2016年第一季度保定房地产市场分析报告

前言：2016年第一季度，在“降首付”、调整“公积金”、“降契税”等多个政策利好的刺激下，保定房地产市场顺利回暖，购房者和开发商盼来“暖春”。一季度，保定房价一路上涨，69个楼盘提价，楼市小阳春如期而至。住宅、公寓市场生机勃勃。不仅新产品不断入市，在售产品也销售喜人。业内人士透露，目前市场去化较好的项目，投资客占比较大，自主用户较少，市场存在泡沫风险。土地市场方面，2016年第一季度，保定土地市场居住及商服用地共出让5宗，居住及商服用地共出让5宗，1宗流拍。总面积140773.2平方米，约合211.2亩，成交价总价95552万元。其中1宗居住用地，面积为52333平方米，被保定宏诚园房地产开发有限公司以51150万元拿下，成为保定最新地王，该宗地楼面价为3480元/平方米,轰动全城；3宗商服用地，面积88440.2平方米，约合132.7亩。第一季度所出让地块多为在建项目补证。2016年第一季度，改善居住条件与解决基本居住问题一直都是保定消费者置业的主要目的，由此可见，保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性需求。另外，保定消费者购买力有所增强。《2016年第一季度保定房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2016年第一季度保定房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。一、市场篇1.1保定一季度房价走势：一路上涨如图1-1所示，2016年1月保定商品房住宅均价为6451元/平米，环比上涨1.56%，楼市呈回暖之势；2月保定商品房住宅均价6578元/平米，环比上涨1.97%，春节假期也并未影响楼市的上升之势，保定房价已连续15个月房价保持上涨状态；3月保定商品房住宅均价6789元/㎡，环比上涨3.21%，同比上涨20.57%，环比涨幅列全国第9位，同比涨幅居第4位，楼市小阳春如期而至。从三季度房价走势来看，保定房价扶摇直上，一片涨势。预计随着政策收紧，房价将逐渐平稳。图1-1一季度保定各月房屋均价情况1月份，保定楼市整体呈平稳回升态势，基本上呈供需两旺的状态，2016年楼市迎来“开门红”，开发商积极蓄势揽客，调整推盘速度，因此房价平稳上升；2月份，春节后契税、房贷、公积金等新政为楼市春天到来再增动力。在政策积极配合、房企加快推盘，供需两端持续升温，为“金三银四”打好基础；3月份，多个新盘入市，抢夺金三银四市场，保定房价上涨势头强劲，55楼盘疯狂提价，热门楼盘成交火热，但小楼盘仍在低迷中徘徊。1.2一季度保定楼盘房价涨跌：67楼盘提价5楼盘降价根据搜狐焦点网统计，截止2016年3月底保定楼市房价仍处于上升趋势，其中价格上涨的楼盘有67个，价格下调的楼盘有5个，房价上涨的楼盘数量较多，上涨幅度较大。第一季度，保定楼市“小阳春”如期而至，住宅、公寓市场生机勃勃。不仅新产品不断入市，在售产品也销售喜人。在大环境利好的情况下，保定楼市整体向稳，但是主城区稀缺地段及新区潜力区域个别项目上涨幅度依旧可观。1.2.1保定各区房价涨跌：莲池区涨价楼盘最多清苑区涨幅最大图1-2一季度保定各区域涨价楼盘数量分布如图1-21-3所示，莲池区楼盘中涨价的有26个，平均上涨537元/平米，平均增幅为7.02%，其中涨幅较大的是悦正园，涨超2400元/平米，涨幅较小的是天籁新城、文津花园、秀兰森活里和阳光绿城。竞秀区有15个楼盘有不同幅度的上涨，平均上涨443元/平米，平均增幅约7.20%，其中涨幅较大的是侯河铭品尚江南和国海公寓，涨幅均过千，涨幅较小的是9號院和苏堤杭城。新三区共有13个楼盘价格出现了上涨。其中清苑区涨价楼盘有4个，平均上涨793元/平米，平均增幅为14.08%；满城区楼盘中涨价的有4个，平均上涨300元/平米，平均增幅为6.95%；徐水区涨价楼盘5个，平均上涨320元/平米，平均增幅为8.60%。自保定行政区域划分调整以来新划入保定市区的三个区楼盘一直处于上涨状态。此外保定市周边县涨价楼盘明显增多，共13个，数量与新三区总量持平。平均上涨273元/平米，平均增幅为7.37%。据搜狐焦点网保定站统计，一季度清苑区楼盘涨幅最高，涨价最高楼盘为御泉美墅项目，涨价2500元/平米。图1-3一季度保定各区域楼盘涨幅情况1.3保定各区域楼盘预售：6项目获预售许可证据保定交易中心网页显示，2015年第三季度保定公开6个项目获得预售许可证，分别为万和城、哈罗城、上林风景、水晶国际、昭华锦城以及香溪雅地，预售总面积117918.68平方米。一季度保定预售许可证发放情况2016年1月，保定有6个项目获得《预售许可证》,分别为万和蓝山、金沃向阳城、万博园、京源小区、朝阳首府、中博国际文化创意产业广场希尔顿酒店等六个项目的部分楼座。总建筑面积约为195585平方米,约合293.4亩。2016年2月，3个项目获得《预售许可证》，总批准预售面积近15万平方米，分别被未来花郡二期、渼林湾、中勘广场紫勋雍邸项目及部分楼座获得。2016年3月，据保定房地产交易中心网站显示，保定市内没有预售许可证发放。1.4保定开盘加推项目：莲池区最活跃一季度保定楼盘开盘加推情况2016年第一季度共14个项目新品开盘，6项目加推。其中，竞秀区有4项目开盘，3项目加推，其中万和奥城项目1月开盘，3月加推一次，可见其销售火爆程度；莲池区有6项目开盘，3项目加推。一季度开盘加推主要集中在莲池区和竞秀区；在低首付以及信贷政策宽松的政策背景下，各房企有效去化库存，加快推盘节奏，使市场提前进入“阳春”。二、政策篇2.1全国：乱花渐欲迷人眼进入2016年，降首付、房贷利率折扣优惠、契税调整等政策影响着购房者对市场的预期。一季度全国房地产市场相关政策梳理如下：NO.1：非限购城市首次购房首付降至二成2月2日央行出新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。NO.2：契税调整营业税优惠政策契税调整对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税。营业税优惠个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。NO.3：完善职工住房公积金账户存款利率中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》,决定自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。NO.4：我国将原则上不再建设封闭住宅小区2月22日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》公布。《意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公开化，解决交通路网布局问题。“推广街区制，逐步打开封闭小区和单位大院”，并不是“一刀切”，更不能简单的理解为“拆围墙”，在具体实施过程中，还要制定细则，肯定要听取市民意见，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。NO.5：全面实施营改增二手住房满2年免征3月13日，国家税务总局局长王军透露，营业税改增值税将在5月1日正式实施，将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管。3月24日下午，财政部网站发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》明确了将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围具体实施细则，引起了几千万企业的注意。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。2.2保定：发扬绿色建筑2016开年，保定楼市“神经紧绷”，严查风声传播，开发商如履薄冰；另外，保定大力建设低碳城市，鼓励建设超低能耗被动式建筑。一季度保定房地产市场相关政策梳理如下：NO.1：保定2016年拿地项目全面执行“节能75%”标准保定市政府办公厅1月5日透露，为打造低碳保定，高标准推进新型城镇化和京津冀协同发展，《保定市提高居住建筑节能标准实施方案》（以下简称《方案》）正式实施。《方案》规定，保定市市区（含清苑区、满城区、徐水区）及涿州、高碑店、安国、白沟新城、安新等县（市）县城规划区新建居住建筑，自2016年1月1日起取得土地使用权的项目，全面执行河北省《居住建筑节能设计标准（节能75%）》，鼓励建设超低能耗被动式建筑。NO.2：保定房地产交易税收新政实施2月22日，房地产交易税收新政正式实施。当天，保定市区共办理房产交易14笔，征收契税8.1万元，优惠6.2万元；征收营业税8.8万元，优惠13.9万元。NO.3：耕地占用税“先税后证”管理3月15日，据保定市人民政府网显示：为有效加强耕地占用税的源头管控，市地方税务局由税政主管，税政、税源监控部门通力协作，依托政府综合治税平台，积极探索耕地占用税“先税后证”的征收管理机制，为实现堵塞漏洞、源头控管、应收尽收奠定了坚实的基础。三、土地篇：6宗居住商服用地出让地王诞生一季度保定土地出让情况2016年第一季度，保定土地市场共出让地块8宗，居住及商服用地共出让5宗，1宗流拍。总面积140773.2平方米，约合211.2亩，成交价总价95552万元。其中1宗居住用地，面积52333平方米，被保定宏诚园房地产开发有限公司以51150万元拿下，成为保定最新地王，轰动全城；3宗商服用地，面积88440.2平方米，约合132.7亩。一季度保定土地市场整体表现并不高昂，所出让地块不多，多为在建项目补证。其中，保定新地王的诞生着实震撼了一把，预计随着一线房地产企业绿城进入保定，保定房地产将会发生变革，一是对保定本土房地产市场给予强烈的冲击，住宅项目的规划、建筑、景观等综合品质提升及满足客户需求将成为关键；二是京津冀一体化的进程不断加快，土地市场竞争会进一步加剧，可能会地王频出的现象，房价有进一步提升的可能。四、消费者调查篇4.1消费者购房目的：改善型需求支撑楼市投资力量见涨提要：改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，成为2016年第一季度保定房地产市场的主导力量。4.1.1消费者拥有房产情况：一套房产拥有者居多图4-1反映了2016年第一季度保定消费者拥有房产的分布状况。其中，在受访者中没有房产的人员占比18%，该部分人群主要是刚性需求消费者；47%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比28%，其中三套住房拥有者占比7%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值。图4-1消费者拥有房产情况调查显示，已经拥有一套住房，购房主要是改善居住条件的受访者所占比重最大，与2015年第四季度相比有所增长；无房产者与拥有两套以上住房的受访者分别占18%与28%，可见保定购房者中，真正无住房的刚性需求占市场需求的18%，其余72%的消费者已经拥有住房。由此可见，保定迫切的购房需求并不旺盛。4.1.2消费者购房目的：改善居住条件居于首位图4-2反映了2016年第一季度保定消费者购房目的的分布状况。其中，58%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重最大，占据市场的主导地位；23%的受访者购房是为了解决基本的居住问题；出租获长期回报占11%，短期倒手赚取差价仅占9%。开发企业可以此项数据作为参考做出调整，提供出更适合