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销售中心开盘热卖实景销售中心开盘热卖实景销售通道参观样品房参观样品房产品外观产品外观局部80平方两房80平方上复式（130平方）110平方三房110平方复式上（180平方）产品内部交房标准局部产品内部交房标准局部产品内部交房标准局部物业配套延伸期望值窗外延伸期望值一房地产实操三大核心思考简单归纳为“三看”1、如何让人来看？2、来看什么？3、看完买不买？买不买根本就是“产品”是否合适二产品也是商品，它与商业的共性1、吸引顾客进入商店的原因A、品牌(目的性强)B、随意性(目的性弱)C、寻找好的产品(目的性较强)三什么样的商店才是好的商店1、有良好的商业氛围2、有个性品味的店面3、与品味相匹配的前台4、综合质量高的产品5、产品的形象四楼盘与商业的理解地产楼盘的区位店面前广场销售部前台产品房屋（室内外）期望值形象商业氛围产品是一个综合素质的体现一个好的产品必须具备上述的硬件衬托产品——房子市场两种产品:毛坯收房销售表现为豪华装修，称示范单位。精装修房样板房概念“秀”通用“秀”品味风格取向质量体系潮流触觉市场人性把握市场引领力量发展商品味发展商水平风格取向设计能力示范单位样板房包装产品房地产品“秀”共同的展示手法“四觉”创造和谐、协调、理想之家味觉家的幽香听觉和谐音乐触觉材料质感视觉风格的创造现代与后代现代——主张自由平面、开放空间、造型洗练、工艺精湛、反对装饰、追求构件标准化，并重视功能和技术的合理性和科学性。提出“装饰就是罪恶、建筑是住人的机器、少就是多”的观点。后现代——主张当代建筑兼容并蓄，主张自由的设计方法和表现高科技、关照历史，主张刺激甚至宁要新奇也不要有秩序，提出“多不是少、少是厌烦”的概念。细分1、按风格划分a、中式b、中西合壁c、西式d、法式e、马来风格f、日式2、按时代表现方法划分a、古典b、新古典c、现代、后现代d、概念前卫3、按主题划分a、白色纯洁b、岁月情怀c、纹理相对d、情结马来无论是示范单位，还是样板房，它的表现方法都是多样的。其目的是通过包装的手法，使原本生硬的水泥石灰空屋，使人们在空间中能找到与自己生活历程有共鸣的元素，勾起他对空间联系。区别示范单位样板房大胆成本高夸张施工难度大保守有成本控制合理施工简单五如何设计示范单位A、对楼盘的风格取向定位B、对当地市场风格分析，了解当地最好的示范单位(所谓知己知彼，百战百胜)C、对户型分析D、锁定风格大胆构思E、手法夸张，使用元素准确六如何设计样板房“三三四”理论设计30%1、对当地市场了解和分析2、户形的了解和分析3、市场划分4、材料成本、性能了解、对使用的可行性分析5、设立造型产业化施工的可行性分析6、对当地知名品牌信息收集7、对材料大批量采购的分析8、对当地大批量施工是否构成难度9、结构简单，减少木作业，避免日后维修10、销售员容易解说，客户容易理解不是简单对美的把握，而是产品性价比的综合评分现场30%1、土建与装修图纸的差异2、现场必须跟踪到位3、共同研究在当地产业化施工的可能4、监理好施工工艺5、完成施工后，做好施工图后期配饰40%1、提前做好布饰方案2、发展商配合设计师提前采购3、找寻与设计风格相匹配并能引起与其生活共鸣的元素4、引起其对家的人性触觉和拥有的欲望5、把握好美学原则和原理和协、协调、平衡、夸张、创意、饱满七如何设计最适合本公司的交楼方案两种情况，三种可能单一标准不可选珠江绿州可选局部北京奥林匹克园交钱个性定做北京奥林匹克园多标准基本装修标准北京东一时区菜单或选择装修常州奥林匹克园完全装修南国奥林匹克园实操个案——番禺金业别墅花园实操个案——广州奥林匹克花园实操个案——番禺奥林匹克花园实操个案——南国奥林匹克花园实操个案——大连优豪斯实操个案——常州奥林匹克花园实操个案——南国奥林匹克花园实操个案——镇江恒顺翠谷实操个案——沈阳奥林匹克花园不同楼盘不同的方法北京东一时区目前成品房在国内刚刚起步，一切按市场方向走，老百姓对成品房还不太了解和未完全接受。在老百姓心目中有着自己的豪华度和品味的平衡标准，和各人心目中的参照物不一样；因而构成了不同的地方有不同的方法去适应，目的是更好的让销费者接受。八、成品房全程操作必须优化基因—以装修反推建筑目前已完成奥林匹克花园技术手册的编码常洲奥林匹克花园平面南国奥林匹克花园平面九、成品房全程操作五步走1)分析楼盘，根据市场买家的状况，研造最适合市场的产品(提出做65%人的生意)2)根据竟争对手况状，做好成本分析，只能走快半步3)根据客户群的生活方式，设计最合适的板房风格，并找寻与之相对应的软装饰，做好后期布展4)产品定形后，做好竣工图，重点水电5)与施工图同步，必须完成收楼标准说明，统一口径，方便销售，避免后期交楼磨擦。十、做好成本控制、拆分部件进行招投标1)水电交由土建工程公司预理2)装修工程公司接手时必须做好验收工作，解决漏水防水问题3)整合资源做好招投标工作有多种方案可行A一个总承包公司(或甲供材料)B多部队作战(或甲供材料)C组合式混战(多项目分包)十一、成立交楼小组，统一培训、统一口径队员人员包括:A工程管理人员B物业管理人员C销售人员D工程施工公司现场管理员我们的服务流程广州某楼盘样板房设计方案讲演目录一、市场分析产品定位二、分类方法三、设计思路分析四、本方案的构思一、市场分析定位1、单间户型（炒家，或读书人士35岁）2、一房一厅（投资或过渡型人士30岁）3、二房二厅（第一次置业35岁）4、三房二厅（第二次置业40岁）5、四房二厅（第二、三次置业45岁）二、B2户型风格分类1、单间户型（2个）豪华酒店公寓（红樱桃）2、一房一厅（1个）前卫单身公寓（白色）3、二房二厅（1个）三口之家（红樱桃）4、三房二厅（1个）新西方主意（红樱桃）5、四房二厅（1个）简约中式（黑斑马）三、设计思路及交楼方案一）无任何立面设计——精装标准交楼二）无硬立面设计——但以涂料、墙纸方法处理，精装交楼（立面不列为交楼范围）三）有硬立面设计——以产业化简单有效的立面、局部有天花设计（立面部份可送可不送）四）夸张手法个性设计——夸张部份非交楼标准案例§详见次页案例一无立面§凯旋新世界§无立面无立面§凯旋新世界案例二、无硬立面设计——但以涂料、墙纸方法处理§无硬立面设计——但以涂料、墙纸方法处理§无硬立面设计——但以涂料、墙纸方法处理§无硬立面设计——但以涂料、墙纸方法处理案例三产业化简单有效立面、天花§南国奥园§南国奥园§产业化简单有效立面、天花§产业化简单有效立面、天花案例四夸张手法个性设计§夸张手法个性设计§夸张手法个性设计§夸张手法个性设计该楼盘的设计手法详见下页一、B2-04、05单间户型（酒店式公寓风格图片）§单间户型（B2-05）平面布置图§单间户型（B2-05）效果图不做衣柜550-600元/m2二、一房一厅（B2-06）白色调风格图片B2-06平面布置图§一房一厅（B2-06）效果图不做衣柜550-600元/m2三、二房二厅、三房二厅（B2-02、03）风格图片B2-03红樱桃饰面§二房二厅（B2-03）平面布置图§二房二厅（B2-03）效果图不做衣柜450-500元/m2B2-02红樱桃饰面§三房二厅（B2-02）平面布置图四、§三房二厅（B2-02）效果图不做衣柜450-500元/m2五、四房二厅（B2-01）简中式风格图片B2-01电视墙立面B2-01黑斑马饰面§四房二厅（B2-01）平面布置图§四房二厅（B2-01）效果图不做衣柜450-500元/m2海口长信海岸水城作品欣赏海口长信海岸水城售楼部效果图售楼部实景售楼部实景东南亚风格效果图东南亚风格实景东南亚风格实景东南亚风格实景简中式风格效果图简中式风格实景简中式风格实景简中式风格实景窗外产品延伸期望值窗外产品延伸期望值谢谢！