成本调研(前期)

中航城项目2号地块成本调研1项目成本调研为了准确了解项目情况，以便于进行项目前期投资研判决策，以及制定较准确的目标成本，对项目前期情况进行调研：一、项目概况中航城2号地块，占地面积约73464m2，建筑面积约为231150m2，计划分两期开发，分别为3期、4期，其中3期计划开发建筑面积约为：103724m2，二期建筑面积约为：127427m2。根据计划安排，本项目将于2017年10月23日开土动工。1、目前现场有3000m2的一层建筑物，为现场总包单位办公及生活用房，该建筑物结构类型？是由我方另行安排拆除还是由总包拆除？拆除是否产生额外费用（拆除建渣、钢筋等是否可以出售），其费用由谁承担？（工程部）该临时用房为一层框架结构，根据常规框架结构类型钢筋含量应该在40kg/m2以上，目前该用房作为我公司及一二期总包单位的临时用办公及时候用房，建议该房屋拆除有总包进行拆除，拆除后的建渣及钢筋有总包单位自行处理，处理得到的收益归总包，是否需要另行支付总包费用，就拆迁费用事宜提前给总包单位进行沟通。2、现场临时道路如何处理?是否作为项目临时道路还是破碎?费用由谁来承担?（工程部）现场临时道理根据现场后期开挖的实际情况进行保留或拆除，建议作为2号地块土方开挖外运的临时便道，后期由土方单位拆除。3、现场有大片的树林，树林面积有多少？前期我方移栽在该区域的大型乔木如何移栽，剩余的树木如何处理？谁负责处理？（工程部）2号地块的大乔建议移栽待4号地块（根据开发计划确定，移栽到最后开发的地块），在进行各期景观施工时，在分批次对部分大乔进行移栽到景观范中航城项目2号地块成本调研2围内。设计部在后期景观工程设计时应考虑对现场原有大乔的利用。现场剩余树林建议作为土方招标范围，由土方单位进行土方开挖前执行处理，在土方单位的报价要求中进行描述，在土方报价中考虑该部分费用。4、现场有一条排水沟正在使用，一二期施工降水通过该排水沟进行排水，如何处理该排水沟？是否对一二期排水产生影响？是否对水沟上游及周边村民排水有影响？现场排水如何进行，下游排水手否存在封堵风险？该费用由谁来承担？（工程部）该排水沟是上游两个主排水渠流经项目的通道，该排水沟下游并没有被封堵，目前依然作为排水使用。建议2号地块红线内的排水沟进行改道，改道方案在施工前有工程部提出改道方案，改道方案建议放在土方招标前，计入土方合同范围，避免合同外额外签证。排水沟改道必然造成一二期排水管网进行移动，放在下游部分进行排水。对于一二期的排水方案改变，如果产生额外费用，请工程部提前出具排水方案，以签证形式办理。工5、现场临时水、临时电如何安排？临电接入点距离由多远?是否可以利用1号地块的临时用电？（工程部）现场临时用水采用降水产生的地下水作为临时供水，由总分包单位自行解决，不涉及额外费用增加。现场临时用电，由于太双路及二期的总平工作面影响，建议不考虑1号地块的临时用电。临电工程需另行委托施工单位单独接入。1期于2017年11月底交房，总包完工后，1期用电量将大大减少，二期土方单位进场时间也在10月份，因此3期施工时，现场临时供电能满足3期施工使用。6、红线外正式变配电站距离小区多远？供电部门对供电收费怎样？由供电部门施工还是由业主自己招标？（工程部）红线外正式变配电站距离小区约为4km，中航城项目2号地块成本调研37、市政燃气距离小区多远？其住宅燃气与商业燃气收费情况？目前已与燃气部门进行沟通协调，项目燃气按照3920元/户收费，燃气报警按照266元/户记取，不会因为项目距离较远产生额外的费用。8、市政供水接驳点位置？（工程部）9、市政排水、排污如何处理?接驳点位置？目前红线周边没有排水排污管网，现在排水排污通过2号地块内的排水沟进行排水排污，目前市政道路还在规划阶段，只有待市政管网修筑完成后现场排水排污才能排入市政管网，市政排水排污风险较大。3期施工时建议继续讲排水排到现有排水沟中。10、现场是否有原有土方堆放?如何处理该部分土方?费用由谁承担?目前2号地块，项目部外有部分土方（土方工程量约6000m3），该部分土方将由总包单位或景观单位将挖运到1号地块作为景观或基坑周边的回填土。不涉及费用的额外增加。11、新郫彭路施工时间为什么时间段?道路施工期间是对我方项目施工有什么影响(交通运输/围挡/人员通道/施工大门........)?是否会产生额外费用?该费用由谁承担?新郫彭路现从报建口得到的消息是预计在2017年8月底通车，由于道路施工将造成在某个时段内1号地块施工材料无法进入，会与市政单位沟通增加临时便道，但可能会出现洽商费用。如该路段施工在7月底未形成通车，2号地块计划在10月底开挖，如在道路施工阶段与土方开挖的时间重合，采取与1号地块施工时一致的施工方式，保障现场工作正常开展。如果道路未及时施工通车，将产生怎样的影响？12、项目所在地土方外运运距多少？外运单价多少？根据环保要求，目前郫县周边的土方堆放地已近被政府部分强令要求关闭，中航城项目2号地块成本调研4目前土方堆放地点在都江堰、彭州等地，离项目最近的土方堆场约30公里左右。目前该运距市场价为500元/车，每车实方约18m3，折合每m3运费约27.78元/m3。目前项目3#、4#地块有部分原1号地块土方开挖堆放余土，有工程部安排施工单位将该余土土方进行测量。同时保留2号地块基坑周边的土方回填量、2号地块景观土方回填量及1号地块景观工程土方回填不足用量，剩余土方由土方单位清运出场。避免在3#、4#地块土方开挖时出现额外的开挖工作。13、当地农民是否存在强制供材料？价格怎样？（成本部）从目前1号地块来看，存在外墙面砖、砂、标砖由当地农民强制供应，根据了解外墙纸皮砖品牌为“珠峰单”价为19元/m2，标砖为0.35元/m2，单价略高于市场价。14、场地是否存在高压、军用电缆、电桩等需要移动？费用由谁承担？（工程部）通过对该地块的走访调查，目前该地块存在高压线、380伏安民用线、通讯电缆及电桩，无军用电缆。现正安排施工单位进行地块内该设施设备的测设，后将形成统一成果上报公司领导及相关部门，费用由谁承担由公司决定。15、是否存在防空洞、地下掩体等情况？（工程部）根据了解，目前地下无防空洞、地下掩体，具体应根据现场土方开挖后方能确定。16、是否存在古墓等？根据了解，目前地下无古墓，后期不排除有个别刁民认领土堆为古墓，要求移墓赔偿。17、电气、自来水、燃气增容费怎样收取？（工程部）电气根据总规的确定而设计总容量，预计会设高压总配室或开关站，为后期中航城项目2号地块成本调研5开发预留容量，就不存在增容；自来水、燃气增容根据总规的确定而设计总容量为后期开发预留通道，就不存在增容。二、设计情况18、当地抗震设防烈度为多少？（设计）郫县所在区域抗震设防烈度为7度设防。19、是否需要设置人防？要设置多少人防面积？不建是否可以缴纳人防异地建设费？标准多少？两者费用差别是多少？（设计、成本）中航城项目根据规范要求需要设置人防，人防面积约2.2万㎡，在实际设计过程中建议高层地下室考虑人防建设。不允许缴纳人防异地建设费20、当地政府对外立面和屋顶是否有统一要求？（设计）无统一要求。21、本项目土壤地质情况怎样？基础形式通常采用哪些？（设计）中航城2号地块位于一号地块旁边，2号地块地质情况基本与一号地块一致，根据中航城一期地质情况显示，地下地质情况为：，基础形式为：地下室筏板基础。根据地基情况显示，地下室估计有部分地基处理。22、当地同类型建筑结构形式？（设计）郫县项目高层部分同类型建筑多为纯剪力墙结构；商业部分一般采用框架或框架-短肢剪力墙结构。洋房为：纯剪力墙结构。23、当地同类型建筑外墙、屋面、园林景观常见用料？（设计）当地同类型建筑外墙常见用料：贴外墙面砖、外墙涂料、喷真石漆、局部石材等当地同类型建筑屋面常见用料：砼面层当地门窗常见用料：塑钢、铝合金园林景观多用花岗石、大理石、烧结砖、透水砖、文化石、防腐木等，水池中航城项目2号地块成本调研6多用马赛克。当地同类型园林景观常见用料：1、硬铺类：石材类：20、25、50厚花岗岩（芝麻白、芝麻灰、芝麻黑、灌县黑、蒙古黑、新疆红、樱花红、黄锈石等）、毛石、板岩（黄砂岩、青砂岩）、卵石等砖类：仿古青砖、植草砖、植草格、烧结砖、透水砖、广场砖、页岩砖等木材类：杉木类、松木类、菠萝格、人造木等2、植物类：乔木类：桂花、香樟、天竺桂、桢楠、小叶榕、银杏、黄葛树、广玉兰、白玉兰、朴树、皂荚、国槐、羊蹄甲、蓝花楹、枫香、杜英、红枫、黄花槐、紫叶李、枇杷、垂丝海棠、紫薇、栾树、柚子、枇杷、杨梅、羊蹄甲、水杉、针楠、石榴、红叶李、乐昌含笑、千层金、芭蕉、紫薇、桃树等花灌木类：海桐、黄杨、肾蕨、一叶兰、栀子、三角梅、玉簪、鸭脚木、十大功劳、棕竹、南天竹、朱蕉、红花继木、红叶石楠、苏铁、春羽、鸢尾、茶梅、法国冬青、金叶女贞、杜鹃、金边六月雪、杜鹃、万年青、四季桂、佛甲草等草坪类：混播草坪、台湾二号、马蹄金等24、项目所在地外墙是否需要做保温？通常做法是什么？（设计）按当地规范要求需要做保温。目前建筑外墙保温材料主要有岩棉保温板系统、XR无机保温材料、泡沫玻璃、EPS、XPS保温板等，其中XR无机保温材料和泡沫玻璃采购比较困难，岩棉保温板系统主要为干挂石材墙面采用，因此本项目建议使用EPS保温板作为外墙节能材料。25、项目防雷标准是几类？（设计）本项目防雷标准是三类。三、市场情况26、项目所在地距离钢材市场距离多少？运输费用怎样？（成本部）本项目距离最近的量力钢材市场距离约为15km，钢材到工地价为：钢厂挂牌价+运费加吊装费约为43元/t【按照当前成钢钢材挂牌价】。中航城项目2号地块成本调研727、项目所在地距离商砼站距离多少？运到现场含泵送费多少？是否需要强制采用商砼？（成本部）现场必须采用商品混凝土，我项目到附近商混站距离约为10km，到现场商品砼单价（含地泵及运输）约为：C30：350元/m3(受环保影响，关闭了很多砂石厂，目前商品混凝土波动较大，后期涨价风险较大)。28、其他需要特别说明的材料情况？（成本部）无其他说明。29、当地同类建筑的建安成本情况？（成本部）1、地上住宅工程：30、当地同类建筑经济指标？含钢量？砼含量？…….（成本部）31、行政事业性收费文件有哪些？收费情况怎样？（设计）报批报建费收费标准（元/M2）收费依据消防联网培训费杂志费：150/每份；培训费:680/每人根据公司所在区域，公司人数核定人防施工审查费不收费节能公示牌及审查费2000元张贴在施工门口进行公示防雷检测费0.7-1.0元/㎡类别决定费用地震安全评价费不收费取消该收费噪音排污费3-5元/㎡一般由施工方缴纳民工工资担保费2.0元/㎡一般由主管部门指定第三方担保档案管理费1.0元/㎡城建档案馆收取室内环境检测费1.5元/㎡质监竣工验收要求规划测量放线及竣工测量1.0元/㎡规划部门中航城项目2号地块成本调研8施工图审查1.5元/㎡节能评估0.85-1.0元/㎡项目立项要求基础氡含量检测费1.3-1.5元/㎡方案前完成项目交通影响评测费1.0-1.5元/㎡方案前完成污水处理费2.5元/㎡质检费暂不收取（注：根据成财非【2008】41号文，工程定额测定费和建筑工程质量监督费自2009年1月1日起取消征收）招标交易费及代理费房产预测、房屋竣工面积测量费住宅1.5元／㎡，商业2.0元／㎡可以和测绘公司谈，上下有10%的浮动预售证办理费不收取房产交易费手续费3元／㎡，登记费80元／套办理大证费大产权：1、维修资金：总建面*1100*3.5%（带电梯）2、登记费：住宅80元/套，其他240/套人防异地建设费50元/M2新建民用建筑人防工程建设符合标准的项目不交防空地下室易地建设费，未达到标准的按比例交纳。办理房产证费分户产权：1、契税：总房款*1.5%或3%。2、登记费：住宅80元/套，其他240元/套，共有权证书证费10元营销教育附加费按流转税的3%征收环境评价报告费1.0-1.5元／㎡按投资额在3千万以下，环评费5—6万元；总投资额在3千万—2亿元，环评中航城项