北京市保障性住房规划与建筑设计导则

《北京市保障性住房规划与建筑设计导则》（征求意见稿）北京市规划委员会2009.01.05-1-目录1总则·······················································22术语·······················································33选址与规划···············································44建筑设计··················································65住宅装修与设备设施·····································11条文说明·····················································12编写依据及参考文献········································30-2-1总则1.0.1为加强北京市保障性住房的建设管理，在现有条件下提高此类住房的规划、设计和建设水平，依照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）、《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】258号）、建设部等九部委《廉租住房保障办法》（第162号令）、《北京市经济适用住房管理办法》、《北京市城市廉租住房管理办法》等文件精神，结合北京市实际情况，制定本导则。1.0.2本导则所称保障性住房是指：廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房。1.0.3本导则适用于北京市保障性住房的规划、设计和建设；是编制、评估和审批保障性住房项目建议书和可行性研究报告以及工程设计审查和监督管理的参考依据。1.0.4保障性住房的规划、设计和建设，应符合《北京住房建设规划（2006—2010年）》、《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006—2010年）》的要求，并与区域周边环境以及北京市居民的生活习俗相协调。1.0.5保障性住房的规划、设计和建设，应与北京市的经济发展水平相适应，应与居民的住房状况、家庭结构和人口等因素及条件相结合。1.0.6保障性住房的规划、设计和建设，应按照建设节能省地环保型住宅的要求，积极推广应用先进、成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备；采用通过质量认证和能效标识的产品，确保工程质量。1.0.7保障性住房应符合适应性、环境性、经济性、安全性、耐久性的住宅性能标准要求。1.0.8保障性住房的规划、设计和建设除应参照本导则外，还应执行国家和北京市相关建设规范、规定等要求。-3-2术语2.0.1保障性住房保障性住房是指政府按限定标准、限定价格或租金的、为本市低收入住房困难家庭提供的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。1.廉租住房指政府以货币补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。2.经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。3.政策性租赁住房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。（其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。）2.0.2容积率指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万㎡/h㎡）或以居住区总建筑面积（万㎡）与居住区用地（万㎡）的比值表示。2.0.3住宅建筑净密度住宅建筑基底面积与住宅用地面积的比率（%）。2.0.4绿地率居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%）。2.0.5使用面积系数房屋按套计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。-4-3选址与规划3.1一般规定3.1.1符合北京城市总体规划和住房建设规划的要求。3.1.2坚持城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则。3.1.3充分考虑规划用地周围条件，充分利用规划用地内部有保留价值的地形地物、植被、河流、道路、建筑物与构筑物等。3.1.4坚持以人为本，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造宜居的生活环境。3.1.5公共配套服务设施应功能完善、规模适当、形式丰富。3.1.6为老年人、残疾人提供无障碍住房和设施。3.2保障性住房项目的选址应符合下列条件：3.2.1选择地质条件适宜、环境适宜的区域。3.2.2保障性住房的建设宜临近城市的轨道交通站点、公交站点、交通换乘枢纽等，考虑居民的出行要求。3.2.3结合城市总体规划，考虑居民的就业要求。3.2.4应建设在设有相应的商业、教育、医疗、文化等公共服务设施以及市政配套设施的区域；或公共服务设施与市政配套设施能够与保障性住房同步规划，同步实施并同期投入使用。3.2.5保障性住房宜与两限住房小区、普通商品住房小区搭配建设。3.3保障性住房的规划应坚持节约城市建设用地保障性住房的规划、设计和建设应以多层住宅、中高层住宅、高层住宅为主，原则上不建低层住宅。在城市用地紧张的现状条件下，优选中高层与高层住宅，远离城市中心的新城和郊区，可以适当考虑多层住宅和中高层住宅。3.4保障性住房的规划设计应合理确定容积率、住宅建筑净密度、绿地率等规划指标，以保证良好的居住环境。3.4.1保障性住房的容积率宜控制在1.6—2.5。3.4.2保障性住房的住宅建筑净密度宜控制在20%—30%。3.4.3以小区形式独立建设的保障性住房，新区建设绿地率不应低于30%，旧区建设不小于25%。3.5保障性住房的住宅建筑日照标准、通风和噪声控制标准应满足《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）和北京市的相关规定。3.5.1住宅建筑布局应充分考虑冬季日照、避开冬季主导风向；充分利用夏-5-季自然通风，住宅的主要朝向宜选择北京市最佳朝向。3.5.2保障性住房的规划设计宜进行小区的风环境、声环境和日照环境的计算机模拟，以保证适宜的居住环境。3.6交通与停车3.6.1小区道路应安全便利。机动车道路应满足消防、防灾、救护等通行要求。3.6.2小区室外设施应满足无障碍通行要求。3.6.3小区停车位的规划设计应按以下的要求设置：1.廉租住房可不设置固定机动车停车位，可设置公共访客机动车停车位，停车位数量应按照不高于0.1辆/户的标准设置。应结合残疾人、老年人的需求适当安排残疾人助力车、小型三轮车停车位，可与自行车停车位综合考虑。2.位于公共轨道交通站点周边500至1000米范围内的经济适用住房项目的机动车停车位可按0.1辆/户标准设置；位于其他地区的经济适用住房项目可按0.2辆/户标准设置；并考虑未来发展的需求，可预留一定的停车用地。3.6.4小区道路应考虑自行车与步行的出行便利。3.7公共服务配套设施保障性住房项目的公共服务设施应按《北京市居住区公共服务设施规划设计指标》进行建设，应与住宅同步规划、建设和同期交付。3.8小区的规划设计，应安排5套/100套的老年住宅和无障碍住宅。3.9室外环境设计应遵循下列原则：3.9.1方便居民生活，有利安全防护和物业管理。3.9.2注重绿化环境设计，选择适宜北方种植的树种，注重植物的高低搭配和四季变化；设置适当的建筑小品，丰富和美化环境。3.9.3合理组织交通流线和车辆停放，减少噪音。综合考虑人行道的布置，方便步行与室外活动，创造安静、舒适、方便的居住环境。3.9.4综合考虑公共活动场地与步行系统的设置。公共活动空间的环境设计应注重居民的交往空间的塑造，有助于居民的交流与和谐相处，有助于老年人的室外活动和交往。3.9.5为居民锻炼和儿童玩耍设置足够的室外健身器械与儿童活动器材。3.9.6供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设，并留有安全防护距离。3.9.7小区应设置垃圾收集点和垃圾转运站，有条件地区宜设置生活垃圾生化处理设施，应设置与规模相适应的公共厕所和卫生设施。3.9.8注重节约能源，推广太阳能的利用，可设置中水处理系统和生活垃圾的分类收集。-6-4建筑设计4.1一般规定4.1.1保障性住房的设计应该综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、风俗习惯等因素，满足本市中低收入家庭的基本居住生活需求。4.1.2保障性住房应独立成套建设，以适应现代生活方式为基础。4.1.3保障性住房设计应坚持“小套型、功能全、精细化、全装修”的原则，满足居住建筑“经济、适用、美观、安全”的基本要求。4.2廉租住房套型标准4.2.1廉租住房的套型建筑面积控制在30至50㎡。套型可按照Ⅰ型、Ⅱ型两种类型设计，符合表4.2.1规定。表4.2.1廉租住房的套型标准套型Ⅰ型Ⅱ型建筑面积（㎡/套）30—4040—50使用面积（㎡/套）23—3030—40居住空间数（个）1-22-3注1：表中使用面积与建筑面积指标中应包括阳台面积（按一半计入）。注2：表中居住空间数指卧室、起居室。4.2.2廉租住房应独立成套，套内功能分区明确、合理。每套住宅应具有卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间。小套型的卧室可以和起居室合并。各种功能空间的使用面积应符合下列规定指标：卧室：双人8—10㎡单人6—8㎡起居室（厅）：8—12㎡兼起居室的卧室：10—15㎡厨房：4—5㎡卫生间：3—4㎡4.3经济适用住房套型标准4.3.1经济适用住房的套型建筑面积控制在65㎡以内。经济适用住房的套型可按照Ⅰ型、Ⅱ型两种类型设计，符合表4.3.1规定。-7-表4.3.1经济适用住房的套型标准套型Ⅰ型Ⅱ型建筑面积（㎡/套）35—4545—65适用面积（㎡/套）28—3535—49居住空间数（个）1-22-3注1：表中建筑面积指标中应包括阳台面积（按一半计入）。注2：表中居住空间数指卧室、起居室（厅）等独立的房间数。4.3.2经济适用住房应独立成套，套内功能分区明确、合理。每套住宅应具有卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间。小套型的卧室可以和起居室合并。各种功能空间的使用面积应符合下列规定指标：卧室：双人9—12㎡单人6—8㎡起居室（厅）：9—15㎡兼起居室的卧室：12—18㎡厨房：4—6㎡卫生间：3—5㎡4.4保障性住房套型的“紧凑、精细化”设计4.4.1单元优化设计在单元平面的紧凑化设计中，优化单元设计，减少公共走道，可以提高使用面积系数。在公共交通核与设备、管井的紧凑化设计中，通过设备、电气管井的紧凑布置，并与核心筒、走廊紧密联系，以减少公摊面积。减少公共面积，提高套型使用面积系数。保障性住房标准层使用面积系数宜控制在70%以上。4.4.2套型优化设计合理紧凑的套型设计应该做到分区合理，布置紧凑，流线通畅，尽量减少交通面积。具体应该符合以下规定：明确的功能分区，实现“公私分离,食寝分离,居寝分离,洁污分离”；通畅的交通流线；复合利用套内空间，实现户型的紧凑化。4.4.3套内居住功能空间的适宜尺度。1.对户型大小的决定因素除了组成住宅的各功能空间的数量外，就是各功能空间的尺度，进深和开间尺寸是决定套型面积重要的因素。在功能齐全的前提下，对居住空间的适宜尺度做出判断和选择，使得居住空间尺度合理，是小户型设计的重要内容。-8-2.保障性住房层高应为2.7至2.8m，房间净高设计中，卧室、厅的室内空间净高不应低于2.40m，局部净高不低于2.10m。局部净高低于2.40m的面积不应大于室内使用面积的1/3。以坡屋顶覆盖的内空间作卧室、厅时，其净空低于2.10m的面积不应大于该房间使用面积的1/2，且最低处净高不宜低于1.5m。4.4.4居室空间的精细化设计居室空间的精细化设计，可以提高居住空间的实际使用率，尽力符合大多数住户的实际使用要求。在建筑设计中应该从厨、卫的管线综合与精细化设计、居室的室内综合设计、阳台飘窗和储藏空间的布置几个方面来考虑。1.厨房和餐厅的精细化设计：1)厨房应尽量与一个卫生间相邻，节约设备管材，降低施工成本，