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日月湾温泉旅游项目方案设计任务书1日月湾国际旅游度假区一期温泉旅游度假项目方案设计任务书西安大千盛景实业发展股份有限公司2013年1月日月湾温泉旅游项目方案设计任务书2目录一、项目名称二、项目概况三、设计依据四、项目定位五、经济指标及功能分区六、规划设计要点七、居住区设计要求八、景观规划要点九、建筑设计要点十、配套设计要点十一、设计成果要求十二、设计进度计划十三、项目联系人日月湾温泉旅游项目方案设计任务书31、项目名称项目名称：日月湾国际旅游度假区一期温泉旅游度假项目。本任务书是针对一期温泉旅游度假项目的建筑方案设计任务书，其中综合服务楼部分已另行委托设计。2、项目概况日月湾国际旅游度假区位于西安蓝田汤峪镇，占地7.26平方公里，约10890亩。其中一期温泉旅游度假项目占地926671平方米，约1390亩。日月湾国际旅游度假区位于汤峪镇北侧，距西安市区约40公里，项目地东至汤峪河东耿岭山脊线；西至洪塘路以西200m与环山路以北150m交点向南350m（不含路面），向东至洪塘路东侧红线，沿洪塘路东侧红线向南至高堡初级中学南侧水泥路；南至高堡村初级中学南侧水泥路至村东水渠，与白家疙瘩垃圾场北侧山脚下向东延伸至耿岭山脊线；北至环山路以北150m向东至汤惠渠，沿汤惠渠南至环山路南侧红线，向东至耿岭山脊线。日月湾国际旅游度假区位置图日月湾温泉旅游项目方案设计任务书4一期温泉旅游度假项目位于旅游度假区中部（详见用地红线图），地块相对平整，原生树种少，目前为麦地，中间汤峪河一年四季长流不断，地块被河流和坡地分割为长条状。一期温泉旅游度假项目建设用地约403亩。日月湾国际旅游度假区一期用地范围图3、设计依据3.1项目用地红线图；3.2中国·西安日月湾国际温泉旅游度假区总体规划；3.3中国·西安日月湾国际温泉旅游度假区一期温泉旅游度假项目详细规划；3.4《西安城市总体规划（2008年—2020年）》；3.5《蓝田县县城总体规划（1998-2020年）》；3.6秦岭相关规划和条例；3.7日月湾温泉旅游度假区项目市场定位报告及产品建议报告；3.8设计方案应符合国家及西安风景区及建筑相关规范；3.9设计应符合西安及蓝田规划、国土、消防、卫生、防疫、交通、环保、日月湾温泉旅游项目方案设计任务书5人防等国家及地方有关法规、规范方面的要求；3.10其他相关要求及本设计任务书的要求。4、项目定位4.1项目特点项目位于秦岭北麓，临环山公路。作为10890亩大型旅游项目，本项目具有以下三大主要特点：1）项目作为旅游度假区项目，约70%土地用于建设公园及旅游度假项目，仅30%左右土地用于房地产开发；2）项目拥有独特的汤峪温泉资源，汤峪温泉温高（出井温度62℃），ph值8.57，而且含有硫酸盐、氟、铁、钼、碘、锰等多种矿物质和微量元素，是12类矿泉水中之最优者。特别是氟离子和可溶性二氟化硅，更能够“去腻洁肤，治疗多种疾病”，水疗有效率达91.6%，尤其对治疗关节炎、风湿、皮肤病效果尤其显著。项目将建设西北顶级的温泉酒店及各类室内外温泉，并将温泉水引入居住区每家每户；3）整体万亩项目以“养生”为主题，贯穿整个项目。将建设温泉疗养中心、健康体检中心、食疗养生中心、运动活动中心、日月湾游乐中心、汤峪河水上乐园、高尔夫运动、天然氧吧中心、茶禅园等九大养生项目，成为项目吸引客户休闲度假的最大特色。项目特点可总结为：公园、水系、温泉、养生四大特色。4.2项目目标根据项目总体情况，确定项目开发目标：以地产带动旅游开发，以旅游开发促进地产开发；以首期的成功开发，快速撬动整个项目，实现后续的滚动开发；温泉旅游度假项目3年开发完成，总销金额10亿以上，净利润3亿以上。作为远郊大盘，本案开发的真正利润点在未来土地的增值上。必须根据土地价值的增值规律控制好开发节奏，层层引爆，好戏连台，使项目有持续的吸引力和兴奋点，实现土地的持续增值！因此，必须要站在土地运营的高度，利用有限的资金，以首期的成功开发，日月湾温泉旅游项目方案设计任务书6快速撬动整个项目，实现后续的滚动开发！计4.3项目总体策略抢占制高点。抓住“西安打造国际化大都市”这一背景下，休闲经济时代到来，抢占“西安走进秦岭养生休闲时代”的制高点。争夺话语权。站在西安国际化大市场的高度上代言养生，第一个向全国喊出养生的声音。面向西安、西部、甚至整个中国进行营销，吸引全球资本、市场和媒体关注汤峪温泉养生的价值。开创新时代。围绕秦岭和汤峪温泉，大手笔打造山水温泉生态新城，开创西安走进养生的新时代。以养生为核心，发展温泉产业、休闲产业、旅游度假产业，包括温泉养生、旅游度假、政务商务接待、会议论坛、康体运动、娱乐休闲等高端业态，领跑县域经济，破题县域产业结构调整，成为大西安，乃至全国资源型城市升级换代、产业转型的标杆型项目、世界知名的山水人文温泉休闲新城。4.4项目实施战略项目实施战略的思路：跳出：项目所在的滞后区域形象和竞争；立足：整个西部地区和国际资源休闲目的地中心；利用：汤峪温泉资源和水景资源；挖掘：蓝田文化，打响“美食、美玉、美景、美汤”的文化知名度；创新：温泉高尔夫、定制别墅、联排、叠拼、观景高层等物业；吸引：西安乃至西北、全国的高端人士，在此休闲、娱乐、度假、商务、交流、居住等；打造：西部首屈一指的休闲度假地产典范。实施战略一：项目以城市和区域的发展，带动项目开发的马车。借势西安国际化大都市，以温泉休闲生态城促进上东休闲养生城的建设。实施战略二：以万亩旅游休闲度假区为作为地产开发的最大背景，以3000亩公园、7000亩旅游风景区，作为项目地产开发最大的配套。实施战略三：利用汤峪河水系，充分做足项目水文章！充分利用汤峪河的日月湾温泉旅游项目方案设计任务书7二条水系，以及日月湾水景资源，做足水文章，同时增加社区高尔夫、水上乐园等生态休闲项目。实施战略四：以独特的温泉资源为主导，打响国际温泉养生度假的全国知名度；同时以实景和情景温泉体验为现场杀伤力。实施战略五：以养生成为破题点贯穿全案，地产开发拉动旅游开发，旅游开发推动地产开发。通过九大养生项目，给度假区提供全方位的休闲养生体验。实施战略五以九大养生服务项目，成为本项目的最大特色通过九大养生项目，给度假区提供全方位的休闲养生体验温泉疗养中心健康体检中心食疗养生中心运动活动中心日月潭游乐中心汤峪河水上乐园高尔夫运动天然氧吧中心茶禅园运动会馆温泉酒店日月潭汤峪河畔文化休闲区日月湾国际旅游度假区九大类养生项目示意图实施战略六：项目以市场挑战者的姿态站位大西安，通过改变游戏规划，前期以中小面积的总价100万左右的类独栋别墅产品，快速回笼资金，迅速建立市场影响力；后期建设部分高价值产品，提高项目品牌和利润率。4.5项目定位综合考虑到市场情况，及项目的独特优势和未来愿景，项目整体定位为：中华生命涵养地·国际温泉度假城日月湾温泉旅游项目方案设计任务书8中华生命涵养地：陕西作为中华文化的发源地，距今70万年前就有蓝田人生活于此，5000年中华文化发展史上，西安作为13朝古都，是华夏文化的起源地，而汤峪温泉在秦岭温泉中最具盛名，是名符其实的“中华生命涵养地”。国际温泉度假城：作为万亩生态旅游项目，将引入国际化理念，打造全国一流水准的温泉度假地，形成西北首屈一指的国际温泉度假城。项目总体定位示意图项目形象示意如下图所示：日月湾温泉旅游项目方案设计任务书9项目形象定位示意图4.6．客户定位综合考虑项目定位及战略，项目承载一个使命，那就是：针对主动郊区化人群，掀起高端养生休闲地产革命！项目主体目标客户为：大西安主动郊区化人群。客户区域主要为西安城区客户，其次为西安周边及西安以外区域客户。客户以西安泛中产阶层为主，其次为城市富豪阶层及周边区域新富阶层。日月湾温泉旅游项目方案设计任务书10泛中产阶层范围比较广泛，以西安城内的教师、医生、公务员、私营业主、养老客群等为主。客户购买动力主要来自三个方面：1）温泉养生。着重于对自身健康的日益重视，将温泉养生作为居住生活的必要条件；2）度假休闲。二次以上置业，将本项目置业作为5+2度假休闲生活的首选；3）平价别墅。相当于城内中高档高层住宅价格，即可买到本项目经济别墅，相当于城内大平层或经济别墅，在本项目则可买到带内外汤池的独栋别墅。项目客群特征示意图4.7．产品定位整体项目包括经济别墅开发、温泉生态旅游和休闲度假产业。居住区产品定位：风情化平价别墅。产品类型包括独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅和叠加别墅，是一个具有异国情调的高品质纯别墅项目。日月湾温泉旅游项目方案设计任务书11项目产品定位示意图项目产品发展方向示意图日月湾温泉旅游项目方案设计任务书12项目产品KPI体系示意项目产品价值体系八大震撼发力点日月湾温泉旅游项目方案设计任务书13项目产品整体开发策略4.8．建筑风格项目整体建筑风格分二大部分，风景旅游区和度假居住区。风景旅游区建筑以中式和欧式混搭风格为主，度假居住区以欧式风格为主，主要考虑法式建筑风格和托斯卡纳风情建筑为主，首期部分考虑美式乡村风格。建筑风格如下图所示：日月湾温泉旅游项目方案设计任务书14项目建筑风格示意图法式建筑风格示意图日月湾温泉旅游项目方案设计任务书15托斯卡纳风情建筑示意图4.9．价格定位项目分三期开发，价格低开高走，一期价格大约6000-7000元/m2，二期价格约8000-10000元/m2，三期价格约12000-13000元/m2，温泉旅游度假区整体住宅均价约为8000-10000元/m2。5、经济指标和功能分区5.1技术经济指标经济指标总用地面积约923960m2建设用地面积约288693m2综合容积率0.19-0.2（仅供参考，以实际方案为准）住宅区容积率0.65-0.7（仅供参考，以实际方案为准）地上总建筑面积约175000m2住宅区总建筑面积约140000m2日月湾温泉旅游项目方案设计任务书16综合服务楼面积约30000m2商业面积约3000m2其他配套面积约2000m2总户数约800户车位数1000-1200(车位比不低于1：1.2)住宅建筑限高15m2注：以上指标以政府部门审批的实际面积为准，住宅区容积率及建筑面积根据设计实际情况，在保障住宅居住品质的前提下进行尽可能提高。5.2功能分区项目总体可分为展示区、温泉区、居住区。项目总体功能分区示意图5.2.1展示区主要包括景区大门及景观主干路、沿街接待商业、北侧国际婚纱摄影基地、南侧园林景观示范区。景观大门及景观主干道、沿街接待商业及南侧园林景观示范区是方案设计的重点之一。日月湾温泉旅游项目方案设计任务书175.2.2温泉区主要包括温泉主题度假区及滨河浪漫水岸区。中式风格的综合服务楼已经基本完成初步设计，滨河浪漫水岸区北侧为与国际婚纱摄影基地相连接的滨水乐园景区，南侧为高尔夫果岭练习区，同时作为居住区的配套园林景观。5.2.3居住区居住区是本方案设计的重点。其北侧设计一个国际运动休闲中心，其他区域可分为三期。一期位于综合服务楼南侧，土地获取时间最早；二期位于居住区中部，综合服务楼东侧；三期位于居住区东侧，临度假区内部规划道路。居住区分期如下图所示：项目居住区分期示意图日月湾温泉旅游项目方案设计任务书18项目居住区分地块开发示意图项目分批次开发示意图日月湾温泉旅游项目方案设计任务书195.3居住区各物业类型比例类别总建面（M2）面积占比备注独栋70005%企业会所，2-3层小独栋70005%2-3层类独栋2800020%包括合院、联排式类独栋等，2-3层联排6300045%3层叠拼3500025%4+1层合计140000100%注：以上面积比例，可根据实际设计情况进行适当调整。6、规划设计要点6.1项目住宅设计要站在1386亩温泉旅游度假区的整体角度考量，同时也需站在万亩旅游度假区整体角度考虑。6.2项目设计应充分考虑与秦岭、汤峪山水以及温泉文化、蓝田玉文化相融合，并考虑地块地形及与周围地块的协调关系。6.3景区入口大门是千亩旅游度假区的整体形象展示，因此，景区大门设计要大气、展示项目以山水休闲、温泉养生为主题的大型旅游度假区形象。6.4大门南侧的沿街商业作为千亩风