贸阝、句章三县，唐时称明州。公元821年，明州州治迁到三江口，并筑内城，标志着宁波建城之始。明洪武十四年（公元1381年），取“海定则波宁”之义，改称宁波，一直沿用至今。宁波的商业文化是儒商文化，最早可以追溯到春秋战国时期的范蠡，自称陶朱公，后来又有许多大家给宁波的儒商文化添砖加瓦，较为著名的有北宋时期的王安石，南宋时期杨适，明朝的王守仁，清初的黄宗羲，以及到近代的虞洽卿、朱葆山等，现代的包玉刚、邵逸夫、吴锦堂等人。宁波的儒商文化特征可以概括为以下十二个字：务实、明理、进取、重文、包容、机敏。了解城市文化精神宁波的城市精神以及人居精神来源于有历史渊源的儒商文化，加上我们对整个城市的感悟，宁波精神可以用八个字来概括，那就是“稳重、大气、开放，无畏”。稳重，是宁波给外人展示的一种气息，大气，是一种大格局的体现，开放，是海纳百川，取长补短；无畏，是宁波城市跨越困难，以宁波特色发展的一种精神。宁波人的居住价值观同样可以用八个字来概括：“精致、高品质、有升华”。精致，是对空间和布局的要求，品质，是对选材和用料的讲究，这两点主要集中在物质追求上，而有升华则是代表了一种精神文化的需求，目前宁波人生活上已经趋于富足，所以现在他们对于住房的要求不仅仅存在于物质上，他们需要他们的住房和空间带有一定的艺术或文化气息，他们追求更高的品质和享受，甚至是超出现在的。小结1.宁波是一个经济相对发达的城市，浙江排名第二，仅次于首府杭州。2.作为一个海港城市，地理位置优越，交通方面，海、陆、空交通网辐射全国及东南亚，交通优势显著。3.在居民消费体系中，我们看到宁波市居民在文化教育和娱乐服务上面占有很大的比重，这说明了宁波人在生活开始富足的同时开始追求更高的精神文化需求。4.从鄞州区的城市规划中，本案的地理位置优势显著5.宁波历史悠久的城市，有很深的文化沉淀，其儒商的作风，素有宁波帮之称。分析了解市场客户项目房地产投资近年来宁波房地产业发展十分迅速，已成为投资领域的重要组成部分，尤其在“九五”后期，受城建规模扩大、基础设施投资加快和房改政策的刺激，市场容量大幅增长，特别是在2000-2003年宁波房地产业取得了跳跃性的发展，2002年和2003年的房地产开发投资增幅都在40%以上，成为拉动投资增长的重要力量。2004年，国家出台了“四控制一清理”的调节政策，即控制新开工项目、控制银行贷款、控制土地征用、控制优惠价格，清理拟在建项目，宁波的房地产开发投资增幅随即大幅度下降，2005年随着新一轮的宏观调控措施的出台，开发投资的增幅持续放缓。而经过几年的徘徊，2006年受需求回升等因素的带动，房地产开发投资额开始显现出复苏迹象313.1126184.3234.4258.221.3%10.2%27.2%46%45%0501001502002503003502002年2003年2004年2005年2006年单位:亿元0%20%40%60%开发投资额增幅宁波市是长三角城市圈的重要组成部分，拥有紧临上海和杭州的地理优势，加上濒海的地理环境，使得宁波在发展经济上具有天然地理优势，而大多数城市的房地产市场发展水平和经济发展水平成正比，即随着城市经济的发展，房地产市场也随之发展。房地产销售情况随着06年宁波的房地产市场开始复苏，06年整体销售略有抬头，到07年出现一段销售高潮，然而进入08以来，销售情况呈下降趋势。六区销售走势柱图六区销售量走势图05001000150020002500300035002006年1月2006年3月2006年5月2006年7月2006年9月2006年11月2007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月六