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【安徽淮安义乌国际小商品城项目】前期策划报告OPEN2010年11月28日我们能做什么？定位思考我们怎么做？策略思考我们赚多少？经济测算contents目录我们缺什么其他开发商在做什么消费者经营者要什么我们有什么我们能做什么1开发区要什么政府在做什么我们能做什么？——思考分析篇我们能做什么——思考分析篇contents淮安概况城市发展规划与区域城市结构调查经济开发区区域发展和规划淮安商圈调查评估淮安消费者分析淮安经营者分析开发区市场专项研究开发区调查、评估与预测政府在做什么别人在做什么政府在做什么我们有什么我们缺什么消费者要什么经营者要什么开发区要什么城市发展规划与区域城市结构商贸服务业的政策导向专业市场网点规划布局小结淮安城市概况开发区发展与规划别人在做什么政府在做什么我们有什么我们缺什么消费者要什么经营者要什么开发区要什么商业格局调研评估淮安市辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县。面积约10072平方公里，人口536.91万。市区面积80平方公里，人口80万。区位——淮安市区位优越。江苏省淮安市位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长江三角洲地区。文化——淮安市是首批全国历史文化名城。明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的“四大都市”，有“运河之都”之称。资源——淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有日出斗金的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。全境平原广袤,土地肥沃,粮丰林茂,水域宽广,盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产,居世界首位。工业——淮安是新兴的工业城市。全市有各类工业企业近3万家,其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等50户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。行政区域划分与概况淮安概况PARTONE交通——淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长、宿淮、连盐淮铁路连接南北，贯穿东西。京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。行政区域划分与概况淮安概况PARTONE年份200120022003200420052006200720082009年2010年上半年GDP（亿元）329.02375.02420.64500.97561.81651.06765.28915.831121.75622.75增长率10.90%11.60%12.20%13.80%14.30%14.90%15.20%13.40%14.20%14.50%小结：从上图表可以看出，淮安市经济总量快速稳步增长，经济总量以平均每年13.3%的速度增长，进入经济发展的快车道。2008年受金融危机影响，增长速度略有下滑。2009年经济有所回升，2010年上半年国内生产总值达到622.75亿元，按可比价计算，同比增长14.50%，增幅高于全省平均增幅2.4个百分点，继续保持全省第一，实现了经济的大幅跨越。经济总量淮安概况PARTONE小结：人均国内生产总值稳步提高，连续七年增长率保持在13%以上。年份200120022003200420052006200720082009人均国内生产总值（元）64227267810895971068313155156001892123300增长率9.6%10.8%13.8%13.1%13.4%15.8%16.6%14.60%14.7%人均国内生产总值淮安概况PARTONE三产业比2005年2006年2007年2008年2009年第一产业21.0%19.0%17.1%16.1%15.2%第二产业45.5%46.9%48.1%47.6%48.3%第三产业33.5%34.1%34.8%36.3%36.5%小结：从上图产业比可以看出第一产业比重缓慢下降，第二产业和第三产业缓慢上升，并可以看出工业是淮安经济的支柱产业，符合淮安新型工业城市的定位。同时，第三产业比重低，发展大有可为。三产比重淮安概况PARTONE年份200120022003200420052006200720082009城市平均住房面积（平方米/人）13.0619.0526.7029.5028.6028.6230.3033.2033.84农村平均住房面积（平方米/人）26.7028.0027.5027.9027.1029.9031.9032.7033.85小结：淮安城市居民平均住房面积稳步上升，由2001年的每人13.06平方米快速提高到2009年的每人33.8平方米，由此可看出近8年来淮安房地产市场的快速发展。同时，人均住房面积的提高给居民提供了居住的舒适性，也给后续的房地产发展提出了更高的要求。人均住房面积淮安概况PARTONE城市/指标土地面积(平方公里)年末户籍人口(万人)地区生产总值(亿元)地区生产总值指数(上年=100)人均地区生产总值(元)#房地产投资(亿元)社会消费品零售总额(亿元)#居民储蓄存款余额(亿元)城市居民人均可支配收入(元)农村居民人均纯收入(元)南京6582624.463775.00112.150327508.171651.822505.33231238951无锡4788464.204419.50112.473053449.721391.482255.892360511280常州4385358.742202.23112.450283308.92758.161431.212159210171苏州8488629.756701.29112.574676718.081551.453337.322386711785镇江3847268.771408.14112.84647397.03410.21686.71190448703南通8001763.722510.13113.335040172.68915.101875.19189037811扬州6634459.791573.29113.435233137.66521.30899.09173987450泰州5797500.891394.20113.530256111.78395.73824.87171987338徐州11258946.862007.36113.523069130.81680.23974.51169556240连云港7500488.25750.10113.11680895.12310.44395.57152555454盐城16972811.711603.26113.221233109.02542.78863.64158626867宿迁8555534.58655.06113.31370987.07196.80271.17109595406淮安10072536.91915.83113.418921138.40335.90400.72140075657小结：从上表中可以看出江苏各市各项经济数据和经济形势，苏北同苏南还有较大差距，淮安在苏北几个城市中经济发展较好。江苏各市各项经济指标对比（2008年）淮安概况PARTONE年份200120022003200420052006200720082009城镇人均可支配收入（元/人）6513715877988209911510447121641400715646农民人均可支配收入（元/人）318033653395370140244430501056576308小结：居民收入水平稳步提高。特别是城镇人均可支配收入大幅提高，2009年的人均可支配收入水平比2001年翻了一番多。2010年上半年，全市城镇居民人均可支配收入9296元，同比增长12.5%。其中，工资性收入为5971元，增长7.9%。2009年全市在岗职工平均工资28175元，增长17.4%。居民收入水平增加，生活水平提高，为淮安市的内需消费提供了稳定保障，支撑了市场较快运行。人均可支配收入淮安概况PARTONE年份2001200220032004200520062007200820092010上半年城市人均消费性支出（元/人）45444852554457046389707782139058106425812农村人均消费性支出出（元/人）2087216322402491249128813263376042922456小结：居民收入的稳步提高支撑了居民消费的能力。尽管20010年以来的消费热点并不明显，但居民在有关政策的驱动下，购房、买车的热情有所回升。一方面由于居民收入的稳定增长稳定了居民的消费信心，另一方面也显示了居民潜在的购买能力。人均消费支出淮安概况PARTONE小结：社会消费品零售总额稳步增长，增长率大幅增高。2010上半年，全市实现社会消费品零售总额221.72亿元，同比增长18.8%。分城乡看，城市消费品零售额254.35亿元，增长19.1%；县及县以下消费品零售额145.54亿元，增长19.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额338.86亿元，增长18.5%；住宿餐饮业零售额55.89亿元，增长22.4%；其他行业零售额5.14亿元，增长23.4%。全年限额以上批发零售贸易企业实现汽车类零售额6.45亿元，比上年增长82.7%；粮油类、肉禽蛋类零售额分别增长46.8%、58.5%年份2001200220032004200520062007200820092010上半年社会消费品零售总额（亿元）114.3127.58139.32156.36198.62230.15269.4335.9399.89221.72增长百分比11.00%11.60%11.90%14.00%14.90%16.00%17.10%24.70%19.10%18.80%全社会消费品零售总额淮安概况PARTONE国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。大力提高淮安工业化、城市化和经济国际化水平，进一步增强区域综合竞争力，健全社会保障体系，将淮安建设成为长江三角洲北部地区重要的中心城市和具有绿水生态特色的宜居城市。城市定位PARTTWO城市发展规划城市总体布局调查城市发展规划PARTTWO形成“一主、四副、多点、网络化”的城镇体系空间结构。一主，即淮安中心城市；四副，即涟水县城、洪泽县城、盱眙县城和金湖县城四个市域次中心城市；多点，即其他城镇；网络化，即以高速公路、一级公路和铁路等交通设施为骨架，以市县域中心城市和重点镇为节点，构建开放的网络化空间格局。市域城镇等级规模结构：形成1座市域中心城市—4座市域次中心城市—15座重点镇—36座一般镇的四级等级规模结构。人口规模及城市化水平：近期到2015年市域总人口为565万人，城市化水平为53％；中期到2020年市域总人口为580万人，城市化水平为60％；远期到2030年市域总人口为600万人，城市化水平为70％。市域交通发展：构筑公路、铁路、航空、水运、管道综合协调发展的一体化交通网络，促进淮安发展成为长江三角洲北部地区综合交通枢纽。城市中心城区规模：近期到2015年中心城区城市人口150万人，城市建设用地规模为180平方公里；中期到2020年中心城区城市人口180万人，城市建设用地规模为216平方公里；远期2030年中心城区城市人口240万人，城市建设用地规模为283平方公里。城市发展方向：东扩南连——近期，城市全面完善高速公路环内的城市建设；中、远期，城市跨京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。城市空间结构：规划