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北京市住宅工程质量分户验收管理工作培训讲座北京市建筑工程监督培训中心二零零九年九月一、文件出台的背景、管理目的和工作要求1、文件出台的背景近年来，随着北京经济的快速发展，住宅工程建设发展迅速，为加强和完善住宅工程质量管理，确保住宅工程的建设质量，结合北京市实际情况，2005年市建委制定了《关于印发〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕999号），2006年又制定了《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质［2006］第139号，用于具体指导全市开展住宅工程分户验收工作，住宅工程的分户验收工作成为保证住宅工程质量、减少住宅质量投诉的重要手段之一。但是经过两年工作实践，发现在住宅工程分户验收中存在一些不完善之处。目前执行的（京建质〔2006〕139号）和《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）附件中《住宅工程质量分户验收表》需要填写的表格内容较多，不便实际操作，为此，经组织有关建设、施工、监理单位座谈，听取有关单位意见，结合实际情况，现制订了《关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知》（京建质〔2009〕383号），以下简称“383号文”。《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质〔2006〕139号）、《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）同时废止。《关于印发〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕999号）附件中《住宅工程质量分户验收表》停止使用。2、管理目的和工作要求（1）明确各参建单位的质量责任本文件中规定“建设单位是住宅工程质量分户验收工作的责任人。分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担”；“施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作”；“工程监理单位对分户验收承担监理责任”；参建的建设方、监理方、施工方以及物业公司组成分户验收工作组。分户验收工作组对建设方负责。（2）贯彻《建设工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001），把分户验收工作与施工过程中的分部工程、分项工程、检验批的验收相衔接，并在分户验收过程中起到了对检验批的验收结论进行复核的作用。分户验收工作的组织者是建设单位。在分户验收过程中，建设单位组织施工、监理和已选定的物业单位组成的分户验收组主要工作是：对已按照国家施工质量验收规范进行验收合格的工程采取分户检查的方式进行的复核。无论是施工过程中对分部工程、分项工程、检验批的验收，还是分户验收，依据的标准均是国家施工质量验收规范。在分户验收时，每一套住宅及公共部位工程质量检查结论与相对应的检验批工程质量验收结论应当一致。（3）要求各参建单位切实落实分户质量验收责任。通过383号文的制定和执行，住宅工程在交付业主入住前，工程各参建单位组成的分户验收组确实进入每一户对工程观感质量和使用功能质量进行检查。原《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质〔2006〕139号）和《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）附件中《住宅工程质量分户验收表》共分8项内容58张表格，操作中与检验批验收存在一定的重复性工作，特别是有大量的表格填写内容。本次文件的重新修订，要达到参建单位切实对观感质量和使用功能质量进行入户实地检查的目的。（4）对住宅工程质量分户验收管理工作进行补充和完善。明确了分户验收工作中各参建单位的职责和责任，规定了验收组组成人员。提出了分户验收的两个阶段和实施的时间，将分户验收合格作为主体结构分部工程质量验收和工程竣工验收的前置条件。规定了分户验收工作要以《分户验收工作方案》为指导。明确了监理单位预验收和分户验收的关系。明确了分户验收工作组的工作程序和内容。提出了对检查项目进行标识管理的工作要求，实测实量、使用功能和观感质量检查完成后应粘贴标识，并对标识的样式进行了规范。明确了相应的检查记录表格内容可以手写。规定了分户验收的合格标准。特别强调了对于检查发现的不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求的项目应填写《住宅工程质量问题整改处置记录》。修订了《住宅工程质量分户验收表》，补充了《住宅工程质量分户验收检查记录表》。明确了相关分户验收资料的保存单位。对于参建单位不按照分户验收管理工作要求履行职责的，由市住房城乡建设委或区县建委责令改正。二、京建质〔2009〕383号文件的内容为进一步加强本市住宅工程质量管理，落实《住宅工程质量分户验收管理规定》（京建质［2005］999号），保证新建住宅工程观感质量和使用功能质量，结合本市实际情况，现将有关要求通知如下：二、京建质〔2009〕383号文件的内容（一）建设单位是住宅工程质量分户验收工作（以下简称分户验收）的责任人。分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担。建设单位项目负责人应组织成立分户验收工作组进行分户验收。分户验收工作组成员应包括以下人员：1、建设单位各专业技术负责人。2、监理单位各专业监理工程师。3、施工单位项目技术、质量负责人,项目技术、质量专业人员等。4、分包单位项目负责人、专业技术质量负责人（参加分包项目质量分户验收）。5、已选定物业公司的，物业公司项目负责人、专业技术人员等。（二）分户验收分为两个阶段进行。第一阶段:建设单位应在主体结构分部工程验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的主体结构工程观感质量、结构尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。第二阶段:建设单位应在施工单位提交工程竣工报告后，单位（子单位）工程竣工验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程观感质量、主要部位净尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。（三）在分户验收第一阶段开始30天前，建设单位项目负责人应组织施工单位和监理单位编制完成《分户验收工作方案》。《分户验收工作方案》应明确分户验收工作组成员和人员职责、两个阶段的验收工作组织程序等内容，确定每一套住宅和公共部分工程的检查验收项目、内容和数量，并绘制抽查点分布图，同时应落实质量检查人员和检查工具。（四）施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作。施工单位应当建立住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程与每一套住宅及公共部位的对应关系，并应在《主体结构分部工程施工报验表》（在附件中单独列明）和工程竣工验收报告中分别予以明确，以备分户验收时进行检查。(五)工程监理单位对分户验收承担监理责任。工程总监理工程师应依据分户验收情况组织对工程质量进行竣工预验收，预验收合格后总监理工程师方可在施工单位工程竣工报告上签署意见，并对工程进行质量评估，提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应包含对分户验收进行评估的结论，并应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。(六)分户验收应依据国家和本市工程质量标准、规范，以及设计文件和施工合同约定，对单位工程每一套住宅和公共部位进行验收。（七）在分户验收的检查验收过程中，应对涉及到的工程观感质量和使用功能质量作为主要检查验收项目，包括：建筑结构外观及尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚面层质量；防水工程质量；采暖、制冷、通风系统安装质量；给水、排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；其他规定、标准中要求分户检查的内容。（八）分户验收工作组在检查验收时应做好以下工作：1、对于上述检查验收项目，应逐项对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收，并应对验收合格的项目在《住宅工程质量分户验收检查记录表》的相应位置填写对应的《检验批质量验收记录》表格的编号。2、对于工程观感质量和使用功能质量应全数检查验收，并应分别采取实测实量，以及查验有关安全及功能的检验和抽样检测结果报告等手段进行检查。观感检查项目应通过目测观察的方法检查。平整、垂直、标高等需要实测实量的检查内容，应使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。3、对于检查验收符合要求的，应在检查点位上做出明显检查标识（含主体结构工程检查验收符合）。根据实际检查情况，检查标识内容应包括以下内容：住户编号、房间位置、检查项目内容、实测实量结果、对应的检验检测报告编号、观感质量检查结果、使用功能质量现场检查结果，以及检查验收结论等内容。4、检查标识可采取印章、不干胶标贴等形式制作，相应检查内容可手写，同时应能够保持其牢固和耐久性。主体结构工程检查标识应保留至下一道工序施工。其余检查标识应保留至单位（子单位）工程质量竣工验收合格前。5、对于已全部装饰装修和设备安装到位的住宅工程，上述检查标识有可能影响工程装饰效果时，应采取在住宅户内显著位置设立检查图表等形式标明检查结果。6、对发现的住宅工程观感质量和使用功能质量不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求的，分户验收工作组应填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，书面责成责任单位进行整改并应对整改情况进行复查，复查情况应经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师签字认可。（九）分户验收合格应符合下列规定：1、施工单位已提交工程竣工报告，并已完成建设工程设计和施工合同约定的工作量。2、工程所含分部（子分部）工程的质量均已验收合格。3、每一套住宅及公共部位工程质量检查结论与相对应的检验批工程质量验收结论一致，且《住宅工程质量分户验收检查记录表》齐全。4、每一套住宅及公共部位工程的观感质量由验收人员通过现场检查，并共同确认为合格。5、按照本规定要求，对每一套住宅及公共部位检查合格后，已在检查点位上做出了明显检查标识或设立了检查图表。6、对于工程质量不符合要求的项目，施工单位已整改完毕，且已经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师重新检查验收合格，并形成整改处置记录。7、建筑物外墙显著部位已镶刻符合要求的工程标牌。（十）分户验收合格后，应出具由建设单位项目负责人、总监理工程师和施工单位项目负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。（十一）建设单位、施工单位、监理单位不按本通知要求履行职责的，由市住房城乡建设委或区县建委责令改正。（十二）本通知自2009年7月1日起施行。2009年7月1日以后开始分户验收的，应当按照本通知要求执行；2009年7月1日前已经开始分户验收但是尚未完成分户验收工作的，可以按原规定执行。北京市建设委员会《关于印发〈关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉的通知》（京建质〔2006〕139号）、《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）同时废止。《关于印发〈住宅工程质量分户验收管理规定〉的通知》（京建质〔2005〕999号）附件中《住宅工程质量分户验收表》停止使用。附件：1.《住宅工程质量分户验收表》2.《住宅工程质量分户验收检查记录表》3.《住宅工程质量问题整改处置记录》4.检查标识（样本）分户验收管理工作流程示意图查看流程图四、分户验收问题解答1、问：（京建质〔2006〕139号）、《关于印发〈住宅工程质量分户验收工作的指导意见〉补充表格的通知》（京建质[2007]1285号）同时废止。是否废止？答：是废止了。2、问：分户验收所执行的质量验收标准是什么？答：在分户验收过程中，对于工程观感质量和使用功能的检查项目、检验方法、检查数量等应依照相关工程质量技术标准和规范执行。3、问：分户验收检查过程中应检查哪些项目和内容？答：对于工程观感质量和使用功能质量应全数检查验收。采取实测实量和观感检查是分户验收时能够在房间内目测观察到的内容。对于有关使用功能质量的检查应查验相应的检验和抽样检测结果报告。在分户验收时，对应工程质量技术标准和规范所要求的检查项目已隐蔽可不进行检查。4、问：分户验收检查实测实量项目的数量如何确定？答：依照相应的工程施工质量验收规范所规定的数量进行检查。如：现浇结构尺寸偏差规范