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【第一部分】〈项目主题概念和策划方法论〉（Ⅰ）项目的主题和概念设计（Ⅱ）项目策划的思想方法和系统原则（Ⅰ）项目的主题和概念设计：（一）“二元复合”的主题定位：对于本项目地，我们认为：1）首先，它属于“新城区的大型综合市场”；2）其次，它是“（集合型）物流集散区”。（二）“新城区的大型综合市场”：1）“新城区”是“城市成长”的历史必然；2）“新城区”的运行，必须依赖高效率的“运输系统”和有大型的“（集合型）物流集散区”来做为依托；3）“新城区”的存在，依赖于“产业扩散”的进化，现实地解决“居住”和“商业”的空间组合关系。（三）“新城区的大型综合市场集聚区”：1）直观的感性印象：我们直观地观察项目的地形、地势和未来各类型的市场的布局和形态，我们产生了一个强烈的印象：它就是整个市场中“综合业态中有机的一环和必然的补充”……它是沿着“新城经济带”延伸和合理规划的必然；综合巨大的“新城区的大型综合市场集聚区”；整体商业区域经营的补充。2）地利分析：首先，是“一个商业集聚的综合区和集散地”；其次，是“新的经济走廊带”最后，是“政府规划下的大型商业集中地”（Ⅱ）项目策划的思想方法和系统原则1、【项目策划】的前提分析：〈规律性〉：•首先确定项目开发的战略方向和要点，总体的思考和策划是最重要的；•第二步再进入到技术层面的规划和业态定位设计；•最后是市场和经济方面的论证；----只有这样，才是符合“规律”和“逻辑”的。〈结语〉：“想透了、看透了，才能做得透”。2、【项目策划】的方法论：坚持“思想先行”的原则，把握正确的“思维体系”和“方法论”是项目策划和运作成败的核心问题：〈方向性〉：•把握“宏观层面”的战略方向和总体原则；•确定“微观层面”的可行性和操作性。-----实现招商与市场的“无缝”链接。〈操作性〉：•遵循项目开发的“科学规律”和坚持“常规动作”的运用；•体现“创新”精神和发挥“自选动作”的想象空间。〈原则性〉：•思维的在横向上的“宽度”，将决定项目的市场“区隔”和“差异性”的竞争地位；•思维的在纵向上的“深度”，将决定项目“产品链条”和“投入产出”的可操作性；〈技术性〉：•用“加法”原则来思考项目和产品的“设计”和“制造”：商业地产企业的产品“定位”和“创新”仍将遵循“加法原则”，即把市场、交通、业态选择进行有机的整合以后，进行“集大成”的组织和聚合，不断地打造“升级换代”的产品，确保商业地产的增值性和良好的获利空间。•用“减法”原则来操作市场和营销的“焦点”和“眼球”效应：“商业地产”是房地产市场化后的结果；从营销传播的角度来看，“业态定位”是必不可少的，它是与竞争者相区别的符合系统和获利的基础；当然，“业态定位”必须建立在科学论述的基础上，它应该有真实的内涵和一定的外延，并且具有可以预见的获利性。3、运用和实践〈创新性〉：•“体验经济”和“前景营销”也是重要的理论基石和实践内容。〈政策性〉：由于历史的原因，昆明城东、南二环路线聚集了多种市场。这已产生了3方面的问题：首先是影响交通；其次，一些自发行成的违规建设的市场已经占用了高压线走廊带、城市泄洪道，存在安全隐患；最后，大量的低端市场的存在，严重影响了市容市貌。为此，政府在作新城规划时已经定案为集体化的二环线市场的转移和搬迁。这也是对整个二环路周边批发市场进行搬迁的重要原因。〈集聚商业区的形成〉：本项目地位于未来新昆明城的东三环沿线，该区目前已经形成建材、橡胶、汽配、灯具等大型综合批发市场，而机电类市场尚属空白。一个商圈的形成不仅仅需要大量商家的前期资金投入，资金背后的业态互补也是必须。例如本项目地以工业品为主打销售类别，但最具出口潜力的机电类工业品在该市场却未见雏形。据有关资料显示，昆明市对孟加拉、印度等南亚国家的机电产品出口贸易大幅增长，占出口总值的60%以上。如此高比例的出口额度已经成为昆明对外贸易的重头，政府对发展此类市场也大为支持。本项目地对机电市场的开发正迎合了这种需求，一方面能拉动周边其他工业品的区位经济，另一方面也将全盘带动该区域整体经济，形成互补，从而把“蛋糕”做大。〈未来交通的改观〉（A）、二环路改建工程今年七月，昆明市启动了“昆明主城东、南二环市政基础设施建设征地拆迁工作”，涉及到盘龙、官渡、西山三个区的众多汽车、食品、建材、五金机电市场。昆明主城二环路于上个世纪九十年代后期全线通车，但随着城市的发展，原来处于城市外缘的二环路现在已经成为了主城区的一部分。由于该路承担了主城核心区与城市外围的连接重任，因此交通流量十分巨大，加之沿线各种市场密布，交通堵塞问题已经十分严重。针对这种情况，昆明市政府下决心要从根上彻底解决城区交通堵塞的问题。将来，二环路将建成城市快速道路，承担主城核心区交通快速疏散的功能，因此，各大主要商业性市场都要往外向三环迁移。（B）、三环路的建设二环的拆迁拓宽伴随着三环的建设，拟建的“三环路”各段合计全长40.5公里，尚须施工的区段长度为24.38公里。道路将分为东南西北4段，其中东市区段由世博园向南经过西南林学院、昆明理工大、昆明市委党校在虹桥与东连接线支线相交设立交桥一座，而后向南过十里铺村，进入凉亭货场片区。由于受巫家坝机场净空限制，该道路在此需下穿凉亭编组站，接上贵昆公路和昆洛公路朱家村三叉口达东市区段止点，全长8.1公里，宽40米，全部为新建，标准为双向6车道城市主干道。南市区段规划东起贵昆公路朱家村三叉口，向南沿昆洛路至官雨路口，沿官雨路口穿过未来搬迁后的巫家坝机场，接上春城路至日新立交桥，而后沿十里长街与官南路、前卫路、滇池路相交后，穿过草海在第三污水厂前接上石安公路，在此设立交桥一座，全长14.81公里，宽度为40米。本项目地块正好位于南三环与东三环联结处，是未来新昆明城向南出城，进入南亚地区的重要交通枢纽。据云南海关进出口统计数据表明，在云南出口贸易中，五金机电产品占到出口总额的60％。在此地段建设大型机电批发市场，具有得天独厚的区位优势，更会吸引原二环机电市场商家的迁移，势必将成为未来云南省对外出口机电产品的重要集散中心。【第二部分】〈区域经济发展和城市运营：评价与分析〉（Ⅰ）区域经济发展和商业地产开发的分析（Ⅱ）区域经济开发和市场土地政策的分析（Ⅲ）商业项目开发和“城市运营”的理论基础（Ⅰ）区域经济发展和商业地产开发的分析（一）区域经济和城市发展的评价：1、昆明城市概况：昆明是西南地区的中心城市，云南省省会，中国历史文化名城，著名旅游风景区，总面积2万多平方公里，辖5区1市8县，其中市区面积为98平方公里；总人口578万人，其中市区人口220多万人。昆明一个以中转和出口为主要城市生长点的城市；外接东盟十六国，内达国内各重要的工业城市，有着悠久的外贸转运历史和复杂畅达的交通网线，是水运、空运、陆运兼备的口岸型城市。昆明地处云贵高原，市域为高原地貌，地势“北高南低”，绝大部分地区海拔在1500—2800米之间。2、“现代新昆明”的城市规划云南省政府制定了建设“一湖四环”，“一湖四片”是“现代新昆明”战略决策和规划；也决定了昆明大区域城市时代到来。由于昆明的区位特点，大区域城市时代的昆明，必然是整个商业和物流的中心。2020年，总人口将从现在的578万发展到800万，城镇人口由300万发展到650万，城镇化率由52%提高到81%。其中，主城区从现在180平方公里发展到460万平方公里，人口由245万发展到450万。城市的扩张势在必行。呈贡新城的开发是城市未来发展的方向，在新城区和旧城区之间由于有着畅达的交通网络，已经有了大型的商业交易市场；成为了辐射西南和外接东盟各国的物流中转贸易中心。3、昆明城市社会和经济发展的趋势分析：1）GDP的增长：近几年，昆明宏观经济运营状况和态势良好，每年都保持在两位数左右的增长；同时，昆明的GDP（国内生产总值）一直占云南省的百分之三十以上，近两年来比重还在不断增加。2001年，云南省的GDP为2074亿元，昆明的GDP就为673亿元。2002年，昆明GDP是730亿元，比2001年同比增长9.2％。2003年，昆明的国内生产总值为812亿元，人均GDP大约达到2000美元的标准。2004年，云南全省GDP达到约2920亿元，比2003年增长10.8％，昆明的GDP是942.14亿元，6年来增幅首次超过11％，实际增长为12％。2004年，昆明人均GDP为2290美元，年增长率10.9％。昆明GDP增长概况0100200300400500600700800900100000.020.040.060.080.10.120.14GDP(亿元)673730812942增长率9.20%10%12%2001年2002年2003年2004年2）GDP与“城市商业分化”的关联度分析：国外“城市商业分化”发展的规律表明，当城市化率超过30％之后，城市的辐射力开始增强，“城市商业分化”进入加速发展阶段。所以，昆明城市在未来的发展过程中出现城市“中心商业化”（在大城市的中心部位出现大型的物流中转中心）的现象是必然趋势。3）城市的自然属性：在后工业时代的信息社会，作为面向南亚的空港和商业中转站，昆明市无力营造自给自足的自生经济模式，因而需要大力发展外向型中转经济，依托其在区位上优势发展中转型经济，向大型物流集散地的方向发展。（二）区域性商业地产业投资和开发的“梯度分析”：1、中国房地产业发展的“超长周期”分析：总体来说，正如一个流行的说法：“21世纪，世界的进步和发展中最重大的事件包括：“美国的信息化”和“中国的城市化”浪潮……。具体而言，正如下述的分析：目前，中国房地产产业正在以年平均20%的速度发展，预计在：2010年前，“城市化率”达到40.5%（目前是30%多），将有1.6亿人成为城市人口（目前是4亿人）；随着经济的大规模集中化和大区域辐射力的增加；它将为中国的房地产的开发带来巨大的、超长周期的商业机会。而城市就业人口的增加也为大型的商业区聚集提供或创造了机会。2、城市商业地产投资价值的评价：2004年，在一项针对商业地产开发的“100个（二、三线）最具投资价值中型城市”的专项研究中，昆明城市的排名如下：昆明重庆无锡评估值排名评估值排名评估值排名城市综合增长率0．2623820．41890．382420综合人均收入0．5340．43580．619城市经济实力0．29390．830．685综合竞争力17．275783．7217101．8910住宅市场潜力0．42310．6410．3854房地产投资水平0．21281．0010．413总体潜在需求0．6371．0010．3619商业地产市场容量0．79416．4911．7316综合投资价值48．3833145．42183．47111）商业地产开发和消费的“潜力区域”分析：如上表（所表明），在中国的城市群中，对昆明商业地产市场的“总体潜在需求”指标的评估是极其突出的。2）商业地产开发和消费的“热点区域”分析：一般性的分析认为，随着中国的房地产市场的“梯度推移”，刚刚开始的商业地产迎来了新的发展机遇，其“热点区域”包括：一是重庆、成都、昆明等的“西南地区”；二是如大连、天津、青岛和杭州等的“沿海地区”，它们的发展速度都超过了北京、上海、广州等的“一线城市”。过去的一年里实际情况也是这样的。（2002年9月---2005年9月）中国商业地产价格涨幅较大的城市地区涨幅全国14．4%上海39．6%青岛30．85%天津18．6%宁波30．61%沈阳30．4%昆明26%（三）昆明商业地产市场的总体分析：1）市场投资开发和“供应量”分析：（1）投资总量：商业地产投资2002年、2003年整个市场放量分别为32亿元和41亿元，2004年计划投资为52亿元，实际完成38亿元；（2）开发总量：商业地产开发面积稳步增长，据不完全统计，2002年为31万平方米，2003年增至48.9万平方米，2004年达到80万平方米，其中：底商类商业地产分别占80.12％、89.90%和88.32％。底商在现实的意义中不属于专业型的商业地产。（只对小区域配套起有益补充的特性：对周边区域的