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专题研究及产品建议报告之一：区域市场动态研究专题研究目的：通过区域市场动态研究，进一步验证、调整项目总体产品建议研究对象：竞争区域内在售及潜在住宅项目研究内容：•追踪市场动态变化•区域竞争环境分析•竞争区域产品供需特点•结合市场现状及潜在竞争环境进行综合分析基于对本项目竞争区域现状及潜在市场环境的分析研究，对本项目总体户型面积配比进行调整。在本专题研究中所涉及的住宅产品类型包括舒适、标准、紧凑户型及区域市场供应中存在的低密度产品。其中紧凑户型产品的市场研究在“酒店式公寓及小户型项目市场研究专题”中仍将进一步分析。研究目的：通过区域市场动态研究，进一步验证、调整项目总体产品建议研究对象：竞争区域内在售及潜在住宅项目研究内容：•追踪市场动态变化•区域竞争环境分析•竞争区域产品供需特点•结合市场现状及潜在竞争环境进行综合分析基于对本项目竞争区域现状及潜在市场环境的分析研究，对本项目总体户型面积配比进行调整。在本专题研究中所涉及的住宅产品类型包括舒适、标准、紧凑户型及区域市场供应中存在的低密度产品。其中紧凑户型产品的市场研究在“酒店式公寓及小户型项目市场研究专题”中仍将进一步分析。2地产资料大全泰达城——整体规划泰达城泰达城————整体规划整体规划A1R1R2R3R4R5¾海河上游三岔河口泰达城地块地处红桥区，南开区和河北区三区交汇处。¾泰达城项目位于三岔河口，地块被子牙河南运河环抱,是海河的起点。¾四至范围：东至子牙河，南至南运河，西至赵家场大街，北至西青道快速路。¾占地面积85.1公顷，建筑面积150万平米。¾R1——国泰恒生住宅项目¾R2——泰达广洋“金领国际”住宅项目(06年10月开盘)¾R4——泰达万通“上游国际”住宅项目(未开盘)¾R3——欢乐港大型综合公建区¾A1——堤岸休闲区¾R5——高端住宅赵家场大街赵家场大街南运河北岸线南运河北岸线子牙河南岸线子牙河南岸线西青道沿线西青道沿线泰达城项目泰达城项目红桥区红桥区河北区河北区南开区南开区4地产资料大全金领国际金领国际金领国际¾开发商：天津泰达广洋置业有限公司¾代理公司：天津同鸿房地产经纪有限公司¾坐落地点：河北大街南运河北路泰达城R2地块¾建筑形式：高层板楼、塔楼¾建筑层数：22、28、29、32层¾占地面积：6万平米¾建筑面积：18万平米¾容积率：3¾绿化率：50%¾总户数：1000余户（一期500户）¾一期开盘时间：2006-9-28¾入住时间：2008年10月（一期）¾车位比：1：1（中央3万平米花园地下一层车库21000平米）¾物业公司：上海永琪物业¾物业费：2元/平米（包括电梯）金领国际金领国际5地产资料大全¾¾项目根据地形环境，规划为围合项目根据地形环境，规划为围合式高层住宅小区。式高层住宅小区。¾¾全高层建筑，全高层建筑，将高层建筑错落布将高层建筑错落布置，将每一个窗户都朝向南运河置，将每一个窗户都朝向南运河景观、小区中心花园及远方。景观、小区中心花园及远方。¾¾每幢建筑互不遮挡，有效地满足每幢建筑互不遮挡，有效地满足了日照条件，并形成富有韵律的了日照条件，并形成富有韵律的城市景观。城市景观。围合而成的的围合而成的的33万平方米中央公园万平方米中央公园西南为南运河环抱西南为南运河环抱关键词：围合~水景~线条感关键词：围合~水景~线条感规划规划规划6地产资料大全平面采用户户全明，独立的餐厅，完备的储藏空间，动静分区明确，房间面积配比平面采用户户全明，独立的餐厅，完备的储藏空间，动静分区明确，房间面积配比合理，采用合理，采用两梯三户、两梯四户两梯三户、两梯四户的单元形式。的单元形式。立面通过弧线处理柔化外檐线条，取得立面通过弧线处理柔化外檐线条，取得周边水景与建筑精神气质的统一周边水景与建筑精神气质的统一。。产品——户型产品产品————户型户型周边水景与建筑精神气质的统一弧形景窗全明设计7（288）三居153-172平米17.6%（88）产品——户型配比（一期）产品产品————户型配比（一期）户型配比（一期）舒适两居和三居为项目主力户型舒适两居和三居为项目主力户型*目前一期500套房中，已推出376套房源，尚有124套不明确户型面积各户型所占比例45%18%37%两居三居未知8地产资料大全销售——成交分析销售销售————成交分析成交分析备注:现阶段推售:金领花园2-4号楼，5号楼,小计6.3万平米成交面积：项目在06年10月、07年3月，出现了两次成交面积“双峰值”，与项目的销售节点相吻合。成交套数：两极跳高，旺销阶段成交在40套左右，月均成交26套；成交价格：均价7500元/平米（7200-8300元/平米），没有任何优惠措施低价入市、小步拉升，价格幅度在500元/平米左右，价格攀升幅度8.5%。金领国际06年10-07年5月10日成交分析437133196120389586616961873103073106948733274837508752875557560421035754172916020004000600080000102030405060成交面积成交均价成交套数成交面积4371331918731696103061203895866成交均价69487310733274837508752875557560成交套数4229171610543572006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月9两室二厅三室二厅目录成交套数成交均价成交面积面积区间总款区间成交回款两室二厅13772601389698-13472-98万100,886,919.64三室二厅2175473352153-172115-130万25,296,552.73阶段成交汇总1587315.7917248————126,183,472.37月均成交26——————————单套成交面积————109——————单套成交房款——————————798,630备注:现阶段推售:金领花园2-4号楼，5号楼,小计6.3万平米两居成交套数远大于三居，中小户型倍受青睐。两居：总款集中在70-100万之间，均价涨幅9.5%，二居为畅销户型；三居：总款集中在115-130之间，均价降幅0.7%；三居为滞销户型；二居畅销价格拉升\三居滞销高开低走月均成交26套，成交单套面积：109平米，房款80万左右,阶段成交均价7315元/平米二居三居06年10月均价689675602007年3月均价75507510价格幅度9.5%-0.7%销售——成交产品销售销售————成交产品成交产品两居户型明显畅销，销售均价7315.79元/平米，且已实现9.5%的价格增长两居户型明显畅销，销售均价7315.79元/平米，且已实现9.5%的价格增长10地产资料大全购买动机：购买动机：环境环境————包括周边自然环境、社区规划环境和人文环境包括周边自然环境、社区规划环境和人文环境改善居住改善居住————居住升级居住升级家庭结构：家庭结构：年龄年龄————3030--5050岁之间岁之间家庭结构家庭结构————三口之家为主（部分两口家庭以养老型需求为主）三口之家为主（部分两口家庭以养老型需求为主）职业构成：职业构成：私营企业主、三资企业高级员工以及政府高级公务员、企事业单位与垄断行业私营企业主、三资企业高级员工以及政府高级公务员、企事业单位与垄断行业中的中级管理者占成交客户中的主力；兼有部分游离和偶得客户。中的中级管理者占成交客户中的主力；兼有部分游离和偶得客户。客户客户客户11地产资料大全项目点评•开发商：南方开发商的北方第一项目。•位置特点：地理位置优越，但区域配套尚不成熟；虽属城市中心区但行政划分为虹桥区（天津旧有贫民聚集区），本地购买人群对此有一定抗性；景观、交通优势在泰达城地块较优•项目以舒适型产品为主，以居住改善性客户为目标客群。金领国际金领国际金领国际12地产资料大全¾开发商：天津泰达万通房地产开发有限公司¾位置:红桥区天津市三岔河口泰达城河北大街与新三条石大街交口¾景观规划：PlanningDesign荷兰MVRDV事务所¾物业取费标准：2元/平米/月¾总占地：111500平方米¾总建筑面积：281000平方米¾容积率：2.76¾绿化率：35%¾总套数：1800户¾主要特点：高层为主，有部分别墅¾车位数：1：1¾开盘日期：2007-6¾交房日期：2008年底（一期）万通上游国际万通上游国际万通上游国际13地产资料大全万通上游国际万通上游国际¾建筑形式：别墅、高层高层为32层板式高层别墅为2-3层联排别墅¾点评：多个城市广场为居住者创造了相互沟通，交流的空间氛围。通过高层住宅，RowHouse和PatioHouse相结合，配合社区商业，形成多功能融合。新都市主义的设计理念原有城市肌理的保留,着力营造外松内紧的规划布局。关键词：错落~叠加~高密度关键词：错落~叠加~高密度规划规划规划14地产资料大全动线较长格局方正项目立面项目立面户型设计简约明快，高层产品力求兼顾户型设计简约明快，高层产品力求兼顾城市景观与社区景观，低层彰显庭院情城市景观与社区景观，低层彰显庭院情景和穿街过巷的亲切，由于建筑密度较景和穿街过巷的亲切，由于建筑密度较高，高，为协调户型的功能性与舒适性，使为协调户型的功能性与舒适性，使产品看起来平实有余而灵动感不足。产品看起来平实有余而灵动感不足。产品——户型产品产品————户型户型15％（60套）二居96-162平米25％（150套）三居121-163平米60％（360套）四居150平米左右5％（30套）7#楼3#楼5#楼产品——户型配比（首开）产品产品————户型配比（首开）户型配比（首开）首开区主力户型为131-163平米标准型三居室首开区主力户型为131-163平米标准型三居室16地产资料大全认购情况：¾07年2月份开始内部咨询及认购，一期推出的600套房，现认购率约75%¾二居产品销售情况不错，大三居及四居因总房款基数较大，销售情况一般¾对外报价——均价8100元/平米销售情况：¾目前登记销售23套房，其中一室6套，两室7套，三室10套¾成交均价：7119元/平米，起价：6145元/平米，最高价7903.11元/平米销售销售销售•项目刚开盘，定价策略典型低开高走，相信很快实现8100元/平米•两居户型认购情况较好•项目刚开盘，定价策略典型低开高走，相信很快实现8100元/平米•两居户型认购情况较好17地产资料大全¾区域划分：以河北区、红桥区客户为主,同时南开客户占有很少比例。¾年龄划分：30-50。¾家庭结构：2口或3口之家¾职业特征：高校，外企¾购买目的：居住为主，投资客为辅,约占10%¾置业次数：二次置业改善型占70%客户客户客户18地产资料大全项目推广主题项目点评•品牌地产：万通品牌优势明显。•位置特点：地理位置优越，但区域配套尚不成熟；虽属城市中心区但行政划分为虹桥区（天津旧有贫民聚集区），本地购买人群对此有一定抗性•两种差异较大产品共处，一定程度上影响舒适度•项目以大户型产品为主，总价较高，购买阻力较大•目前入市价格较低，价格策略不明显，后期需动态跟踪万通上游国际万通上游国际万通上游国际•今天的未来社区。•泰达城，天津城市中心标志性主流生活住区，时尚便利生活就在身边。