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富卓金地珠海科技园项目策划报告金地集团珠海公司编制2006年4月12日愿景：最有投资价值的现代工业园新工业——保税区Profilex厂房实景新生活—-南屏华发新城实景项目概论本项目属于工业地产开发项目，地块位置优越，增值潜力大，目前土地开发和招商工作已经开始并取得阶段性成果。本项目包括生产区和生活区两个部分，生产区可实行土地分宗转让和厂房开发，生活区物业可以向入园企业定向配售。项目回顾2004年3月注册成立金地集团珠海投资有限公司承担本项目的开发和经营，与珠海政府签订土地出让合同。2005年4月进场展开“六通一平”工程；2005年5月获珠海市政府批准可进行土地分宗转让（珠海首例）；2005年9月获得珠海政府批准可开发厂房后分层出售，生活配套用地可按比例配售给入园企业；2005年12月签订首宗土地转让意向书，实现招商零的突破；2006年1月原与管委会签订的土地出让合同经珠海市国土局南湾分局作重新确认。珠海南湾城区交通图南湾城区道路图景珠海大道南湾大道改造中的南横路香工路项目地块占地面积（M2）700897用途工业容积率1.0～1.5配套用地比例10%地价（元/M2）市场分析珠海目前面临的三大机遇：区域性中心城市定位、港珠澳大桥和交通枢纽建设、泛珠江三角横琴合作开发区。这三大机遇将带动珠海市和工业项目和人口的增加。珠海未来5年工业用地呈阶段性、区域性失衡。香洲区工业用地严重短缺，本项目处于卖方市场优势地位。由于珠海市实行“工业西进、城市西拓”战略，南湾城区内的工业用地及配套生活区是开发建设重点，而本项目是该地区最后一片成规模的工业用地，进一步增强了本项目的市场地位。珠江三角洲城市区位交通图机会：重大项目项目开工时间建成时间投资（亿元）备注港珠澳大桥2007（预计）2015550香港散石湾─澳门明珠─珠海拱北广珠铁路19972009（预计）521999年因资金缺乏停工，2005年复工广珠轻轨2005（预计）2009（预计）182中山坦州进入珠海，在前山港附近设前山站，拱北海关西侧附近高架设珠海站沿海高速2004200533珠海金鼎至新会古井段。新会至阳江段已于2002年通车太澳高速20052007（预计）11广珠高速西线中山至珠海段江珠高速20032006（预计）23斗门区上横至鹤洲北与珠海大道交汇2001-2005年珠海市主要经济指标指标名称20012002200320042005常住人口（万人）125.28123.35127.89133.2138.5珠海市生产总值（亿元）368.34409.04476.71551.68634.58GDP增长速度（比上年，%）12.112.417.514.213.1人均GDP（万元）2.943.293.794.234.67固定资产投资（亿元）104.87120.53141.05179.84216.26外贸进出口总额（亿美元）98.03128.39167.8218.13257.29社会消费品零售总额（亿元）128.44143.47159.18189.22220.14城镇居民人均可支配收入（元）1587015320166021834718908城镇居民人均消费性支出（元）1156211988117081282614324年末金融机构各项存款余额（亿元）494.24575.38673.21769.71925.47点评：珠海经济高速健康发展经济成果显著GDP增长70%人口增长10%，城镇人均收入增长19%经济动力充沛投资——固定资产投资增长106%贸易——外贸进出口增长162%消费——社会消费品零售增长71%经济质量良好现金状况——银行存款增长87%，贷款增长34%珠海市城镇结构主城区向南推进，重点开发建设南湾城区内的工业用地及配套生活区通过工业区的启动，促进房地产开发向南屏、湾仔转移。珠海市交通网络图总体市场态势十一五期间珠海市GDP将再翻一番，到2010年人均GDP要超过１万美元。珠海的工业未来五年内将高速增长，工业用地有坚实的需求基础。未来5年内珠海市的工业园区占地将从目前的35平方公里增加到70平方公里，年平均增加700万平方米。目前实际建设占地41平方公里（其中闲置6平方公里），其余尚未开发。在地域分布上工业用地主要集中在西区。因此土地供需阶段性、区域性供需失衡仍然比较突出。片区市场珠海近期机遇将推动本项目土地增值：美国金沙集团将投资10亿美元横琴开发；珠海市为配合港珠澳大桥建设，对南横路、珠海大道进行改造并调整洪湾地区控规；京珠高速延伸工程已经立项，使京珠、粤西沿海、太澳高速串接在一起直通澳门。珠海主城区交通结构图香洲区土地供需本项目地块在区位、交通方面占尽优势，面积只及全市年均工业用地量的10%，2006年即可投入供应，具有较大的价值提升空间。2006年香洲区工业土地预计需求量为158万平方米，剩余工业土地仅有186万平方米，但由于围垦拆迁等原因，2006年具备招商条件的不到50%。本地工业园经验借鉴政府主导，过份依赖财政资金，社会资金进入园区基础设施建设缺乏明晰的政策引导和支持，资金不足制约园区发展。规划的专业性不足造成低水平重复建设。基础配套特别是生活配套严重不足。没有走综合配套之路，周边地区经济发展缓慢，工业化带动城市化的效应不明显。定位不明确，园区产业集聚效应不明显，发展特色不鲜明。竞争分析土地供应：珠海将来工业用地主要集中在西区，香洲区的工业用地剩余总量只有186万平方米。土地需求：2006年香洲区工业土地需求量为158万平方米，基本上消耗了香洲区全部的剩余量。竞争产品：本项目附近工业园的土地已经出让完毕，本项目具有市场垄断性，不存在直接竞争。替代产品：珠海西部地区的工业园区，其竞争优势是地价便宜，但远离市区，城市化程度较低。潜在竞争：香洲工业园二期的部分项目土地闲置时间较长，政府可能会收回土地重新出让。工业地产市场分析珠海市的城市定位是成为高新技术产业基地，产学研基地，高附加值的产品出口创汇基地，区域性中心城市（简称三基地一中心）。珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物医药及医疗器械、电气机械及器材、石油化工。珠海产业布局的总体方针是“工业西进，城市西拓”，构建三大经济带：东部重点发展高新技术产业和现代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济，重点建设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。十一五期间珠海工业用地供需关系基本平衡。香洲区2006年的工业土地需求量相当于全区剩余存量，考虑到部分土地尚不具备建设条件，本项目所在的区域市场工业用地呈供不应求状况。项目优劣势分析本项目优势大于劣势，机会大于威胁，通过合理实施开发节奏、园区规划和产业聚集策略，可以充分实现开发价值最大化。本项目的核心竞争力在于发展完善的园区生活配套和形成产业聚集。SWOT分析优势分析：土地资源稀缺、地理区位优越、政府关系良好、产业环境有利。劣势分析：产业特色不鲜明、市政设施配套滞后。机会分析：交通网络建设、横琴开发、先动机遇。威胁分析：开发政策限制、市场发育程度低、招商竞争激烈、招商引资压力。应对措施实行渐进式开发策略。首先消化利用好现有政策，进行土地开发，控制土地转让和利用节奏，并根据招商需要分步开发生活区，后续阶段视政策情况逐步加大开发深度，开发办公、研发和社区配套物业。统筹规划、统一管理。从提升园区生活品质和提升开发价值考虑，生活区实行集中配置和统一开发，利用土地资源、区位和地处香洲区工业制造中心的优势，从一开始就按照产业定位要求来招商形成一定规模的产业聚集，从而确立品牌和长期竞争优势。核心竞争力生活配套工业园生活区日益成为吸引高素质及企业和人才的关键因素。金地在住宅物业开发方面经验丰富，良好的区位，加上总体规划合理，生活配套舒适，园区土地和物业增值必将既快又稳。产业聚集由于产业聚集带来的溢出效应、聚集效应和专业化效应，企业生产运营成本得以降低，园区内聚吸引力大大增强。产业聚集具有雪球效应，优势越来越突出，竞争者越来越难以超越。项目市场定位本项目总体定位为珠海市最具投资价值的现代化工业区，体现在以下几方面：第一，产业聚集度高；第二，生活舒适性好；第三，地产增值潜力大。产业定位：生态科技产业，其内涵为以医药（包括生物医药、中医药）、电子制造为主导产业，包括相关、相容产业在内的多层次产业群。客户定位：符合产业定位，具备一定科技含量的制造企业、科研企业和服务企业，客户主要来源为港澳台企业、珠三角地区企业、国内民营企业。产品分阶段定位：第一阶段：熟地、生活配套物业（捆绑销售）。第二阶段：（代建或定制）标准化厂房、研发办公楼、社区配套物业等。建议以新工业、新生活为园区发展形象。发展策略建议总体开发策略：通过实施合理的开发模式、园区规划和开发节奏来最大限度提升开发价值。现阶段首先实行土地开发招商（一级开发），有计划地过渡到物业开发（二级开发），兼顾政府要求和提升开发价值的需要。生活区统一开发既对招商有利，又可以弥补土地开发利润的不足。园区综合开发是实现价值最大化的有效途径，但还需要争取政策。打造产业专区和联合招商可以加强与政府的合作，有利于争取园区开发政策突破和深化。开发策略渐进开发通过分期和分片开发策略的运用来争取最大限度提升开发价值，减少资金占用和投资风险。互补开发虽然土地开的投资效率较高，但是总利润规模还是偏低，可以通过生活区来弥补。由于工业园项目开发价值的滞后性，生活区能够吸纳前期开发的带来的增值。综合开发本项目初期经营主要以土地开发转让为主，在市场条件成熟时进行商品化厂房的开发，还要争取突破工业园区不能搞商住项目的限制，在适当时机介入商品房开发。政策环境营造工业园区开发受政策影响较大。需要营造一个有利的政策支持平台，要点是打造医药和电子产业专区，争取政府的产业扶持优惠政策。开发进度与规划建议本项目开发周期为2005-2010年，分三阶段：从土地开发、厂房开发过渡到综合开发。园区实行统一的总体规划，划分为生活区、生产区、价值提升区三个空间类别，条件较弱的地块先转让，条件较好的地块后转让或自行开发。生活区由我方统一开发并应当尽快启动，分期进度与招商保持同步。生活区以服务本项目入园企业为主，适当兼顾洪湾片区其他企业，经营方式以物业开发出售为主，出租为辅。总体开发计划根据环境、政策和市场发展形势，经营模式逐步升级，价值链逐步延伸，把全局观点与实际情况结合起来，争取实现开发价值的最大化。第一阶段（05-07年）目的是消化现有开发政策（土地一级开发政策），园区周边环境处于完善的初期，在现有政策和市场环境条件下，主要采取土地开发转让形式；第二阶段（07-08年）是争取获取开发新政策（工业房地产开发政策），随着政策和市场条件的成熟，在前一阶段基础上增加标准厂房、综合楼宇的开发；第三阶段（08-10年）工业房地产开发政策全面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调整实施和区域环境的完善，园区开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主。功能分区ED生产区生产区园内生活区香工路船厂马骝洲水道生产区生产区污水处理厂洪湾公共配套区E#路价值提升区B2C2C1B1A2A1价值提升区价值提升区结论和建议从提升园区开发价值出发，本项目应当采取渐进开发、互补开发和综合开发的策略。——兼顾政府要求和开发价值提升需要，合理控制开发节奏，从土地开发招商为起点，逐步过渡到园区综合开发；——生活区应当实行集中配置和统一开发，以增强招商吸引力和增加开发利润贡献；——培育医药和电子制造产业聚集，增强园区竞争力，加强政企合作，争取园区综合开发政策取得突破。谢谢指导