旅游化企业总部基地研究

旅游化企业总部基地研究纲要：总部基地案例及总结总部基地的开发模式总部基地定义及基本特征总部基地运营模式总部基地生态节能技术及材料定义总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、金融、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。总部基地在于能够实现国内外市场经济的信息整合、互动；能够达到国内外企业峰会能动的良好释放效果；能够成为国内成长期企业形象的特征标志。产生的条件“总部经济”是某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本区域集群布局、生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。在“总部经济”中，总部集中的区域一般能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，在价值链分工中，占据“高端”地位，获取更高的利润回报，而且能够提升本区域的产业水平，扩大本地区经济总量，提高区域经济竞争能力。1.1总部基地（AdvancedBusinessPark）的基本概念总部基地就像一个聚宝盆，不断将物资、资金、人才、技术、信息等，集中在一起，具有突出的集聚作用，就像银行的金库一样！1.2总部基地（AdvancedBusinessPark）的基本特征从产业类型来看:AdvancedBusinessPark的产业以智力密集型产业为主,如研发、生物医药、金融、信息服务业等。从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，有很好的可达性。从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上反哺生态。第一代：工业园的演变第二代：商务与社区（businesspark）第三代：总部基地（advancedbusinesspark)基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部城市边缘，与城市联系紧密承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素营造办公、休闲、商业具有优越感的活动与互动的商务空间1.3总部基地（AdvancedBusinessPark）的演变:1.4总部基地（AdvancedBusinessPark）的发展模式:模式一：制造加工型总部基地模式三：研发及高科技型总部基地模式三：企业内脑型总部基地模式四：后台服务型总部基地交通便利，易于原材料、成品运输；市政设施水平要求较高，水、电、能源等有特殊要求。产业聚集效应突出，基础设施特别是IT设施先进；交通便利。良好的商务基础，交通便利；环境优美，人力资源良好。城市中心，发达的城市交通，人流量密集，最高的地价和租金购物、餐饮配套齐全，以大型金融企业入驻为主。——成熟模式“AdvancedBusinessPark”国外案例研究2.1国外总部基地案例:美国硅谷SiliconValley美国硅谷SiliconValley概况：硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇的概念，而成为商务花园的区域概念。在硅谷地区，Oracle的独家商务花园依shoreline湖建造，规模庞大，风景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。2011年，硅谷GDP约占美国总GDP的5%，美国GOD约14.62万亿美元。硅谷GDP总额约为0.731万亿。2.2国外总部基地案例:爱尔兰都柏林Parkwest西区商务花园欧州商务花园案例——都柏林Parkwest西区商务花园概况：PARKWEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。PARKWEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。2.3国外总部基地案例:PGA总部基地PGA总部基地——佛罗里达南端PGA总部基地：20分钟车程到达棕榈滩国际机场40分钟车程到达劳德戴尔堡好莱坞国际机场结合休闲度假的豪华会议中心时尚高档、形态丰富的购物广场以艺术为中心的文化场所。以高尔夫、水上运动为主的体育休闲项目。国外总部基地案例:PGA总部基地2.4国外总部基地案例总结Businesspark生态的低密度的低成本的(生态建筑材料）与城市联系紧密的有足够的人力资源支持商务花园的特征——运营、模式的思考国内部分近似案例研究2.5总部基地案例:北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道位置:位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处项目北部有开发区内唯一交通服务中心三条主干道通往市中心配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所;北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。亦庄BDA总部基地案例:北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道个性化、特色化的建筑产品规划：地块的规划和交通设计特别强调安全性，方便性，以及和建筑与景观之间的渗透与结合。分布整个场地的人行路将建筑和道路有机的结合在一起，突出了公园的感觉。建筑：既考虑到彼此之间的对比，又在形式、色彩和材料的应用上不失和谐。体量和形式力求人性化和亲近感，同时又融合到景观中去。环境：精心设计的草坪，湖面、小溪和坡地等元素创造一个建筑与景观自然融合的小环境。2.6国内总部基地案例:上海创智天地同济大学及科技产业区临平北路商务圈和平公园曲阳商务中心鞍山商圈五角场商圈(复旦科技园区)北外滩航运中心陆家嘴高校科技区国际商务区区位：上海杨浦区，临近同济大学；片区背景：杨浦区是上海传统高教区，老工业基地；目前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业；传统居住聚集区，写字楼供应量少；片区现状：22个国家级重点实验室14所高等院校100多家科研院所2000余家设计、广告等创意公司20万本科生、研究生和博士生创智天地创智天地——打造都市生活第三地国内总部基地案例:上海智创天地成功原因分析二是城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套已完全成熟。一是时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的强力支持。三是区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才。2.7国内外案例总结:总部基地成功要素总结总部基地成功要素总结：核心要素：形成核心产业政策扶植交通便利配套完善高速的信息网络重要要素：良好的区域规划与前景环境优美、生态环保低密度建筑人力资源基础好次重要要素：特色化的服务完善的服务体系个性化的建筑形态3.1总部基地的功能构成与形态总部基地的景观设计理念——与自然和谐共生（1）门户性的景观体系（2）与自然和谐共生的岛屿环境（3）天然湿地彰显恬静质朴的自然湿地湖泊，营造视野开阔，尺度宜人，非都市化的低密度企业总部基地总部基地的功能构成企业总部不仅仅是建筑集群，生态的园林景观，而是一种国际化、高品质，强调沟通与互动，充满优越感的商务活动空间。总部基地吸纳的世界企业巨头们，作为这样的商务空间，作为越来越国际化的发展趋势，普洱需要这样一个展示的平台！开放、公平、沟通、竞争，契合目标客户的心理感受。总部基地的功能构成主要项目策划（1）创意工作室及相关产业总部、工作、培训基地、创意设计中心总部基地的功能构成与形态（2）相关配套建筑：技术交流空间总部基地的功能构成与形态总部基地的功能构成与形态公共服务平台、餐厅、健身健身餐厅书吧运营模式三圈联动，打造普洱湿地企业总部基地。总部基地建筑设计建筑设计理念PROGRAMFLEXIBILITY功能空间灵活性MAXIMIZELANDSCAPE景观绿地最大化总部基地建筑设计总平面设计（1）总平面布置应合理布局、功能分区明确、节约用地、交通组织顺畅，并应满足当地城市规划行政主管部门的有关规定和指标。（2）总平面布置应进行环境和绿化设计。办公建筑的主体部分宜有良好的朝向和日照。（3）当办公建筑与其它建筑共建在同一基地内或与其它建筑合建时，应满足办公建筑的使用功能和环境要求，分区明确，宜设置单独出入口。（4）总平面应合理布置设备用房、附属设施和地下建筑的出入口。锅炉房、厨房等后勤用房的燃料、货物及垃圾等物品的运输应设有单独通道和出入口。总部基地建筑设计建筑设计（1）办公建筑应根据使用性质、建设规模与标准的不同，确定各类用房。一般由办公用房、公共用房、服务用房和设备用房等组成。（2）办公建筑应根据使用要求、用地条件、结构选型等情况按建筑模数选择开间和进深，合理确定建筑平面，提高使用面积系数，应宜留有发展余地，为今后改造和灵活分隔创造条件。（3）5层及5层以上办公建筑应设电梯；主要楼梯及电梯应设于入口附近，位置要明显。入口大厅是给人第一印象的地方，一定程度上代表整个建筑的档次。在设计中强调与室外的联系，重视其交通枢纽地位，进行人流组织设计，解决与各部门的联系,并加强大厅空间动态导向和限定。总部基地的内外景观的舒适度办公室用房办公室用房宜包括普通办公室和专用办公室。专用办公室宜包括设计工作室和研究工作室。办公室用房宜有良好的天然采光和自然通风，并不宜布置在地下室。办公室宜有避免西晒和眩光的措施。普通办公室宜设计成单间式办公室、开放式办公室或半开放式办公室；也可设计成单元式办公室、公寓式办公室或酒店式办公室。普通办公室每人使用面积不应小于4m2，单间办公室净面积不应小于1Om2。总部基地建筑设计工作室宜采用开放式或半开放式办公室空间，并用灵活隔断、家具等进行分隔；每人使用面积不应小于6m2。研究工作室宜采用单间式；每人使用面积不应小于5m2。总部基地建筑设计公共用房公共用房宜包括会议室、对外办事厅、接待室、陈列室、公用厕所、开水间等。会议室根据需要可分设中、小会议室和大会议室：中、小会议室可分散布置；小会议室使用面积宜为30m2，中会议室使用面积宜为60m2；大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积，平面长宽比不宜大于2:1。总部基地建筑设计总部基地的高效的使用效率核心筒布置核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式：1、中央布置：集中在标准层的中央，这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性；2、外围布置：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置；3、综合布置：结合上述两种方式，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间