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宿州金色家园商业定位策划报告市场研究思路城市属性、城市发展阶段宏观经济是否有利于商业开发城市规划对项目区域的影响……商品房市场开发状况现有商业市场销售状况未来商业市场趋势……城市商业发展阶段现有商业格局对新型区域商业的影响新型区域商业发展格局……单击添加宏观的宿州房地产宿州商业的宿州对本项目开发定位的启示房地产发展及商业地产背景经济发展背景商业发展背景城市发展背景项目开发背景商业消费者及商业经营、投资特点宿州市概括宿州城市经济目录宿州房地产市场状况宿州商圈研究市场个案分析项目分析项目定位宿州市概况宿州中国的宿州历史的宿州是一座具有1200年历史的古城，5000年前便有人进行开发活动。始建于唐宪宗元和四年(公元809年)，具有历史的意义华东的宿州都市的宿州产业的近沿海，北倚中原，是沿海发达地区与中西部地区的过渡地带，为东进西出、南下北上的交汇点,在徐州的辐射带动下，新的都市形象正在崛起加工业基地商贸物流中心煤电化产业基地皖北地区的中心城市纽带的处在淮海经济区腹地、长江三角洲经济带和渤海经济圈交汇处，是陇海经济带的龙头，又是欧亚大陆桥的桥头安徽的宿州商贸的苏、鲁、豫三省接壤，史有“皖北大门”、“徐南形胜”之称，是安徽省的北大门与皖东北重要的加工业基地和商贸物流中心之一城市概况宿州位于安徽省最北部，是皖北重要的工业、商贸城市之一；宿州与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市；1999年撤地建市，辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县、埇桥区和一个省级经济技术开发区。全市总面积9787平方公里，总人口626万人。城市区位城市区位：宿州位于安徽最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西距淮北市40公里。宿州市位于我国两大经济带(京沪铁路、亚欧大陆桥经济带)交汇处，同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带(沿淮城市群)上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中心位置突出。淮北徐州合肥南京75公里约40公里约280公里约240公里宿州宿州行政划区•宿州辖砀山、萧县、灵璧、泗县、埇桥四县一区，106个乡镇（街道办事处），总面积9787平方公里。•宿州经济开发区2001年经省政府批准成立，2003年正式启动建设，规划面积6.8平方公里，目前管辖面积23.5平方公里。•砀山县地处皖、苏、鲁、豫四省七县交界处，全县辖13个镇，总面积1193平方公里。•萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1885平方公里，辖23个乡镇。•灵璧县位于安徽省东北部，北与江苏省接壤。辖19个乡镇和一个省级经济开发区，总面积2054平方公里。•泗县位于安徽省东北部，苏皖两省五县交界地带，全县辖15个乡镇，1个省级经济开发区，总面积1787平方公里。•埇桥区位于安徽省北部，地处苏豫皖三省交界处，是全国最大的县级区。全区总面积2868平方公里。城市规划—总体目标围绕城市发展战略定位，扩大城市的经济总量，加快城市跨沱河、汴河发展，调整南部空间结构，推进基础设施的现代化，重点加强综合交通设施和公共服务设施配套建设。至2015年，初步形成京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心，安徽省新兴的煤电化产业基地，皖北地区的中心城市。11城市规划—空间规划空间结构：构建“一主三副两星三园”大宿城空间结构“一个主城”：中心城区；“三个副城”：汴北新区、城东新区、城南新区；“两个卫星城镇”：符离、蒿沟卫星城；“三个生态园”：濉唐河、芦岭湖、桃园湖生态园。发展方向：“东进、北扩、南展、西优”。重点向东、向北发展，向南适当发展，向西优化发展。——《宿州市城市总体规划2010-2030》《宿州市十二五规划》发展脉络发展定位主城区老城区加大改造力度，改善人居环境，打造核心商圈汴河新区打造政务、文教、和高新技术研发中心城南片区打造成产业新区、人居新城城东片区加快循环经济园建设，推进旧城改造，改善城市功能“十二五”时期城镇化建设发展重点项目所处的西南片区，在规划上将打造成为宿州的产业新区和人居新城。城市规划—城市道路体系规划汇源大道外环东路拂晓大道外环南路迎宾大道淮河路银河一路二徐路港口路汴河路唐河路拱辰路洪河路人民路城市道路系统规划：规划形成“六纵十横”的道路结构。“六纵”：从西向东分别是拂晓大道、人民路、汇源大道、港口路、东外环路、二徐路。“十横”：从北向南分别是拱辰路、唐河路、洪河路、银河一路、汴河路、淮河路、迎宾大道、南外环路、南外环二路、南外环六路。从现有道路规划系统来看，宿州市城市未来拓展将在拂晓大道、人民路所贯通的城市西部区域展开，宿州市西北，西部，西南区域未来发展潜力大。13注：市域范围为宿州市行政区划范围，包括砀山县、萧县、灵璧县、泗县和埇桥区2011年现有人口已经超过近期人口规划目标。宿州市城市总体规划(2010-2030)砀山萧县埇桥区灵璧泗县城市规划—人口规划现有（2011年）近期（2015年）远期（2030）市域人口626万612万711万城市人口45万75万110万城市化35%45%63.5%根据宿州市十二五规划，宿州市区人口到2015年增加至75万；人口的增加给宿州商业的发展带来提升机会，同时，人口增长将进一步激化现有商业格局之间的矛盾，给城市新区的商业发展带来契机。新城区老城区开发区城市规划—用地规划近期（2015）远期（2030）建设用地规模75平方公里110平方公里人家建设用地100平方米/人110平方米/人区域总开发面积住房建设面积住房竣工面积汴河新区485350260经济开发区1559070老城区235160120西南片区285200160道东区18512090合计1345920700区域开发用地总量住房建设用地汴河新区53003600经济开发区1500900老城区15001000西南片区30002200道东区17001200合计1300089002010-2012各分区住房用地供应计划（亩）2010-2012城市各区域住房建设目标分配（万平方米）随着宿州城市建设的发展，城市格局进一步拉开。从住房建设目标来看，新增住房建设面积主要集中在汴河新区和西南片区，其中，西南片区住房开发面积占全市开发面积的22%，是宿州市未来人口导入在主要地区之一。西南片区“十二五”时期发展重点▲商业中心：改造和完善以汴河路、胜利路、淮海路、人民路组成的“井”字状地块的市级商业中心，培育汴河新区市级商业副中心，发展四个县城商业中心。▲物流基地：西南片区物流基地、符离物流基地、蒿沟物流基地、京沪高速铁路出口站区物流园、皖北煤炭物流园、市经济开发区物流园、宿州现代粮食物流产业园、郑徐高速铁路站前新区（物流园）、济祁高速出口物流园区。▲专业市场：市开发区安徽宿州国际汽车城、市开发区惠通物流园、市开发区广东新洋创业投资有限公司鞋材市场项目、市开发区合百大农产品批发市场、市开发区中豪五金钢材市场、市开发区白马商贸城、市开发区上海意邦家具市场、市开发区健康产业园、华龙皖北大市场、埇桥区皇冠家居装饰大市场、埇桥区新安汽车城、皖北农资物流配送中心、城北物流园、安徽银海集团粮食产业园综合开发项目、埇桥区大店粮食市场。商业项目：华夏世贸广场暨物流综合基地、家乐福世纪广场、大润发综合超市、皖煤五星级大酒店、市开发区国际大酒店、宿州中央广场、宿州瀛环国际银河中心商业开发项目、桑铌国际财富广场和易初莲花超市、宿州沃尔玛购物中心。城市规划—产业规划宿州市作为皖北总要的交通枢纽城市之一，市域内高速公路、高速铁路的建成通车，给华东地区产业转移至此带来机会，同时，宿州具有良好的原材料市场和优势人力资源市场，进一步巩固了宿州作为皖东北商贸物流中心、加工业基地的地位，宿州城市未来城市经济增长有利因素增加，城市经济将会保持稳健上升。宿州市宏观经济全市生产总值(亿元)合肥3636.6芜湖1658.2安庆1215.7马鞍1144.2阜阳853.2滁州850.5六安821宿州802.4蚌埠780.2淮南709.5宣城671.4亳州626.7铜陵579.4淮北554.9黄山378.8池州372.5宿州市宏观经济-城市GDP宿州市GDP保持每年12%以上的增长水平，综合实力显著增强；2011年宿州市全市生产总值达到802.4亿元，增长率13.8%，在全省各地级市中排列第八。宿州市宏观经济2011年宿州人均生产总值突破2000美元；城镇居民人均可支配收入达到17160元，增长17%。社会消费品零售总额宿州市宏观经济八大类消费呈现“七升一降”的态势2011全市城镇居民消费支出与可支配收入比低于65%，消费意愿不强，消费水平滞后于收入的提升水平。值得注意的是，宿州市城镇娱乐教育文化服务性消费比重较大，提升较快；居住性消费水平扭转了2010年衰弱的局势出现增长。20宿州市房地产市场状况固定资产投资状况单位：亿元来源：宿州市统计公报宿州房地产投资总额及比重安徽各省市投资效果系数近年来，宿州市固定资产投资总量逐年增加，但增速逐年回落，但第三产业固定资产投资比重逐年提升，2011年第三产业固定资产投资比重占总投资总量的53%；从安徽各市投资效果系数可以看出，宿州市固定资产投资效果（对经济增长的贡献）良好，排名靠前。房地产投资状况宿州房地产投资总额（亿元）及增速宿州房地产投资总额呈现逐年上升趋势。增速方面08、09年度出现下滑，11年度出现近100%的增长，房地产，新形势下，宿州房地产后市压力较大；年出现横向比较，宿州市与皖北其他城市的房地产投资总额相比处于较低水平。一级市场状况2008年土地供应2009年土地供应2010年土地供应2011年土地供应2012年(前三批)土地供应从土地市场供应状况来看，宿州房地产开发保持着较快的扩张态势，主要扩张方向为城市东北端、西南端、和开发区地区；从土地供应的地区来看，宿州商业未来将呈现向西移动的趋势；西南地区土地供应出现住宅、商业、工业齐聚现象，区域多元化发展格局奠定。城市房地产发展地域拂晓大道人民路迎宾大道西南片区汴南新区汴河西路市中心区城东区汴南新区以行政办公、文化休闲、商贸服务和居住等功能为主。西南片区未来宿州房地产开发量最大的区域，该区域将被打造成宿州人居新城，但区域成熟度一般。市中心区域宿州传统商业区，由于土地的稀缺性，未来该区域主要以商业开发为主导。开发区区域房地产市场开发热度较大，但是距离市区较远，区域内配套不够完善。城东区城市改造升级区域，但环境较差，开发量也较小。西南片区房地产开发状况物流、产业、商贸住宅、商业、商贸城市形象区城市发展引擎产业集聚区未来商贸区南北拓展顺畅规划中的纵向南北城市主线贯通于此大体量住宅片区未来人口导入的主要区域西南片区宿州商品房市场施工面积开工面积及竣工面积状况（万平米）竣工面积中住宅与非住宅占比状况（万平米）宿州市商品房施工面积保持持续增长，2011年竣工面积占施工面积近50%；开发类别上，07-10年度非住宅竣工面积稳步上升，11年度非住宅竣工面积出现了爆发式增长，占总竣工量的37%。宿州商品房市场宿州商品房市场供应(万平米)及去化状况2011年宿州商品房供应量近200万平米，累计存量逐年上升；09-11年度成交量较为接近，每年成交量在123万平米左右；市场去化方面，从10年度开始出现下滑，去化状况不够理想。宿州商品房市场市场供应量—住宅与非住宅比例（万平米）非住宅市场去化(万平米)及存量状况07-10年度宿州商品房市场供应量市场，非住宅占比保持15%的水平，供应市场处于合理范围，11年度，非住宅供应量占比大幅上升，占总的供应量的50.2%。非住宅去化方面，随着供应量的上升，去化率09年度大幅提升（市场价格较低），从10年度开始出现下滑，市场活力不足。宿州商品房价格变化状况住宅价格变化状况（元/平米）非住宅价格变化状况（元/平米）宿州住宅市场在2010年度出现较大幅度的价格上升，后市增速放缓，未来住宅市场将维持平缓增长态势。宿州非住宅市场，市场价格波动性较大，非住宅市场受宏观经济环境和政策因素印象较为明显。非住宅开发体量逐年上升，开发比