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2010宜兴项目市场策划报告2010年4月第一部分项目开发背景第二部分项目定位第三部分产品细节优化第四部分项目客源预估目录第一部分开发背景分析政策背景城市背景05年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市！时间政策或行动内容与影响1月10日国土资源部《2005年工作要点》对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考核指标联系在一起；严格执行供地政策；深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧；2月20日国土部《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础3月26日国务院《关于切实稳定住房价格的通知》高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；再次强调房地产宏观调控的方向3月17日提高个人房贷年利率将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议/新国八点分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。4月30日七部委《中央关于做好稳定住房价格工作的意见》针对一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以上意见6月1日建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足2年转手的将征收营业税；主要目的为抑制房产投机和过度投资行为05年宏观调控政策06年政策为05年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资金管理方面严格提高门槛。时间政策或行动内容与影响5月17日“国六条”“国六条”明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求的供应；另对土地和资金提出严格控制把关，降低房地产运作过程中的金融风险，提高土地资金的利用效率。5月31日征收二手房营业税对购买未满5年的征收营业税，增加了房地产投资的交易成本，旨在减小房地产市场上非自住的投机行为。7月6日规范房产交易秩序对于房地产交易秩序的规定旨在杜绝房地产开发商“囤房”哄抬房价的行为，维护房地产交易市场的正常发展。7月12日165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》颁发165号文件对于“十五条”细则的核心“90，70”做出具体阐述，显示出政府借助行政手段严格执行房地产宏观调控的决心。7月24日建立国家土地督察制，《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》发布旨在加强国家对于土地监管的力度，严格土地审批过程，提高土地的有效利用，杜绝房地产开发商与地方政府的“暗箱操作”。7月26日强征二手房转让个人所得税108号文件的出台旨在增加二手房转让成本，抑制房地产投资需求，增强消费者对于新建商品房的需求。8月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》的施行《规范》的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市场整治的决心，从土地供应入手整治房地产市场，改变房地产市场现有状态，尽量实现市场透明化操作。11月20日《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》的发布《通知》提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开发成本，促使土地利用的高效化，调整房地产市场的优胜劣汰。4月28日/8月19日上调房贷利率各0.27%抑制投资需求7月24日/9月4日外资限炒令，《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》抑制了外资投资中国房地产的热度06年宏观调控政策2007年楼市火爆，中央多次运用行政和金融手段，连续五次加息，但在四季度前没有强力的房产打压政策。时间政策或行动内容与影响3月16日《中华人民共和国物权法草案》将会对房产的70年产权、物业、车库、地上附着物等有更为明确的规定和说明，进一步规范房产市场的操作。4月下旬《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》八大职能部门联合开展房地产市场秩序专项整治活动，专项整治紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查6月5日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》限制外资进入房地产市场6月13日上海二手房交易征收土地增值税上海市地方税务局根据国家有关规定发出通知，对个人转让非普通住房，既没有评估价格又不能提供购房发票的，从2007年7月15号起，税务机关可以实行核定征收土地增值税办法8月打击捂盘上海规定3万平米以下新盘须一次预售9月第二套住房首付提高至四成、贷款利率提高极大遏制购房投资热情，打压投机10月1日物权法实施从10月1日起，物权法正式实施11月1日《招标拍卖挂牌国有建设用地规定》土地开发，原则上两年动工，3年之内开发建设完毕9次上调准备金率抑制投资过热，第二套住房首付成数提高至4成5次上调利率抑制购房热情，打压楼市07年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响1月25日《国务院关于促进节约集约用地的通知》上调存款准备金率0.5个百分点，至15%，上调存款准备金率，抑制投资需求，打压投资市场2月4日《经济适用住房开发贷款管理办法》建设部采取三项措施加强住房保障稳定住房价格3月25日上调存款准备金率0.5各百分点抑制投资需求，打压投资市场4月16日上调存款准备金率0.5个百分点，至16%抑制投资需求，打压投资市场4月17日《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》第二套房贷细则出台5月18日上调存款准备金率0.5个百分点，至16.5%抑制投资需求，打压投资市场6月两次上调存款准备金率各0.5个百分点，至17.5%抑制投资需求，打压投资市场9月16日下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；下调存款准备金率各1个百分点，至16.5%；鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；10月3次下调存款准备金率0.5%、0.27%、0.27%鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；10月17日国务院常务会议降低交易税费支持居民购房财政部：降低交易等环节税费，同意地方政府救市，国八条政策出台10月22日《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》上海“十四条”地方性救市政策出台，全面进入政府救市11月下调一年期人民币存贷款利率各1.08个百分点鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；11月5日国务院常务会议中确定出台进一步扩大内需的十项措施提出最核心的4万亿拉动经济政策12月两度下调存款准备金率1.5-2.5个百分点，至13.5-14.5%下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；12月17日国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。二套房贷首次放松08年上半年执行和落实07年的打压政策，08年下半年受国际金融危机影响，国内经济下滑，宏观政策由紧至宽，政策环境回暖。08年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响2月23日人力资源及社会保障局上海居转户政策出台延续全国“购房入户”政策，侧面刺激房地产市场3月温家宝国务院政府工作报告第二套普通住房享受同等第一套普通住房优惠4月21日《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》地方政府警告二套房政策5月27日国务院普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，鼓励开发普通住房项目5月25日《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》研究物业税出台6月上海公积金管理中心公积金贷款买二套房最低首付却仍可为20%6月24日《上海市经济适用住房管理试行办法》上海经适房正式出台7月19日《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》首次收紧“二套房贷”7月19日《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》1、打击捂盘惜售，2、打击多批少量8月21日上海土地市场发展研讨会1、增加土地供应；2、抑制囤地3、提前公布土地出让计划9月“关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知”严查囤地，试图调整现有土地储备制度10月首部“个人贷款管理暂行办法”面向社会征求意见打击银行业金融机构个贷业务违规操作现象公积金购房收紧，二套房再次收紧11月“设限住宅土地出让面积”中大城市20万㎡，中等城市14万㎡，小城市7万㎡12月14日温家宝主持的国务院常务工作会议，“国四条”增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进保障性安居工程12月17日房市调控打出第一拳拿地首付不低于50%控制地王频升，地价将下调，将在一定程度下控制房价12月23日二手房营业税优惠期恢复到5年打击投机性购房1月5日广州五块土地收回打击囤地行为09年上半年以救市政策为主旋律，年中出现部分政策吹风，年底优惠政策取消开始出现。09年宏观调控政策时间政策名称/事件主要内容2月25日大中型金融机构再度上调存款准备金率0.5个百分点从2月25日起，再上调存款准备金率50个基点。调整后大型金融机构(工农中建交邮)为16.5%，中小型金融机构为14.5%。大体冻结银行超过3000亿元资金；2月24日《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》进一步规范信托公司开展房地产信托业务,防范房地产信托业务风险,提高信托公司风险防范意识和风险控制能力；信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；2月22日重申货币政策适度宽松继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性；2月20日《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》金融机构要合理测算企业的流动资金需求，确定额度和期限，防止超额授信；银行在发放贷款时，一定要通过面签制度来鉴别个人身份，了解借款实际用途，调查借款人信用状况和还款能力；2月3日中行上调房产新增贷款利率不允许比基准利率低中国银行要求信贷部门的管理人士从2月1日起上调房地产开发商贷款的利率，且原则上不允许提供比基准利率低的贷款利率。1月28日全国国土资源工作会上提出两点要求严控新上建设项目用地，确保在建、重点和民生项目用地。不向产能过剩和重复建设项目供地；加强楼市的供地调控；提高中低价位、中小套型普通商品房建设用地比例，严格限制低密度、大套型住宅用地；1月21日《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；1月18日上调存款准备金率0.5个百分点调高除农信社外存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次上调存款准备金率可一次性冻结资金约3000亿元；1月10日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的“国11条”对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；1月4日物业税开征步伐将加快税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税的“空转”将推广至全国；进入2010年后，楼市调控政策的密集型出台，两度上调存款准备金率，政策打压信号十分明显！10年1-2月宏观调控政策时间主持人会议主要内容2009年12月14日温家宝总理国务院常务会议遏制部分城市房价过快上涨2010年3月3日和5日温家宝总理“两会”坚决遏制房价过快上涨势头，抑制