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太平鸟地产品牌巨献－－太平鸟池州项目策划方案前言：非常荣幸能够参加此次项目提报，我们在对区域竞争市场做出详细市场调研和对于项目进行初步经济测算推导出项目的产品定位，为项目后期销售做出明晰的判断。第一部分市场研究池州市地处安徽省西南部，长江下游南岸。北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分。2000年6月撤地设市，辖贵池区、东至县、石台线、青阳县、九华山风景区及省级池州经济技术开发区，总面积8272平方公里，总人口157万，总户数51万户。贵池区下辖4个街道、13个镇、8个乡，国土面积2432平方公里，总人口64.4万，总户数21.7万户。池州概况社会消费指标6208.46972.637882.049015.041101710.55%12.33%13.03%14.37%22.20%020004000600080001000012000200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均可支配收入增长率会整体消费力强劲，消费需求快速增长，新一轮消费升级特征明显。社会消费品零售总额增长，以私用汽车、住房为代表的消费热点持续上升。→机会：强劲的消费力为房地产投资、消费提供有力支撑→机会：私家车消费兴起，旅游休闲文化的兴旺，池州居民的消费观念升级，是郊区大盘投资开发的有利因素之一。固定资产投资状况4.665.787.779.5413.0733.40%23.89%34.50%22.73%37.00%02468101214200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%房地产开发投资（亿元）增长率30.3456.2075.6191.04139.8529.80%54.64%34.55%20.41%53.60%020406080100120140160200320042005200620070.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%固定资产投资增长率固定资产投资持续增长，其中基本建设投资力度强劲，其增长率连续三年均高于房地产开发投资和GDP增长速度房地产开发投资/GDP近三年在10％左右，趋势平稳；在宏观调控下，房地产开发投资只是略有波动，显示池州市房地产市场相对的成熟、健康、稳定。提示1：2010年前是池州进行城市建设和改造的关键期，轨道交通、快速路建设使城市功能不断完善、城市面貌发生巨大变化规划战略•池州市城市总体规划将主城区、青阳副、九华山风景区纳入城市规划区，形成“一主一副一区”的组团式城市空间形态，城市规划区面积1864平方公里，近期至2010年城市人口达50万，城市建设用地达50万平方公里。城市主城区空间布局为“四个用地组团、五大功能板块”，形成“一城五区、滨江环湖”的空间形态，主城区面积扩大到30平方公里，人口达到30万人左右。池州商品房市场分析——市场规模（主城区）126024951699310505001000150020002500300035002004200520062007从房地产业务总成交量来看，2006年房地产总成交额为189,418.90万元，总成交面积为93.93万平方米，各类商品房成交面积为33.52万平方米，其中住宅243265平方米，共2234套。2007年1-10月总成交额为220,780.20万元，总成交面积为83.02万平方米，各类商品房成交面积为38.67万平方米，其中住宅成交面积为34.82万平方米。从历年推盘数量来看，从2004年4月池州到2007年11月1日，池州住宅商品房共推出房源8559套，另外拆迁安置房1777套。池州商品房市场分析——由供不应求趋向平稳池州房地产04～07年推盘四年累计（2004－2007）总建筑面积（包含商业）1238635平方，住宅套数8559套。从住宅销售量来看，2006年池州主城区住宅商品房销售达到243265平方米，共2234套。截至到目前2007年新开盘的3105套住宅中，已经完成销售2717套，其中10月份预售项目住宅171套，面积为2.14万平方米，拆迁还房35套，面积为1456.3平方米。虽然截至到2007年11月，住宅推出量已经比2006年多推出1400套，但仍然处于供不应求的状态。但是，随着08年碧桂园项目的面世，池州房地产供应量大增，市场供需趋向平稳。1000120014001600180020002200240026002005.62005.72005.82005.92005.102005.112005.122006.12006.22006.32006.42006.52006.62006.72006.82006.92006.102006.112006.122007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.82007.92007.10平均价格池州住宅价格从2005年6月开始1587.81元/平方米，2007年上涨到2306.32元/平方米，价格呈现出稳步上升的走势。新建住宅方面，2003年池州城区的新建住房不过1000元/平方米，2005年底，大部分楼盘都已突破2000元/平方米，到2007年10月，在预售的南馨园22＃楼、河滨花园17～20＃楼两个项目，均价已经达到3026元/平方米。到2008年3月市场价格基本维持在这个区间。二手房方面，成交最为活跃的是汇景花园、和泰星城，报价均在3000以上，汇景花园则达到3500。池州商品房市场分析——住宅价格走势池州商品房市场分析——池州房地产发展趋势•随着经济快速发展，人们对住房的要求越来越高，已由单纯的居住需求向居住环境、品位等方面转变，使得一些配套设施较好的小区销售甚至出现了供不应求的现象。•池州城市人口比例仍然较低，随着城市化的进展，基础建设逐步完善，交通条件继续得到改善，作为中心城市的副射作用越来越明显，房地产业发展潜力很大。•房地产开发规模不断扩大，开发范围也不断扩大，开发水平也不断提高。但由于城市框架才初具规模，各新区（站前区、开发区）配套设施尚未到位，因此发展很不平衡，购房者驱向少数楼盘，不同区位开发项目价格差距很大。•池州住宅价格基本趋于稳定，在市区主要交易活跃的二手房都基本上已经突破3000元/平方米，2007年底老城区商品房均价突破3000元/平方米。进入08年稳中小幅上升至3100元/平方米。竞争个案：在售楼盘汇总项目名称建筑面积（平方米）套数销售率销售持续时间价格（元/平方米）森桥印象二期9630062360%3个月2600新城明珠二期140000102875%11个月2800汇景四期小高层10880083598%每次推出少量房源，迅速去化3100河滨花园三期8000070060%4个月2800－3100清溪半岛二期3000026098%12个月2800南馨园一期1712318295%8个月3000三正葫芦社区一期8000060045%6个月2600樟树湾二期9321099270%6个月2400杏花村文化园二期3000030060%3个月2400平天湖水岸花园2300019290%18个月3000潜在竞争项目分析之一碧桂园项目位置站前区长江路与齐山大道中央位置占地面积一期800亩；二期1400亩项目户数销售情况未开盘项目组成多层、排屋、双拼、高层主力产品排屋、双拼别墅，辅以部分多层、小高层价格预计略低于当前市场价格(预计联排3000，多层2500～2600)开盘时间08年7、8月售楼地址贵池区建设中路开发商碧桂园分析：池州碧桂园项目总占地2200亩，一期800亩以别墅为主打产品，辅以多层和高层丰富建筑类型。小区内配备有五星级酒店、幼儿园、中小学、会所等配套设施一应俱全，目前样板房已经完工，计划在08年7、8月开盘，价格未定。按其一贯的开发模式和我方的市场调研了解，预计会以低于市场价100～200元/平米左右的价格入市，届时将会对站前区乃至整个贵池的房地产市场产生巨大的冲击，以低价和规模效应吸引众多市民来此安家，打乱现有的市场价格体系。该项目与我项目仅隔一条长江路，对我方的影响是最为直接和现实的，压力甚大。因此，在产品的定位规划和推广销售上须更为谨慎、策略。项目位置秀山路与南湖路交口总建面积15.5万平米项目户数约1200户销售情况未开盘项目组成多层、小高层、高层主力产品多层价格未知开盘时间08年7、8月售楼地址翠微路156号华氏药房开发商安徽华泰集团潜在竞争项目分析之二华邦·阳光城分析：项目位于池州市城南区中心地段、秀山南路与翠微路交汇处向南100米，近邻南湖商业街、西街、杏花村小学、市第二人民医院、红光农贸市场、贵池二中、杏花村文化公园、白洋河景观大堤，项目周边基础设施配套及公用建设齐全，交通便捷。项目属欧式建筑风格，中心布局有商业广场，占地128亩，规划建筑面积16万平方米，其中住宅14万平方米，住宅容积率1．8；绿地率35%以上；停车位300余个个，其中地上停车位227个。该项目与本案距离较近，产品类型相似，销售周期部分重合，将会是未来重点竞争对手。项目位置池阳路，徽商银行东侧建筑面积总建7.3万平方米，分两期项目户数约500套项目组成多层主力户型90～120平方米三房两厅价格预计2500销售率未开盘开盘时间08年7、8月售楼地址建设中路售楼热线2085566开发商安徽甲地置业潜在竞争项目分析之三奇景甲苑分析：齐景甲苑也位于池州市站前区，临近长途汽车站、火车站，占地面积4.89万平米，总建筑面积7.3万平米，项目依齐山而建，可远眺平天湖，建筑风格采用了现代简约，内部景观力求以人为本，周边建有联华超市和众多商业配套，与甲地国际商贸城遥遥呼应。站前区汽车站板块内规划了众多住宅和商业项目，甲地国际商贸城、上海城、百汇广场、国际汽车城等商业项目共计总建超过50万平米，届时，该区域旺盛的人气，集中的商业，繁忙的物流势必提升地段价值，打造池州新的城市中心商业和居住区。作为区域内核心商务区周边新开发住宅楼盘，其地段优势明显，未来配套设施齐全，人气集聚，具有较强的竞争力。项目位置贵池区城北建筑面积总建57000平米产品类型住宅建筑类型多层入住户数518户面积范围86～133平米，主力86～99平米价格未知销售率未开盘开盘时间08年7、8月售楼地址建设中路145号开发商浙江百合集团潜在竞争项目分析之四百合蓝鸟苑分析：项目位于池州市中心城区北部，东依翠柏北路，北靠沿江大道，地块南面临近即将贯通的城北路，南侧与国土资源局、水务局、公安局110指挥中心为邻。项目总占地3.6万平米，建筑面积约6万平米，其中近2700平米的商业用房，可居住户数518户。一期主力户型：二房二厅一卫、三房二厅一卫、三房二厅一卫双阳台、三房二厅二卫面积为：86.2㎡、93.2㎡、94㎡、98㎡、98.7㎡、110.3㎡、128.7㎡、132.5㎡等。竞争分析总结关键词：成本竞争产品差异营销区隔争取客源从区域未来竞争已经不可避免，给项目客源竞争带来较大压力，因此做好产品差异化；控制控制项目成本；减少项目后期销售压力；将使项目在区域竞争中处于有利位置。第二部分项目定位第一篇：项目解析本项目北面是池州体育馆，西面是规划中的行政中心，建设中的五星级酒店离本项目也较近，项目的地段优势非常突出。池州体育馆也已经动工建设，预计在2008年底建成投入使用，天堂湖面积约2000亩，自然景观丰富。项目所处的池州火车站站前是连接火车站与老城区的重要枢纽，也是一个紧临老城区而又相对独立的城市新区。其发展方向是，逐步完成城市空间拓展的地域调整，构建“两山一湖”旅游区北部服务中心功能，完善市域交通系统，凸显城市门户形象，成为一个集商贸、居住、物流及少量工业的相对独立、功能齐全的城市新区。人口规模远期约6.8万人，将具有浓厚的商业氛围、亲切的休闲环境、宜人的空间景观等特色。池州火车站站前区的发展将依靠“一个支柱（商贸物流）、两个重点（专业市场与房地产）”目前已经引进了