伟业_沈阳沿海赛洛城二期产品定位及建议_112PPT

二期产品定位及建议宏观市场浑南区域市场分析竞争项目个案目前浑南地区在售项目与本项目形成直接竞争的主要有7个分别是：奥体板块：首创国际城/泛美华庭/SR新城/坤泰新界/金地国际花园长青板块：万科新里程/金地滨河国际社区潜在项目：保利达/名流竞争项目分布图五里河核心商务区奥体板块一级辐射区浑河沿岸二级辐射区浑河沿岸二级辐射区沿海赛洛城坤泰新界金地国际花园万科新里程沿海赛洛城首创国际城泛美华庭SR.国际新城金地滨河国际社区项目容积率物业销售均价户型总套数成交套数销售率剩余套数名称类型(元/平)1居2居3居以上1居2居3居及以上坤泰新界2.26多层4800面积套数面积套数面积套数105090085%套数套数套数高层板楼58平17584-120平400108-140平475108060首创国际城3高层480048平8088-117平420121-171平40047501653%20345370SR国际新城5.5高层370057-65平3087-128平220122-180平1705000165033%25205155泛美华庭3高层塔楼470060平9090-92平200120平110103323022%505085金地国际花园2多层小高层450087-91平600119-140平12001800130061%180320万科新里程2.2高层430058平10088-107平700122-133平300110085077%315095层板楼金地国际滨河社区2多层小高层430068平11089-92平200110-135平120总90006014%10018585一期430沿海赛洛城5.33高层450053-69平48089-109平312114-131平16896018319%384250143容积率：我项目和SR国际新城为最高达到5.3以上居住舒适型差，但是SR销售均价低于我项目。物业类型：竞争项目以多层，小高层为主户型南北通透，我项目产品形式无法改变，应多以产品结构的合理化与差异化来缩短与竞争项目的劣势。价格：我项目价格在区域内处于中等价格，与竞争项目价格并无明显优势。区域市场产品总量与投放量区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。（套）区域项目总量与投放量90002816110047502500180010334209601100430180010504004209000200040006000800010000坤泰新界泛美华庭金地国际花园金地滨河国际社区首创国际城SR国际新城万科新里程沿海赛洛城总量投放量区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园产品线丰富，户型较好均为南北通透的板楼销售情况较好，其他项目产品剩余量都较大，目前形式不容乐观，区域竞争激烈。区域内产品推出量、销售量及剩余量区域内项目推量、销量及剩余量777960110043090042018004001050183850601651300302309002503907353705001701500500100015002000坤泰新界泛美华庭金地国际花园金地滨河国际社区首创国际城SR国际新城万科新里程沿海赛洛城推出量销售量剩余量（套）区域内各户型总量目前区域在售产品主要以两居、三居为主，体量较大；我项目以一居、两居产品为主且一居产品供应量较大。我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。区域1、2、3居产品总量4002005017530801109048020070042060022031213035036012075011032516815040450400100200300400500600700800坤泰新界泛美华庭金地国际花园金地滨河国际社区首创国际城SR国际新城万科新里程沿海赛洛城1居室2居室3居室4居、跃层区域内1—4居产品所占比例一居室共1015套，所占比例为14%，二居室，共3052套，所占比例为43%，三居室共2313套，所占比例为33%，四居与跃层680套，比例为10%。我项目占一居市场份额的47%，为区域市场最高。占两居市场份额的10%1居室14%2居室43%3居室33%4居与跃层10%1居室2居室3居室4居与跃层区域内项目户型存量情况项目名称一居面积两居面积三居四居及跃层泛美华庭6090--92120金地国际花园87--91119--140180坤泰新界5884-120108-140160万科新里程5888-107122-133金地滨河国际社区6889--92110-135首创国际4888-117121-135145-171沿海赛洛城53-6989--109114--130SR57--6578--128122-135145-180合计套数59414451120183由以上数据可见，区域竞争项目在售产品以二居、三居存量较大，竞争激烈，一居产品相对较少，我项目占剩余一居产品份额的65%。区域项目剩余产品1505384202510010502502053451851805080143951273358522070453310035150%20%40%60%80%100%坤泰新界泛美华庭金地国际花园金地滨河国际社区首创国际城SR国际新城万科新里程沿海赛洛城一居室二居室三居室四居室及跃层小结区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园销售量较好，其他项目销售情况都不容乐观。我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。从目前区域内产品总量来看，供应量以二居室和三居室为主，占到区域总供应量的76%，四居及跃层占10%，一居室占14%，一居室相对供应量较少。从剩余产品分析，市场以两居、三居剩余产品为主，占市场份额的77%，二居产品市场竞争激烈；一居产品相对较少占18%，今后小户型产品主打差异化和增加附加值将成为提高产品竞争力的有力手段，实现较快去化的主要产品之一。宏观市场浑南区域市场分析竞争项目个案开发商：沈阳首创新资置业有限公司项目地址：浑南区西路1号物业公司：北京盛世物业管理有限公司建筑商：北京城建景观设计：上海地尔国际建筑类别：高层装修情况：毛坯价格：4800元/平方米开盘时间：2008-09-28入住时间：2009-12-31总建筑面积：61万平方米占地面积：17万平方米容积率：3绿化率：43%首创国际城产品基本情况户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一居474800806075%两居88--11650004207517%三居98-1355000360257%四居140-200500040512%首创国际城户型配比以两居、三居为主一居8%两居52%三居34%四居6%一居两居三居四居一居小户型产品去化速度快，需求较大。销售情况首创国际城1501174800480048000204060801001201401602008.9月2008.10月2008.11月0100020003000400050006000成交套数成交均价该项目2008-9-28号一期开盘，推出400百套房源，开盘前三天优惠认购价格4300元，之后又加推500套，均价回归最初制定均价4800元/平米。价格在奥体版块内高层产品中属中、高等价位受大势影响和日益浓厚的观望心理，由于成本较高无降价趋势，销售缓慢。客户线根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平，占总体需求率的65%，浑南、大东也是具有一定的购买力的区域。从客户职业特征方面来看，白领、公务员、企业中管比重较大，一般职员与私营业主所占比例较小。首创国际城沈河35%和平30%大东10%铁西5%浑南10%抚顺5%皇姑5%沈河和平大东铁西浑南抚顺皇姑白领35%公务员25%企业中管15%私营业主10%一般职员5%银行职员10%白领公务员企业中管私营业主一般职员银行职员客户线依图表反应来看该项目推广方式以报广、户外、网络、短息等媒介主，该项目推广力度较小，目前推广基本停滞。从置业情况反面来看，主力客户群为二次置业及一次以上置业，以提高居住品质为主。首创国际城户外广告30%报广15%短信25%网络30%户外广告报广短信网络一次置业45%二次置业40%三次及多次15%一次置业二次置业三次及多次首创国际城产品线47平米一居室92平米二居室户型方正，布局合理，居住舒适度高。92平二居室南北通透户型方正，设计合理，客厅采用开敞式阳台，附加值较高。主客卧房门对开，私密性较差。首创国际城产品线121平米三居室133平米三居室全明户型设计，南北通透主卧270转角飘窗视野开阔。卫生间与厨房位置互换效果更好。南北通透，户型方正。明厨明卫设计主次卧门对开，影响实用性。区位：首创•国际城位于浑南的核心位置，与五里河CBD隔河相望，经浑河桥顺畅承接金廊的便捷与繁华。品牌：首创置业股份有限公司，乃中国大型地产综合营运商，是北京大型国有企业集团首创集团旗下之地产旗舰，国际城是首创置业旗下三大产品线之一。产品：项目建筑类型为高层板楼，面积区间47—200平米，产品线较丰富，产品以二、三居为主，户型多为南北通透型格局，采光效果好，居住舒适度高。销售情况：项目2008年9月28日开盘，放出400套房源，经过3个多月蓄客期，开盘一周内销售150余套，后期销售滞缓。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，从职业特征来看，主要购买力来自公司职员、公务员、私营业主及年轻白领等。首创国际城开发商：泛华房地产开发（沈阳）有限公司项目地址：浑南区沈营路7号物业公司：泛华物业建筑商：泛华建设集团景观设计：辽宁景观设计研究院建筑类别：高层装修情况：毛坯价格：4700元/平方米开盘时间：2008-06-28入住时间：2009-11-15总建筑面积：15万平方米占地面积：2.8万平方米容积率：4.3绿化率：50%泛美华庭产品基本情况户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一居604700907077%两居89--92480020012060%三居126-13948001104036%泛美华庭项目主要以两居为主，供应量较大一居23%二居49%三居28%一居二居三居销售情况该项目2008-6-28号开盘，一期推出400百套房源，由于蓄客期较长，开盘当天去化160套左右，进入7月后销量下降幅度较大，受奥运赛事的影响以及现阶段房地产大势不好，观望情绪浓厚的环境下，至今整体销售态势没有好转。泛美华庭180251015864900490046004500450045000501001502002008.6月2008.7月2008.8月2008.9月2008.10月2008.11月43004400450046004700480049005000成交套数成交均价客户来源区域职业特征客户线泛美华庭沈河40%和平25%大东15%铁西10%皇姑8%外地2%沈河和平大东铁西皇姑外地根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平、大东，铁西、皇姑也有部分客户。从客户职业特征方面来看，私营业主所占比重较高，其次为一般职员与金融系统工作人员。私营业主35%一般职员25%银行职员20%东软员工5%白领15%私营业主一般职员银行职员东软员工白领客户认知途径客户置业情况分析一次置业10%二次置业55%三次及多次35%一次置业二次置业三次及多次依图表反应来看该项目推广方式较少，以报广、路牌、网络为主，老客户介绍也有一定的效果。从置业情况反面来看，主力客户群为二次置业及三次以上置业，以提高居住品质为主。客户线泛美华庭网络30%报广40%路牌30%网络报广路牌泛美华庭产品线65平米一居室户型较方正，西侧采光较好功能分区不合理90平米二居室126平米三居室泛美华庭产品线户型方正，布局紧凑，明厨明卫设计大景观阳台突出视觉开阔性，日照充足。全明户型设计，采光效果理想，客厅设计转角窗外延了室内的空间和视线。区位：项目落座于城市二环